Bất động sản

Cẩn trọng "leo đọt" đất nền Bắc TP.HCM

25/04/2022 06:56 Bản để in

(ĐTCK) Khi tác động từ đề xuất quy hoạch các huyện Bắc TP.HCM lên thành phố còn chưa vơi bớt thì thông tin nhiều nhà phát triển dự án về đây đầu tư khiến thị trường đất nền khu vực này nóng rãy, tiềm ẩn bẫy sốt ảo.

Cẩn trọng

Nhiều nơi hạ tầng còn chưa hoàn thiện. Ảnh: Việt Dũng

Giá đất liên tục được kích tăng

Thời gian qua, giá đất nhiều huyện vùng ven TP.HCM như Hóc Môn, Củ Chi… liên tục sốt nóng sau thông tin các huyện này được đề xuất nâng cấp lên thành phố, thay vì được quy hoạch thành quận như kế hoạch ban đầu.

Khi tác động của thông tin “lên đời” còn chưa vơi bớt thì lại có thêm thông tin nhiều doanh nghiệp bất động sản muốn về đây đầu tư phát triển dự án, thu hút dòng người tiếp tục đổ về săn đất, khiến thị trường đất nền khu vực này vốn đã nóng lại càng nóng hơn. Một số nguồn tin cho biết, giá đất nhiều nơi hiện tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm.

Cuối tuần qua, trong vai người đi tìm mua đất, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán có mặt tại xã Nhuận Đức, huyện Củ Chi, liên hệ tới một địa chỉ đang rao bán một số lô đất có giá từ 990 triệu đồng mỗi lô, người bên kia đầu máy cho biết, khu đất được phân thành nhiều lô, kích cỡ từ 500 m2 đến 1.000 m2. Đất giáp đường lớn có giá 3-4 triệu đồng/m2, còn giáp đường nội bộ 4 m (tự mở) vào khoảng 2 triệu đồng/m2.

Trước thắc mắc “Sao đất có diện tích lớn mà giá lại mềm thế?”, người rao bán không ngần ngại cho biết, họ mua đất của dân rồi phân lô để bán lại. Theo pháp lý, các khu đất này là đất trồng cây hàng năm, hiện chưa thể chuyển đổi lên đất thổ cư do chính quyền địa phương đang siết chặt việc chuyển đổi để tránh tình trạng chia lô, tách thửa tràn lan.

“Đến khoảng tháng 6/2023, khi tình hình lắng xuống thì việc chuyển đổi sẽ dễ dàng hơn. Bên em bao luôn việc làm giấy tờ đất và làm thủ tục chuyển đổi lên thổ cư cho khách. Anh cứ yên tâm”, người rao bán chào mời.

Lấy lý do pháp lý chưa đầy đủ, chúng tôi từ chối mua và tiếp tục di chuyển đến một khu vực khác ở xã Trung Lập Hạ (huyện Củ Chi). Thấy khách lạ có nhu cầu tìm mua đất, một “cò” tên Trung liền tiếp cận và giới thiệu rằng, hiện có một khu chính chủ đã đóng cọc phân lô, làm hàng rào, đào ao và trồng cây trên đất rồi.

Thấy ngạc nhiên nên chúng tôi hỏi: “Đào ao và trồng cây trên đất để làm gì?”.

“Để khách mua về làm nhà vườn, vừa ở vừa trồng rau, nuôi cá”, Trung trả lời và cho biết thêm, hiện trạng của đất vẫn là đất lúa nên mới phải đào ao, trồng cây trên đất, nhưng một thời gian nữa sẽ làm thủ tục chuyển đổi lên thổ cư được vì xung quanh đây dân cư khá đông đúc (?).

Theo ghi nhận của phóng viên, tại khu vực này, những lô đất nông nghiệp đang được đẩy giá lên cao từ 1,5-2 lần so với thời điểm đầu năm 2022. Cụ thể, tại xã Trung Lập Hạ, một lô đất nông nghiệp có diện tích khoảng 5 sào đang được chào bán với giá 1,2 tỷ đồng, tăng 30% so với tháng 3/3022 và chủ đất khẳng định giá sẽ còn tăng lên trong thời gian tới.

Chuyển sang tìm hiểu về đất trồng cây lâu năm thì được các cò cho biết, mức giá phổ biến khu vực này đã lên tới 2,5 tỷ đồng/sào. Tuy nhiên, phần lớn đất ở đây đều nằm trong quy hoạch khu du lịch sinh thái nên không chuyển thành đất thổ cư được, còn đất nông nghiệp không thuộc diện quy hoạch và có thể chuyển thổ cư có giá từ 3,5-5 tỷ đồng/sào. Với đất đã chuyển thổ cư hoàn toàn thì giá được tính theo mét vuông và mức giá hiện tại dao động từ 12-15 triệu đồng/m2, tăng so với mức dưới 10 triệu đồng/m2 của tháng trước.

Theo lời kể của ông Sơn, một người dân ở ấp Bàu Đưng, xã An Nhơn Tây, huyện Củ Chi, sau khi có thông tin nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn muốn về đây đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng thương mại dịch vụ, khu đô thị sinh thái, sân golf,bệnh viện quốc tế… với giá trị hàng tỷ USD, nhà đầu tư từ khắp nơi kéo về mua đất ruộng ở khu vực xung quanh với giá cao khiến giá đất tăng nóng.

“Họ mua đất ruộng nguyên thửa hàng nghìn mét vuông rồi phân lô để bán lại. Sau mỗi lần giao dịch thì giá đều đi lên, nếu như trước kia đất ruộng giáp mặt đường chỉ có giá khoảng 1,3 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên khoảng 2,5 triệu đồng/m2”, ông Sơn cho hay.

Môi giới tư vấn cho khách hàng xem đất tại Củ Chi.

Ảnh: Việt Dũng

Cẩn trọng “leo đọt”

Diễn biến giao dịch đất đai những ngày qua ở Củ Chi tương tự như cơn sốt đất cũng tại địa bàn này cách đây 5 năm, khi thông tin các “siêu dự án” đô thị, đường ven sông được đề xuất đầu tư. Tuy nhiên, sau đó, các đề xuất này không được chấp thuận khiến giá nhà đất tại đây giảm nhanh. Do đó, nhiều ý kiến bày tỏ sự lo ngại thị trường đất nền khu vực này có thể lặp lại “vết xe đổ” trước đây.

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho rằng, việc các nhà đầu tư chạy theo thông tin quy hoạch dự án để “săn đất” là bình thường, nhưng khả năng đu đỉnh đa số dính phải nhà đầu tư mới tham gia, còn những người có kinh nghiệm thì khá thận trọng, bởi sau khi trải qua những đợt “sốt nóng” bất thường, họ đã rút ra những bài học kinh nghiệm cho riêng mình và không dễ dàng xuống tiền khi các thông tin chưa thực sự rõ ràng.

“Giới kinh doanh địa ốc TP.HCM có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Đề xuất chỉ là một chuyện, còn khả năng dự án được chấp thuận và thực hiện được hay không lại là vấn đề khác. Không ở đâu xa, ngay tại Củ Chi từng xuất hiện sự cố tương tự. Hy vọng trong lúc thị trường đang sốt nóng như hiện nay, cả người mua và người bán đều bình tĩnh để tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Phi nói.

Còn ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được, tức là phải xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận. Nguyên tắc thứ hai: Ưu tiên quản trị rủi ro, bao gồm rủi ro pháp lý, quy hoạch, dòng tiền...

Theo ông Khương, khi giá bất động sản tăng quá cao thì dễ ảnh hưởng tới thanh khoản bởi lúc này khả năng mua bị hạn chế. Đồng thời, khi nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, nếu bất động sản đó có thanh khoản thấp thì sẽ khó thu hồi vốn, khi đó áp lực trả nợ lãi sẽ lớn, gây rủi ro cho cả người vay và bên cho vay.

“Chính vì vậy, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản là rất cần thiết, tránh lặp lại tình trạng ‘chết trên đống tài sản’ như đã từng xảy ra trong quá khứ”, ông Khương khuyến nghị.

Dưới góc độ là lãnh đạo địa phương, bà Phạm Thị Thanh Hiền, Chủ tịch UBND huyện Củ Chi cho biết, để tránh tình trạng đất nông nghiệp được giao dịch tràn lan, UBND huyện đã tăng cường quản lý việc tách thửa đất, tránh hình thành những khu phân lô nhỏ lẻ.

“Từ sau hội nghị kêu gọi đầu tư diễn ra vào tháng 3/2022, nhiều người quan tâm đến đất đai ở Củ Chi, Hóc Môn hơn nên giá đất có xu hướng tăng, dẫn đến tình trạng chia lô, tách thửa để mua bán thuận tiện hơn. Do đó, với các khu vực còn quỹ đất lớn, UBND huyện nhất quyết không cho tách thửa để thu hút các dự án lớn. Bên cạnh đó, huyện cũng hạn chế giải quyết việc tách thửa đất nông nghiệp, tránh đất đai bị chia nhỏ, phát triển manh mún”, bà Hiền chia sẻ.

Việt Dũng
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê