Bất động sản

Bất động sản lo “đói” vốn

27/05/2020 09:00 Bản để in

(ĐTCK) Năm 2019 được đánh giá là một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản khi lượng lớn dự án bị đình trệ, doanh nghiệp không những bị chôn vốn mà còn phải chịu nhiều chi phí phát sinh. Đến năm 2020, do tác động tiêu cực từ dịch bệnh Covid-19, các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn nhiều, trong đó có khó khăn về nguồn vốn.

Bất động sản lo “đói” vốn

Suy kiệt thanh khoản

Khủng hoảng của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây thể hiện rõ nhất ở nguồn hàng để bán và số lượng giao dịch. Trong đó, nguồn cung khan hiếm do hàng loạt dự án bị đóng băng tại những năm trước.

Trao đổi với Đặc san Toàn cảnh ngân hàng, một chủ doanh nghiệp bất động sản cho rằng, nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai… đểu bị thay đổi theo các quy định mới, nhưng thủ tục hành chính vẫn còn mơ hồ, chồng chéo và chưa được chuyển hoá đến các cơ quan công quyền.

Nhiều đơn vị thực thi pháp luật hiện vẫn chưa nắm được cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm. Vì vậy, không thể hướng dẫn các doanh nghiệp làm đúng luật, không thể ký khiến hàng loạt dự án bị ách tắc.

Hơn nữa, với việc áp dụng bảng giá đất theo xu hướng tăng mạnh thì công tác giải phóng mặt bằng, triển khai dự án cũng khó khăn hơn, giá sản phẩm sẽ bị đội lên.

“Giá bất động sản liên tục thay đổi do hệ số K bị điều chỉnh, năm sau cao hơn năm trước. Như tại Hà Nội, trước năm 2016, giá đất chiếm 15-18% giá thành sản phẩm bất động sản, nhưng đến tháng 3/2020, hệ số K tại các quận nội thành bằng 1,75-2,1 thì giá đất tăng hơn gấp đôi”, vị chủ doanh nghiệp trên chia sẻ.

Song song, giới đầu cơ bất động sản vẫn lợi dụng các yếu tố xã hội như quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị, định hướng tăng đầu tư công… để đẩy giá lên cao, thu lợi bất chính khiến thị trường bị bất ổn.

Một thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2020, tại một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển đều cho thấy mức biến động về giá.

Cụ thể, riêng tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 1,02%, đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 3,82% so với cùng kỳ năm 2019.

Còn tại Tp.HCM, so với cùng kỳ năm trước, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 3,5% và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 8,36%.

Ở khía cạnh khác, thị trường bất động sản nhà ở phải chịu tác động tiêu cực trong quý đầu năm 2020 bởi các lệnh cấm du khách nhập cảnh, làm gián đoạn việc khảo sát và thực hiện các giao dịch của khách nước ngoài.

Đặc biệt, lượng khách tại các quốc gia bị dịch Covid-19 hoành hành như Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản lại chiếm tỷ lệ lớn nhất trong các giao dịch bất động sản với khách nước ngoài.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), những yếu tố tồn tại trước cùng với dịch bệnh đang diễn ra đã tạo ra tình trạng xấu, dẫn đến sự “ngủ đông” của toàn bộ các hoạt động của thị trường bất động sản. Số lượng giao dịch trong quý I/2020 chỉ đạt khoảng 10% so với cùng kỳ những năm trước.

Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng nên phải xin thanh lý hợp đồng chiếm trên dưới 10%.

“Trạng thái ngủ đông đối với thị trường giao dịch bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ còn kéo dài”, ông Đính nhận định.

Như vậy, có thể thấy, hàng mới không có để bán hoặc giá quá cao cùng với việc bị khách hàng xin thanh lý hợp đồng cũ là áp lực lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong khi vẫn phải duy trì lực lượng lao động, chi phí lãi vay… nhiều doanh nghiệp có thể sẽ mất thanh khoản, thậm chí mất khả năng thanh toán và phá sản.

Thực tế từ thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), do ảnh hưởng của dịch Covid-19, đã có 800 sàn giao dịch bất động sản trong tổng số 1.000 sàn giao dịch trên cả nước phải ngừng hoạt động.

Hay như theo báo cáo mới nhất của Tổng cục Thống kê, trong 4 tháng đầu năm 2020, lĩnh vực kinh doanh bất động sản có 902 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường, tăng 85%. Trái lại, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới giảm đến 29,1% so với cùng kỳ năm 2019.

Vốn nhiều nhưng vẫn khó

Việc mất thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản ngoài nguyên nhân chính do không bán được hàng như trên thì còn liên quan yếu tố về vốn.

Bất động sản là lĩnh vực đòi hỏi nguồn vốn rất lớn, nên vốn là một trong những yếu tố quan trọng nhất tạo sự thành bại của các dự án bất động sản.

Đặc biệt, ngành này đòi hỏi nguồn vốn dài hạn chứ không phải ngắn hạn. Một dự án bất động sản triển khai thông thường phải mất vài năm nên nhu cầu mỗi dự án lớn, thời gian rất dài.

Năm 2019, có 5 dòng vốn chảy vào bất động sản gồm tín dụng, vốn tư nhân từ việc thành lập doanh nghiệp, vốn FDI, trái phiếu doanh nghiệp và Fintech. Trong đó, vốn từ tín dụng chiếm tỷ trọng 41,42%; từ trái phiếu lên đến 106.531 tỷ đồng, chiếm 38%.

Chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời là dòng vốn dài hạn, bảo đảm cho sự phát triển vững chắc nên tín dụng ngân hàng luôn được các doanh nghiệp bất động sản coi trọng. Song, dòng vốn này đang dần bị cơ quan quản lý siết lại.

Theo Thông tư 22 ban hành năm ngoái, kể từ ngày 1/1/2020, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn bị giảm xuống còn 40%.

Lộ trình đến 1/10/2022 sẽ chỉ còn 30%. Ngoài ra, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản cũng được Ngân hàng Nhà nước tăng từ 150% lên 200%.

Nhìn ở khía cạnh khác, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan với tín dụng ngân hàng rót vào bất động sản. Chẳng hạn, tại một diễn đàn về xu thế dòng tiền vào bất động sản được tổ chức cuối năm 2019, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, vì các thị trường khác quá rủi ro nên nếu ngân hàng không cho vay bất động sản thì cho vay gì?

“Trong tư duy tài sản, một tỷ phú lừng danh nói rằng phải chuyển tất cả sang tư duy tài sản, mà bất động sản chính là tài sản vững chắc nhất”, ông Nghĩa chia sẻ.

Đồng quan điểm, một chuyên gia khác đánh giá, thực tế các ngân hàng không thiếu tiền vay, mà vấn đề chủ yếu là doanh nghiệp có gì để mang đi vay, thị trường quan trọng nhất vẫn là khơi thông tính pháp lý của các dự án bất động sản.

“Thông thường, tỷ lệ vàng trong doanh nghiệp bất động sản là 30:70, tức vốn tự có 30% và đi vay 70%. Tuy nhiên, tỷ lệ này dường đã bị thay đổi. Hiện tượng này thể hiện rõ nhất ở việc tiền đi trước, giấy tờ theo sau. Dù chưa được cấp giấy phép dự án nhưng vẫn có thể vay vốn trước”, vị chuyên gia trên nói.

Có lẽ do đó, HoREA đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước xây dựng bộ tiêu chuẩn hoạt động tín dụng đặc thù cho ngành bất động sản, bởi nếu thời điểm khó khăn như hiện nay vẫn phải áp dụng 100% các tiêu chuẩn hoạt động tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng thì rất khó cho cả tổ chức tín dụng và doanh nghiệp.

Nổi bật nhất trong bộ tiêu chuẩn hoạt động tín dụng đặc thù là đề nghị các ngân hàng thương mại tạo điều kiện tối đa cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay, áp dụng với doanh nghiệp được thẩm định khả năng đáp ứng điều kiện vay vốn, có phương án sử dụng vốn khả thi và có khả năng tài chính để trả nợ.

Đồng thời, xem xét giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn, đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020.

Như vậy, đề xuất trên đã tạo áp lực lớn cho các ngân hàng, nhất là trong bối cảnh ngành này vừa trải qua một cuộc dồn lực xử lý nợ xấu nặng nề, để có được nền tảng tài chính khá tốt như hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước khẳng định, hiện các ngân hàng không thiếu tiền song thiếu dự án hiệu quả, chứng minh được tính khả thi. “Ngành ngân hàng đang chấp nhận giảm lợi nhuận để hỗ trợ doanh nghiệp, nhưng không phải là hỗ trợ vô điều kiện, cho vay vô tội vạ”, ông Hùng nhấn mạnh.

Đào Hưng
Đặc san Ngân hàng 2020

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê