Bất động sản

Bất động sản bán lẻ gặp khó khăn kép

10/09/2022 06:28 Bản để in

(ĐTCK) Khi ảnh hưởng từ Covid còn chưa kịp lắng xuống, ngành bất động sản bán lẻ tiếp tục đối mặt với áp lực giảm chi tiêu của người dân, giá thuê mặt bằng tăng trở lại.

Bất động sản bán lẻ gặp khó khăn kép

Sức ép từ việc hạn chế chi tiêu của người dân lên các doanh nghiệp bán lẻ ngày một lớn. Ảnh: Dũng Minh

“Thượng đế” tiết kiệm hơn…

Từ những ngày cuối tháng 7/2022 đến nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính liên tục chủ trì nhiều cuộc họp với các bộ, ngành liên quan yêu cầu tăng cường các giải pháp kiểm soát giá cả hàng hóa, dịch vụ với thông điệp “Kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô là ưu tiên hàng đầu”. Cụ thể, Chính phủ sẽ giám sát chặt chẽ và có biện pháp (nếu cần thiết) để bình ổn giá hàng hóa tiêu dùng, nhất là với các mặt hàng có giá đầu ra chưa giảm theo giá đầu vào, khi mà một số yếu tố chính tác động tới giá cả như xăng dầu… đã giảm khá mạnh thời gian qua.

Đây là động thái cần thiết và kịp thời, mang đến nhiều hơn niềm tin vào nỗ lực bình ổn giá tiêu dùng của Chính phủ thời gian tới. Theo đó, Công ty Chứng khoán VNDIRECT đưa ra nhận định, Chính phủ sẽ đạt mục tiêu của Quốc hội đề ra là kiểm soát lạm phát bình quân năm 2022 dưới mức 4%, đồng thời dự báo CPI bình quân của Việt Nam năm 2022 sẽ tăng 3,5% so với năm 2021.

Dù lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát và các nỗ lực “ghìm cương” giá cả các mặt hàng của Chính phủ dần phát huy tác dụng, nhưng theo chia sẻ của các doanh nghiệp lĩnh vực bán lẻ, nỗi lo lạm phát đang ảnh hưởng lớn tới tâm lý tiêu dùng của đại bộ phận người dân.

Bà Trần Kim Nga, Giám đốc Đối ngoại MM Mega Market Việt Nam (MM) cho biết, trước áp lực lạm phát, người tiêu dùng mua sắm tiết kiệm hơn, chú trọng vào các chương trình khuyến mãi, mua theo gói lớn (theo chương trình “mua nhiều lợi nhiều”) để được ưu đãi nhiều hơn.

Đại diện FPT Retail (FRT) cũng cho hay, nhiều người dân có xu hướng cắt giảm chi tiêu đối với các mặt hàng không thiết yếu, đồng thời ưu tiên lựa chọn các sản phẩm thay thế với giá hợp lý hơn đối với các sản phẩm thiết yếu.

Không chỉ áp lực lạm phát, các nhà bán lẻ còn đang đối mặt với sức ép tăng giá thuê mặt bằng để đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Theo Colliers Việt Nam, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM quý II/2022 ở mức 105 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống trung bình là 6-8%, còn khu vực ngoài trung tâm từ 32 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống trung bình 35%. Bên cạnh đó, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM được dự đoán sẽ tăng 3-5% trong năm 2023.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm từ 95 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống trung bình từ 13-15%, còn khu vực ngoài trung tâm khoảng 23 USD/m2/tháng với tỷ lệ trống trung bình khoảng 32%. Mức giá thuê trung bình được dự báo tăng từ 1-1,5% trong năm 2023.

Tất nhiên, không phải tất cả các mặt bằng bán lẻ đều tăng giá, nhưng trên các tuyến phố lớn, mức tăng được ghi nhận rất cao. Báo cáo thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê của Savill ngày 31/8/2022 cho thấy, giá thuê tại một số tuyến phố được đẩy tăng tới 20-30% so với giai đoạn trước dịch.

Cũng theo báo cáo này, công suất cho thuê trung bình trên địa bàn Hà Nội và TP.HCM đều ở mức cao, đạt trên 90%. Giá trung bình chào thuê tăng 3% cả theo quý và theo năm, đạt 1,2 triệu đồng/m2/tháng (trong quý I/2022). Riêng các dự án khu trung tâm, con số này gần chạm mốc 3 triệu đồng/m2/tháng.

Đơn cử, tại TP.HCM, các mặt bằng dọc đường Tôn Đức Thắng (quận 1) đã được lấp đầy toàn bộ. Ở những tuyến đường trung tâm khác như Ngô Đức Kế, Hồ Tùng Mậu (quận 1), Nguyễn Trãi (từ quận 1 đến quận 5)…, số lượng mặt bằng trống cũng rất ít.

Ở Hà Nội, mặt bằng bán lẻ tại các con phố lớn như Kim Mã, Liễu Giai (quận Ba Đình), Cầu Giấy, Xuân Thủy (quận Cầu Giấy), Hồ Tùng Mậu (từ quận Cầu Giấy sang quận Bắc Từ Liêm)… gần như không còn chỗ trống.

Tính đến tháng 6/2022, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt 1,7 triệu m2, tăng 3% theo quý và 7% theo năm sau khi trung tâm mua sắm Vincom Mega Mall Smart City và 2 khối đế bán lẻ khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động.

Dự kiến đến cuối năm 2022, phân khúc trung tâm thương mại sẽ chiếm tỷ trọng cao thứ 2 trong tổng nguồn cung tương lai (31%), xếp sau khối đế bán lẻ. Năm 2023, thị trường Hà Nội sẽ chào đón thêm Lotte Mall gia nhập. Dự án này là một khu phức hợp với quy mô lớn, được phát triển bởi Lotte Properties Hà Nội.

Theo các chuyên gia trong ngành, sức ép tăng giá thuê mặt bằng đối với nhóm doanh nghiệp bán lẻ sẽ chỉ giảm bớt khi nguồn cung được bổ sung trong thời gian tới, còn hiện tại, yếu tố này vẫn là áp lực lớn khi hầu hết các chủ mặt bằng thường duy trì chính sách tăng giá theo năm có thể lên đến 10%/năm.

… và thay đổi khẩu vị tiêu dùng

Người trẻ có xu hướng mua sắm đồ đã qua sử dụng để tiết kiệm chi phí.

Ảnh: Dũng Minh

Một điểm cần quan tâm khác, đó là sự dịch chuyển về “điểm đến cuối” của người tiêu dùng. Trong khi nhiều thương hiệu bán lẻ hay khách thuê thứ cấp, người tiêu dùng ưu tiên lựa chọn các trung tâm thương mại với chất lượng vận hành tốt là điểm đến tiềm năng, có một bộ phận khách hàng hướng đến việc giao dịch qua thương mại điện tử.

Đến thời điểm hiện tại, những dự án được vận hành bởi chủ đầu tư chuyên nghiệp như Vincom Retail của Việt Nam, Lotte của Hàn Quốc, AEONMALL của Nhật Bản hay Central Group của Thái Lan vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy đây vẫn là không gian mua sắm chưa thể thay thế, dù công suất thuê toàn thị trường bán lẻ giảm và người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu hơn trước.

Dẫu vậy, việc phần lớn các mặt hàng tiêu dùng tăng giá đang khiến nhiều người tìm đến các sản phẩm đã qua sử dụng như một giải pháp tiết giảm chi phí. Theo báo cáo Carousell Recommerce Index 2021, tại Việt Nam, cứ 10 người được hỏi thì có 8 người cho biết từng mua đồ đã qua sử dụng và xu hướng này được duy trì cho tới nay. Bên cạnh đó, việc tái sử dụng, tái chế và bảo vệ môi trường dần trở thành một những trong những mối quan tâm hàng đầu của giới trẻ, đặc biệt là thế hệ Gen Z - nhóm khách hàng có sức ảnh hưởng lớn tới xu hướng tiêu dùng thời gian tới. Còn theo RedSheer Strategy Consultants, lĩnh vực mua bán đồ đã qua sử dụng ở Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn, với mức định giá từ 1,1 tỷ USD năm 2021 tăng lên 5,1 tỷ USD vào năm 2026.

Bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc Tăng trưởng và Chiến lược của Chợ Tốt cho hay, xu hướng mua sắm đồ đã qua sử dụng của giới trẻ Việt Nam ngày càng phổ biến. Theo bà Ngọc, khi giá cả leo thang, việc sử dụng sản phẩm cũ được cho là cách để người trẻ tiết kiệm nhằm đảm bảo những hạng mục sinh hoạt khác như thực phẩm, nhiên liệu, y tế…

“Mua đồ thanh lý vừa giúp giảm áp lực chi phí, vừa góp phần bảo vệ môi trường. Tính đến tháng 6/2022, số lượng người dùng trẻ dưới 24 tuổi tại nền tảng Chợ Tốt tăng 10% với cùng kỳ năm trước, các mặt hàng đã qua sử dụng được tìm mua nhiều nhất là điện thoại, laptop, tủ lạnh, tivi, máy lạnh, máy giặt...”, bà Ngọc chia sẻ thêm.

Thành Nguyễn
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê