Bất động sản

Chuyện “thành phố trong lòng thành phố”

26/05/2020 10:32 Bản để in

(ĐTCK) Ý tưởng thành lập Thành phố phía Đông trực thuộc TP.HCM được nhiều chuyên gia nhận định là mới mẻ và đột phá, đồng thời về chủ trương đã được Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành ủng hộ. Thành phố phía Đông được thành lập, theo các chuyên gia, có thể tạo ra các làn sóng tăng trưởng mới, đặc biệt với ngành bất động sản.

Chuyện “thành phố trong lòng thành phố”

Các tuyến metro xuyên qua khu Đông đang gấp rút hoàn thành.Ảnh: Lê Toàn

Động lực tăng trưởng kinh tế mới

Câu chuyện về ý tưởng thành lập Thành phố phía Đông đã được TP.HCM ấp ủ nhiều năm, trình lần đầu tiên trong Đề án chính quyền đô thị năm 2013 với phương án thành lập 4 thành phố vệ tinh ở 4 hướng. Tuy nhiên, ý tưởng này không được Trung ương chấp thuận. Và hiện nay, Thành phố đang gấp rút hoàn thành Đề án thí điểm mô hình chính quyền đô thị lần thứ hai, trong đó có việc tổ chức lại quận 2, 9, Thủ Đức thuộc Khu đô thị sáng tạo phía Đông theo hướng thành lập "thành phố thuộc TP.HCM" để trình Trung ương trong quý III/2020.

Theo Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân, trung tâm động lực phát triển kinh tế trong 10 năm tới của TP.HCM là khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông Thành phố; thông qua thi tuyển quốc tế đã lập đề án tích hợp 3 lợi thế của 3 quận: 2, 9 và Thủ Đức. Trong đó, lợi thế của quận 9 là khu công nghệ cao; Thủ Đức là đào tạo đại học và nghiên cứu khoa học với 15 trường đại học, tổng cộng hơn 100.000 sinh viên; trung tâm tài chính quận 2. Khu vực này rộng hơn 21.000 ha, với hơn 1 triệu dân, nếu tích hợp lại sẽ đóng góp khoảng 30% GDP của TP.HCM, nghĩa là 4 - 5% GDP cả nước.

Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân cho rằng, hiện nhu cầu bức thiết là gộp 3 quận để thành lập Thành phố phía Đông thuộc TP.HCM. Nếu thành lập được thì đây là "quả đấm" kinh tế và GDP bằng nhiều tỉnh, thành phố khác cộng lại.

"Trước 1975 thì 3 quận hiện nay chính là huyện Thủ Đức. Bây giờ gọi là Thành phố thuộc Thành phố thì hơi lạ, nhưng cơ bản đây là Thành phố trực thuộc tỉnh mà nhiều nơi đã có. Thành phố thiết tha xin chủ trương để được hướng dẫn và trong quý III/2020 trình đề án", ông Nguyễn Thiện Nhân nói.

Trước đề xuất này, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ủng hộ TP.HCM xây dựng đề án thành lập thành phố trong thành phố trực thuộc Trung ương và giao Bộ Tư pháp nghiên cứu; đồng ý với kiến nghị của TP.HCM không tổ chức HĐND cấp quận, phường.

"Chúng tôi sẽ báo cáo Bộ Chính trị. Tôi đề nghị Thành ủy TP.HCM có báo cáo Bộ Chính trị đồng ý chủ trương để làm cho chắc chắn", Thủ tướng lưu ý.

Liên quan đến việc thành lập Thành phố phía Đông, được biết, cuối tuần qua, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM và Công ty Sasaki Associates, Inc. (đơn vị đã được UBND TP.HCM trao giải nhất về ý tưởng quy hoạch Khu đô thị sáng tạo phía Đông) đã có cuộc làm việc để tiếp tục hoàn thiện đề án quy hoạch.

Theo đề xuất trọng điểm mà Công ty Sasaki Associates, Inc. đưa ra, khu đô thị này sẽ bao gồm 6 trung tâm quan trọng gồm: Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm; Khu thể thao và sức khỏe Rạch Chiếc (hình thành khu sản xuất đồ thể thao, các trung tâm sáng tạo, chăm sóc sức khỏe và kiến tạo một không gian rộng lớn xung quanh sân vận động); Trung tâm công nghệ cao Sài Gòn; Trung tâm công nghệ giáo dục; Khu công nghệ sinh thái Tam Đa (nơi tập trung nhất về mảng công nghệ sinh thái, mang đến nhiều cơ hội sáng tạo và thực hành); Khu đô thị tương lai Trường Thọ (cải tạo từ khu cảng hiện hữu với hệ thống không gian mở có nhiều chức năng đa dạng. Tại đây cũng sử dụng vành đai giao thông khép kín để kết nối các khu vực khác nhau, dễ tiếp cận, ưu tiên người đi bộ). Với 6 trung tâm đó, Thành phố phía Đông sẽ trở thành khu vực có nền kinh tế tri thức, công nghệ cao.

ảnh 1
Ảnh: Shutterstock
Theo đề xuất của Công ty Sasaki Associates, Inc., 3 quận trên cần được tổ chức thống nhất thành một cơ quan hành chính duy nhất, theo mô hình chính quyền đô thị để điều phối phát triển.

Nhận định về việc thành lập Thành phố phía Đông, TS. Huỳnh Thế Du, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là một ý tưởng hết sức mới mẻ và táo bạo. Nó có ý nghĩa chiến lược quốc gia, có thể tạo ra các làn sóng tăng trưởng mới dựa vào đổi mới sáng tạo trong thời đại 4.0, tăng cường khả năng an ninh, quốc phòng trước những diễn biến phức tạp của tình hình trong khu vực và trên thế giới.

Theo TS. Huỳnh Thế Du, Việt Nam đã hết sức thành công trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Nhà máy Intel tại Khu công nghệ cao ở TP.HCM là một trong những điển hình thành công. Intel được ví như một trong những con sếu đầu đàn tạo ra làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, kết quả của dự án Intel đã đầu tư nói riêng, đầu tư nước ngoài nói chung vẫn chưa tương xứng với tiềm năng và kỳ vọng. Mục tiêu tạo dựng một cụm ngành công nghệ cao vẫn còn rất xa và Việt Nam vẫn chưa thể tiến lên những nấc thang thâm dụng chất xám và công nghệ với giá trị gia tăng cao hơn.

Việc hình thành Thành phố phía Đông không chỉ giúp những doanh nghiệp như Intel có thể mở rộng các hoạt động tạo ra các chuỗi giá trị và cụm ngành, mà ngay trong quá trình hình thành, Việt Nam có thể chọn các đối tác chiến lược đến từ các nước phát triển có tiềm lực mạnh để cùng triển khai.

Tác động lớn đến thị trường địa ốc

Khu Đông TP.HCM lâu nay được biết đến đã là tâm điểm của thị trường địa ốc TP.HCM. Đây là nơi tập trung hàng loạt dự án hạ tầng lớn đã, đang được xây dựng như: Xa lộ Hà Nội, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, dự án tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Vành đai 2, Mai Chí Thọ, Đồng Văn Cống, mở rộng đường Nguyễn Duy Trinh…

Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nơi nào có hạ tầng phát triển mạnh mẽ sẽ kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của giá trị thị trường bất động sản. Ngoài hệ thống hạ tầng giao thông hiện hữu đã tạo cho khu Đông có sức hút đặc biệt trong thời gian qua, hiện có hàng loạt công trình giao thông trọng điểm khác đang lên kế hoạch thực hiện như cầu từ Thủ Đức nối với bán đảo Thanh Đa của quận Bình Thạnh, đường Vành đai 2, Vành đai 3 liên kết toàn vùng. Hay cầu Cát Lái nối quận 2 và Nhơn Trạch (Đồng Nai), một cây cầu khác tại quận 9 nối với Đồng Nai cũng đã có trong kế hoạch… Tất cả đều cho thấy một viễn cảnh phát triển mạnh mẽ của khu Đông, trong đó yếu tố cửa ngõ, kết nối liên vùng đã tạo cho khu Đông một vị thế đặc biệt.

fig come hereTrước đây, người ta lấy quận 1, 3 làm trung tâm, các đơn vị hành chính đa số tập trung ở những khu vực này. Những khu vực còn lại được coi là vùng ven, khiến cho người dân có nhiều ái ngại khi sinh sống ở vùng ven, nhưng vui chơi và làm việc thì vào trung tâm Thành phố. Nhưng một khi Đề án Thành phố phía Đông được thông qua, thì sẽ có một thành phố hạt nhân thứ hai đối trọng với quận 1 và quận 3. Mà đã là thành phố hạt nhân thì chắc chắn các dịch vụ, tiện ích, hành chính cũng không khác gì quận trung tâm hiện nay. Điều này sẽ thu hút lượng lớn người dân về sinh sống và làm việc, tạo ra một nhu cầu lớn về nhà ở, kích thích đà tăng trưởng cho thị trường bất động sản.Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh
 

“Ý tưởng thành lập Thành phố phía Đông trực thuộc TP.HCM là ý tưởng rất tuyệt vời”, ông Lê Hoàng Châu hào hứng  nói, đồng thời cho rằng, ý ưởng này đã từng được đưa ra trong Nghị quyết Đại hội đảng bộ TP.HCM vào năm 2010 nhưng vẫn còn rời rạc, thiếu tính kết nối. Đến năm 2018, TP.HCM tiếp tục đặt ra vấn đề thành lập một thành phố nằm trong thành phố và sau bao nhiêu lần tổ chức hội thảo, lấy ý kiến chuyên gia thì đề án này cơ bản đã xong phần ý tưởng, bây giờ đã chuyển sang giai đoạn thông qua quy hoạch. 

Nếu đề án này được đưa ra thì có lẽ Thành phố khu Đông sẽ được xếp vào loại đô thị loại I, hoặc ít nhất là trong giai đoạn II sau khi giai đoạn đầu đi vào hoạt động.

“Điều này hoàn toàn có khả năng, bởi Khu đô thị Thủ thiêm là đô thị hiện đại, quận 2, quận 9 và Thủ Đức gần như đã được đô thị hóa rất cao. Điều này sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế, chẳng những là trước mắt, trung hạn, mà nó còn có ý nghĩa dài hạn”, ông Châu nói và cho rằng, điều quan trọng nhất bây giờ là phải hiện thực hóa bằng quy hoạch và phải giải quyết được mục tiêu không để người dân bản địa ở 3 quận này bị ly hương.

“Nghĩa là mình phải quy hoạch thế nào để không bị ảnh hưởng đến cuộc sống và công việc của họ, đồng thời phải tạo điều kiện về chỗ ở cho người dân nhập cư”, ông Châu nói.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, việc xây dựng Thành phố phía Đông có ý nghĩa rất lớn trong việc phát triển kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.

“Nó vừa giúp giảm áp lực về giao thông, dân số, lại vừa cung cấp cho Thành phố một bộ máy làm việc chuyên nghiệp để lãnh đạo một Thành phố phía Đông. Đây sẽ là cơ hội cho tất cả, kể cả doanh nghiệp và người dân, các nhà đầu tư từ trong và ngoài nước”, ông Trung nói và cho rằng, với bất động sản, đây sẽ là cơ hội lớn, bởi khi Thành phố được thành lập thì nhu cầu nhà ở sẽ gia tăng càng nhiều.

Nhìn về cơ hội cho thị trường bất động sản khi Đề án Thành phố phía Đông được thông qua, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, khu Đông Thành phố từ lâu đã rất hấp dẫn, bởi đây là khu vực có vị trí tiếp giáp với 3 tỉnh nằm trong vùng tứ giác kinh tế trọng điểm phía Nam và cũng là địa phương có vị trí kết nối với các tỉnh phía Bắc.

“Vì có nhiều lợi thế như vậy nên khu Đông thời gian qua cũng được đầu tư rất nhiều về cơ sở hạ tầng và quy hoạch được một cách bài bản. Khi 3 quận này được sáp nhập thành một Thành phố phía Đông sẽ tạo ra một cú huých rất lớn, sẽ là Thành phố đối trọng với khu trung tâm hiện nay của TP.HCM, tạo ra sức hấp dẫn lớn rất nhiều bởi có lợi thế về vị trí chiến lược và lợi thế về hành chính”, ông Phúc nói.

Ông Phúc cho rằng, việc định hướng Thành phố phía Đông là đô thị thông minh nên nó sẽ gắn liền với xu hướng hiện đại, số hóa. Vì vậy, trong tương lai, khu Đông sẽ là miền đất hứa cho giới trẻ, chuyên gia..., những phân khúc hướng đến những người trẻ, chuyên gia như nhà ở thông minh sẽ là hướng ưu tiên của các chủ đầu tư bất động sản khu vực này trong thời gian tới.

Đa số chuyên gia đều cho rằng, khó khăn lớn nhất của việc thành lập Thành phố phía Đông hiện nay là rào cản về luật pháp và thể chế, bởi luật pháp chưa có quy định về vấn đề này. Do đó, để phát triển Thành phố phía Đông, TP.HCM cần được trao cơ chế đặc thù để linh hoạt vận hành và tận dụng hiệu quả nguồn lực.

Chưa có tiền lệ

ảnh 3
PGS- TS. Nguyễn Minh Hòa, Chuyên gia về đô thị học - người có nhiều nghiên cứu các mô hình đô thị trên thế giới
Việc thành lập thành phố trong thành phố đến nay chưa từng có tiền lệ ở Việt Nam. Do vậy, muốn thực hiện điều này, đầu tiên phải thay đổi rất nhiều sắc luật liên quan mà đầu tiên là Luật Quản lý Đô thị, Luật Quản lý hành chính Nhà nước, Luật Xây dựng… Hiện nay, ở Việt Nam đã có 1 thành phố trong 1 thành phố chưa? Trên thực tế là chưa có, nhưng nếu có thì công tác quản lý như thế nào? Chúng ta tạm gọi thành phố mà chính quyền TP.HCM đang mong muốn xây dựng trên cơ sở sáp nhập 3 quận phía Đông là “Thành phố phía Đông” thì nó sẽ có quan hệ như thế nào với phần còn lại của TP.HCM, bản thân nó được tổ chức như thế nào với một đơn vị hành chính?

Và quan hệ với TP.HCM là quan hệ ngang bằng hay quan hệ trên dưới? Hiện nay, khi xây dựng mô hình này, TP.HCM muốn là hai cấp, nếu hai cấp thì chỉ có thành phố và phường thôi hay thành phố và quận thôi. Nhưng trong trường hợp này không phải 2 cấp mà 4 cấp, đó là thành phố lớn, trong thành phố lớn có thành phố nhỏ, trong thành phố nhỏ có quận và phường. Như vậy, đây là mô hình khá phức tạp.

Chủ tịch UBND TP.HCM và Chủ tịch “Thành phố phía Đông” là ngang bằng hay là trên - dưới? Khu vực “Thành phố phía Đông” có diện tích khá lớn, nhưng nếu chỉ là cấp dưới của TP.HCM thì cũng chỉ là một quận, đó chỉ là quận to hơn, đông dân hơn và mang tên mới thôi. Chức năng của nó có thể thiên về khoa học công nghệ, giáo dục mà thôi. Do đó, muốn làm được điều này cần phải sửa lại Luật Quản lý Đô thị, Luật Quản lý hành chính Nhà nước, Luật Xây dựng…

Phải có cơ chế đặc biệt chứ không chỉ dừng ở tên gọi

ảnh 4
Ông Ngô Đức Sơn, Phó tổng giám đốc DRH Holdings
Thực ra, việc thành lập Thành phố phía Đông chỉ mới là định hướng và chưa có gì rõ ràng về các chức năng, cơ chế đặc biệt để làm mới so với hiện tại. Bởi trước đây, 3 quận này được tách ra từ huyện Thủ Đức, nay muốn sáp nhập về lại và phát triển nó thành một đô thị mới thì cần phải có cơ chế đặc thù chứ không chỉ việc nằm ở câu chữ.

Tên gọi Thành phố phía Đông chỉ là một đơn vị hành chính, nó cũng giống như một thành phố trực thuộc tỉnh, nhưng câu chuyện đằng sau đó là có cơ chế gì mới hay không, còn nếu giữ nguyên cơ chế như hiện nay thì cũng chỉ là một sự kích cầu nhỏ.

Đối với một số địa phương lân cận, khi một đô thị loại III (thị xã) được nâng lên thành đô thị loại II hay loại I (thành phố) thì nó sẽ kéo theo các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn về dân số, tiêu chuẩn về thu nhập đầu người... Nhưng rõ ràng, đối với 3 quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9 thì nếu có sáp nhập vào để thành lập một thành phố khu đông thì nó đã dư các tiêu chuẩn, thậm chí còn lớn hơn rất nhiều các thành phố hiện hữu ở Việt nam.

Vì vậy, để tạo sự khác biệt và cú huých mạnh cho thị trường cần phải thay đổi nhiều về cơ chế, cách quản lý chứ không chỉ dừng ở mức thay đổi tên gọi.

Phải đồng bộ quy hoạch xứng tầm với tên gọi “thông minh”

ảnh 5
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Không cần bàn cãi những thuận lợi khi Thành phố phía Đông được thành lập, nhưng đây sẽ là câu chuyện dài và cần tính toán nhiều đến bài toán quy hoạch.

Có một thách thức lớn hiện nay mà lý do vì một thời gian rất dài chúng ta không thực hiện quy hoạch một cách bài bản là việc xây dựng manh mún, tự phát nên chắc chắn sẽ gây nhiều khó khăn trong việc lập quy hoạch cho Thành phố phía Đông.

Bởi một khi đã gọi là thành phố thông minh, thành phố hiện đại thì nó phải phải đồng bộ về quy hoạch, đồng bộ về hạ tầng.

Tuy nhiên, quy hoạch của khu Đông bây giờ một số nơi thì rất bài bản, nhưng một số nơi thì vẫn còn phức tạp, không thể thay đổi được, nếu có thay đổi thì cũng chỉ có thể chỉnh trang lại.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Tăng Triển - Trọng Tín
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê