Bất động sản

BT bị “khai tử”, doanh nghiệp tính kế khác để tích lũy quỹ đất

01/07/2020 13:09 Bản để in

(ĐTCK) Luật Đầu tư theo mô hình đối tác công - tư (PPP) vừa được Quốc hội thông qua đã "khai tử" loại hình hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) khiến nhiều doanh nghiệp phải tính lại phương án kinh doanh.

BT bị “khai tử”, doanh nghiệp tính kế khác để tích lũy quỹ đất

Sau gần 6 năm triển khai ì ạch vì chậm được bàn giao mặt bằng, tuyến đường số 1 dài 2,5 km thuộc dự án BT đầu tư đường giao thông bao quanh khu tưởng niệm danh nhân Chu Văn An vừa được thông xe

Loại hình có nhiều bất cập

Trong điều kiện ngân sách nhà nước hạn hẹp, hình thức đầu tư PPP, trong đó có loại hợp đồng BT đã giúp nhiều địa phương xây dựng các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội lớn, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương và thay đổi bộ mặt đô thị.

Tuy nhiên, trên thực tế, ở một số trường hợp, do việc thực hiện còn thiếu minh bạch, nên xuất hiện cơ chế xin - cho trong quá trình triển khai loại hợp đồng đầu tư này, gây thất thoát tài sản nhà nước, tạo dư luận xấu. Thậm chí, nhiều dự án dù Nhà nước đã bàn giao đất đối ứng cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã triển khai thành các khu đô thị quy mô tầm cỡ, bán thu tiền, nhưng các dự án BT vẫn ngổn ngang, chậm tiến độ.

Tính riêng Hà Nội, từ năm 2016 đến nay, lãnh đạo Thành phố đã đề xuất với Chính phủ triển khai khoảng 20 dự án BT. Riêng trong năm 2017, thành phố đề xuất triển khai 16 dự án với tổng kinh phí hơn 130.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều dự án lên kế hoạch triển khai trong 2 - 3 năm, nhưng đến nay đã lỡ tiến độ.

Chẳng hạn, tại dự án tuyến Minh Khai - Vĩnh Tuy - Yên Duyên, đoạn nối từ đường Minh Khai đến đường Vành đai 2 dài 1,6 km, được UBND TP. Hà Nội giao cho nhà đầu tư là CTCP Đầu tư phát triển Hạ tầng và Đô thị Vĩnh Hưng thực hiện. Dự án có tiến độ triển khai từ quý I/2016 đến tháng 6/2019, đổi lại, nhà đầu tư được đối ứng quỹ đất khoảng 60 ha, nằm ở những vị trí được xem là "đất vàng". Thế nhưng, dù đã quá thời hạn 1 năm, nhưng dự án vẫn ngổn ngang. 

Ngoài Hà Nội, tình trạng các dự án BT bê trễ, chậm tiến độ triển khai cũng diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương khác. Cụ thể, trong báo cáo kết quả kiểm toán tổng hợp năm 2019 gửi Quốc hội tại kỳ họp mới đây, Kiểm toán Nhà nước đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế của 29 dự án BT thuộc diện kiểm toán năm 2019.

Kết quả cho thấy, trong quá trình đầu tư xây dựng, một số địa phương lựa chọn nhà đầu tư hạn chế năng lực tài chính nên phải thay đổi từ hình thức thanh toán bằng đất sang bằng tiền, như dự án xây dựng đường kết nối với cầu Phú Mỹ tại TP.HCM.

Một số dự án BT được phê duyệt sau khi triển khai thi công và chưa có báo cáo đánh giá tác động môi trường, phê duyệt điều chỉnh một số nội dung không đúng quy định và còn sai sót, phê duyệt diện tích và giá đất tạm tính vượt giá trị dự án BT. Có tình trạng ký hợp đồng chưa đúng quy định, không bảo đảm nguyên tắc ngang giá, không quy định cơ cấu tỷ lệ vốn.

Phải tính kế khác khi BT bị “khai tử”

Luật PPP vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2020 đã thể chế hóa chủ trương dừng thực hiện dự án BT trong giai đoạn tới. Đặc biệt, kể từ ngày Luật công bố, việc nghiên cứu mới các dự án BT sẽ phải dừng lại. Tuy nhiên, quan trọng hơn, Điều 101 của luật này quy định, các hợp đồng BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư dừng thực hiện kể từ ngày 15/8/2020. Điều này đồng nghĩa với việc nếu muốn thu hút đầu tư phát triển hạ tầng, các địa phương sẽ phải tìm một cơ chế khác. Điều tương tự cũng xảy ra với các doanh nghiệp bất động sản muốn tích lũy quỹ đất thông qua tham gia các dự án BT.

Trước đó, nhận thấy có thể không được tham gia triển khai các dự án BT, một số nhà đầu tư đã rút lại đề xuất. Chẳng hạn như trường hợp dự án cầu Vĩnh Tuy 2 với tổng mức kinh phí hơn 2.500 tỷ đồng, ban đầu Tập đoàn Him Lam được chọn là nhà đầu tư sau khi dự án được chuyển từ ngân sách sang đầu tư BT. Dự kiến, quý III/2020 sẽ tiến hành các thủ tục thi công và tháng 12/2022 hoàn thành dự án. Tuy nhiên, sau đó đại diện UBND TP. Hà Nội cho biết, Thành phố sẽ đầu tư dự án này bằng ngân sách và Tập đoàn Him Lam đã xin rút.

Theo đại diện Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Hà Nội - đơn vị được giao thực hiện và quản lý thi công các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố, không chỉ cầu Vĩnh Tuy 2, mà hầu hết các dự án BT tại Hà Nội mà Thành phố đã có chủ trương đang bị đình trệ. Cũng theo đại diện này, quy định để quản lý chặt chẽ hơn các dự án BT là tốt, nhưng việc điều chỉnh chính sách đang làm chậm việc triển khai các dự án giao thông.

Tương tự Hà Nội, tại Khánh Hòa, đầu năm 2020, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa đã có thông báo đồng ý chủ trương chấm dứt đầu tư dự án khu trung tâm hành chính tỉnh theo hình thức BT. Lý do là trong thời điểm hiện tại, Khánh Hòa không cân đối được nguồn vốn và hình thức thực hiện dự án theo hợp đồng BT trước đây không còn phù hợp. Dự án ban đầu được thiết kế, lập dự án và đầu tư công trình kiến trúc trụ sở làm việc của khu trung tâm hành chính do Công ty cổ phần Tập đoàn FLC thực hiện.

Còn tại TP.HCM, đường Vành đai 2 gồm đoạn 1 và 2, dự kiến UBND TP.HCM cũng sẽ xin HĐND Thành phố chủ trương đầu tư toàn bộ bằng vốn ngân sách, thay vì đầu tư một phần vốn ngân sách và một phần theo hình thức BT như trước.

Theo Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM, các dự án đầu tư theo hình thức BT gặp khó khăn do quy định về sử dụng tài sản công thanh toán cho nhà đầu tư chưa có hướng dẫn thanh toán. Việc chuyển đổi sang hình thức đầu tư công được xem là cách xoay trở, tìm hướng ra cho các dự án BT, trong khi chờ đợi quy định về thanh toán tài sản công cho các nhà đầu tư.

Về phía các doanh nghiệp, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp đang lên kế hoạch triển khai một số dự án BT ở phía Nam cho biết, trên thực tế, dù mang tiếng kiếm lợi nhuận lớn từ đất vàng từ BT, nhưng rất ít người nắm rõ con số thực tế chi phí đầu tư và tỷ suất lợi nhuận ròng từ các dự án BT mang lại. Bởi từ việc triển khai dự án BT, nhận chuyển giao đất đối ứng, tới việc triển khai thu hồi vốn sau này là quá trình rất dài. Nếu tính tổng lợi nhuận theo từng năm, thì tỷ suất lợi nhuận ròng rất thấp, có thể còn chưa bằng một dự án thông thường.

“Việc đầu tư dự án BT là ứng vốn cực lớn trước để đầu tư xây dựng, rồi phải bỏ tiền đầu tư dự án đối ứng sau đó mới thu hồi vốn và thu lợi nhuận. Nếu thời gian kéo quá dài, hoàn toàn có thể xảy ra khả năng thua lỗ, không thu hồi được vốn… ”, vị lãnh đạo bày tỏ quan điểm và cho biết, trước những vướng mắc có thể xảy đến với loại hình BT, nên thực tế từ đầu năm 2020, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có phương án khác cho việc tích lũy quỹ đất, đó là qua hình thức M&A hoặc góp vốn cổ phần hợp tác với các đơn vị sẵn có để đảm bảo kế hoạch kinh doanh của mình.            

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Ninh Việt
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Từ khóa

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê