Bất động sản

Cơ chế quản lý chung cư mới, kiến nghị từ thực tiễn

21/08/2019 10:21 Bản để in

(ĐTCK) Quản lý, vận hành chung cư là một lĩnh vực nóng với hàng trăm vụ tranh chấp, khiếu kiện giữa cư dân với chủ đầu tư, ban quản lý trong thời gian qua. Đó là lý do khiến dự thảo thông tư mới về quản lý, vận hành chung cư vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến nhận được rất nhiều phản hồi.

Cần ràng buộc trách nhiệm của đơn vị vận hành nhà chung cư

ảnh 1
Luật sư Bùi Tiến Long, Công ty Luật DIMAC
Theo quy định tại Điều 5 bản Dự thảo, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư và bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, Dự thảo lại chỉ quy định việc chủ đầu tư bàn giao hồ sơ cho ban quản trị mà không bao gồm người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập ban quản trị).

Do đó, tôi đề xuất bổ sung nội dung: “hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị)” tại Điều 5.3.a, Điều 5.3b, Điều 5.3c, Điều 5.3d và Điều 5.4 trong Dự thảo.

Đối với Điều 13.5.c, đề xuất bổ sung nội dung: “Uỷ ban nhân dân phường có trách nhiệm công bố công khai tai hội nghị bản thu chi tài chính từ quỹ kinh phí vận hành nhà chung cư tính đến thời điểm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu”.

Quy định này sẽ giúp các chủ sở hữu nhà chung cư quản lý công khai, minh bạch được các khoản chi tiêu cho kinh phí tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, vì kinh phí tổ chức này được thu từ các chủ sở hữu nhà chung cư cho nên họ có quyền được biết các thông tin này.

Đối với Điều 42, đề xuất bổ sung điều khoản: “Đảm bảo đầy đủ năng lực và điều kiện theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý, vận hành nhà chung cư” trong phần “Quyền và trách nhiệm của đơn vị vận hành nhà chung cư”. Quy định này ràng buộc trách nhiệm của đơn vị vận hành nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật trong việc thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, tránh trường hợp các đơn vị này giả mạo hồ sơ, giấy tờ để đạt đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Không nên cho phép thuê nhiều đơn vị quản lý, vận hành

ảnh 2
Ông Vũ Đỗ Hồng Dương, Chuyên gia trong lĩnh vực quản lý và sử dụng chung cư
Tại Khoản 4, Điều 27, Dự thảo quy định: “Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 1 đơn vị quản lý, vận hành để quản lý, vận hành phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Đối với tòa nhà chung cư có thể phân chia riêng biệt phần diện tích thuộc sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật giữa phần căn hộ và phần diện tích khác không phải là căn hộ thì chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác này có thể thuê đơn vị quản lý, vận hành riêng để thực hiện quản lý vận hành cho phần sở hữu riêng của mình”.

Điều này là quá bất cập vì việc phối hợp giữa ban quản trị của cư dân và ban quản lý của chủ đầu tư ít khi thuận lợi và suôn sẻ mà luôn luôn nảy sinh đụng độ do trái ngược nhau về quyền lợi. Đặc biệt, vấn đề PCCC cần phải có sự chỉ đạo thống nhất và thông suốt. Mặt khác, quy định thế này là trái ngược với nguyên tắc quản lý chung cư “Ban quản trị là đại diện duy nhất cho toàn chung cư” (Điều 4).

Do đó, tôi kiến nghị, nếu quy định mỗi chung cư có thể có 2 ban quản lý thì cần phải quy định chi tiết hơn nữa để loại bỏ mâu thuẫn nêu trên. Nếu không hãy cứ giữ nguyên như cũ, mỗi chung cư chỉ được phép có 1 ban quản lý mà thôi.

Nhiều quy định mới, tiến bộ và toàn diện hơn

ảnh 3
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
Dự thảo lần này đã đưa ra nhiều điểm khác biệt so với quy định trong Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các quy định mới đã bổ sung, tháo gỡ nhiều điểm vướng mắc, bất cập xuất phát từ yêu cầu thực tiễn.

Trong đó, có thể nêu ra một số điểm mới như khái niệm tòa nhà chung cư, Dự thảo mới cũng quy định cụ thể, chi tiết hơn so với Thông tư số 02. Theo đó, tòa nhà chung cư là một khối nhà độc lập hoặc một số khối nhà có chung kết cấu xây dựng, chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tầng hầm (nếu có) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc quy định như vậy làm giảm khả năng nhận định sai về các tòa nhà chung cư.

Thứ hai, quy định số lượng tối thiểu chủ sở hữu tham gia hội nghị cũng là một quy định tiến bộ. Theo đó dự thảo quy định giảm số người đại diện chủ sở hữu tham gia hội nghị lần đầu xuống còn tối thiểu 50%, chứ không phải 75% theo quy định hiện hành.

Cụ thể, đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu không đủ số người tham dự quy định tại điểm này thì vẫn tiến hành tổ chức họp hội nghị nhà chung cư và lấy ý kiến của các chủ sở hữu không tham dự hội nghị về các nội dung quy định tại khoản 3, Điều 102 của Luật Nhà ở.

Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định.

Quy định này phần nào làm giảm bức xúc của người dân sống tại chung cư. Đề xuất, kiến nghị của người dân sẽ được giải đáp nhanh hơn vì không phải hội nghị nào cũng có thể huy động đủ số lượng đại diện chủ sở hữu tham gia. Tuy nhiên, cần bổ sung thêm quy định làm rõ cơ chế lấy ý kiến bằng văn bản sao cho phù hợp và minh bạch hơn.

Thứ ba, Dự thảo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định, việc công nhận ban quản trị nhà chung cư có thể do cấp phường ra quyết định nếu được UBND cấp quận ủy quyền. Đây là điểm mới và tiến bộ hơn so với quy định hiện hành là chỉ UBND cấp quận, huyện mới được công nhận ban quản trị nhà chung cư.

Thứ tư, Dự thảo cũng đưa ra nội dung quy định về chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản, trong đó có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định. Quy định này sẽ khiến người dân chung cư yên tâm hơn với khoản kinh phí bảo trì mà họ đã đóng góp.

Không nên cho phép tách riêng các ban quản trị từng tòa nhà

ảnh 4
Ông Vũ Tiến Thành,CEO Công ty cổ phần Quản lý bất động sản DKRA
Trên thực tế, nhiều tòa nhà chung cư vì nhiều lý do khác nhau như tiến độ thi công, thiếu vốn…, nên chỉ được đưa vào sử dụng một phần. Do đó, rất nhiều chung cư không đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định hiện hành. Quy định tại Dự thảo về số lượng đại diện chủ sở hữu tham dự hội nghị chung cư lần đầu “không bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán” rất phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, cần bổ sung thêm ý “Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý (nếu có) phải có trách nhiệm cập nhật và thông báo công khai số lượng căn hộ được bàn giao hàng tháng”.

Về Điều 21 quy định “tách, nhập ban quản trị nhà chung cư” có nội dung cho phép đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý.

Tuy nhiên, theo tôi, nội dung này không phù hợp với thực tế do có những hạng mục công trình trong cụm nhà chung cư rất khó phân lập hoặc không thể phân chia như Hệ thống xử lý nước thải, các hệ thống kỹ thuật như máy phát điện, PCCC... Khi tách Ban quản trị, những hạng mục chung sẽ do ai chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì?

Ngoài ra, thực tế thường thấy những chung cư được tách khỏi cụm có chất lượng dịch vụ giảm đi do phải tự thuê đơn vị quản lý riêng, trả thù lao cho cả 1 ban quản trị... Trong khi đó, nếu không tách thì những hạng mục có thể gộp chung như chi phí quản lý vận hành sẽ được giảm thiểu rất nhiều.

Vậy, với góc nhìn của DKRA Property Management, không nên khuyến khích việc tách ban quản trị cụm nhà chung cư.

Đồng thời, quy định về “trường hợp ban quản trị tòa nhà chung cư quyết định việc bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư thì phải được 100% thành viên Ban quản trị đồng ý, trừ trường hợp có thành viên vắng mặt vì lý do bất khả kháng” là không phù hợp.

Quy định này nên  điều chỉnh nội dung thành “quá bán thành viên Ban quản trị đồng ý (bằng hình thức bỏ phiếu hoặc biểu quyết)”. 

Làm rõ hơn quyền và trách nhiệm của ban quản trị

ảnh 5
Ông Nguyễn Quang Huy, Phó tổng giám đốc Công ty PMC
Tại Điều 20 Dự thảo quy định về số lượng, thành phần ban quản trị nhà chung cư, theo tôi, cần tránh trường hợp đại diện chủ đầu tư làm trưởng ban quản trị sẽ dẫn đến xung đột lợi ích về vấn đề quản trị, việc chuyển giao từ chủ đầu tư sang ban quản trị không được minh bạch.

Tôi có một số kiến nghị như sau: Thứ nhất, nên quy định đại diện chủ đầu tư giữ vai trò thành viên ban quản trị tại hội nghị nhà chung cư lần đầu. Còn tại hội nghị nhà chung cư kế tiếp thì cư dân sẽ thực hiện bỏ phiếu bầu và chủ đầu tư có tư cách, quyền lợi như các chủ sở hữu khác của tòa nhà.

Thứ hai, về việc tách nhập ban quản trị cụm nhà chung cư thì nên tham chiếu rõ sở hữu chung của nhà chung cư là sở hữu chung không thể chia cắt và do cộng đồng cư dân quyết định. Như vậy, nếu sở hữu chung không thể chia cắt thì các ban quản trị cũng không thể chia cắt.

Thứ ba, hiện các thành viên ban quản trị tại nhiều tòa nhà chung cư đã từ chức, từ nhiệm, và việc này dẫn đến sự gián đoạn trong nội bộ ban quản trị. Vậy phải có quy định rõ về việc khi các cá nhân ứng cử tham gia thành viên ban quản trị phải ký cam kết trách nhiệm cá nhân để đảm bảo khi từ chức, từ nhiệm nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm cho đến khi ban quản trị mới được công nhận.
Hoặc phải quy định chi tiết trong trường hợp thành viên ban quản trị bị mất năng lực hành vi dân sự, ốm đau thì duy trì thế nào để đảm bảo hoạt động của ban quản trị?

Cần thêm những điều khoản cụ thể hơn

ảnh 6
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus)
Theo tôi, Dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 02/2016/TT-BXD mà Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến cần có thêm những điểu khoản cụ thể hơn để sát với diễn biến khá phức tạp của ngành quản lý, vận hành các dự án bất động sản sở hữu chung hiện nay.

Đơn cử như vấn đề kinh phí hoạt động của Ban quản trị lấy từ đâu, vì Điều 4.3 chỉ nêu phí Quản lý vận hành.

Thông tư mới cũng cần quy định về văn phòng ban quản lý, ban quản trị đặt ở đâu. Nhiều trường hợp nhà chung cư không quy hoạch phòng làm việc cho ban quản lý, ban quản trị. Nếu sử dụng phòng sinh hoạt cộng đồng thì sai công năng, có thể bị Sở Xây dựng xử phạt.

Tại Mục 3, Điều 7 của Dự thảo vẫn chưa rõ ràng về quyền sử dụng khu vực chung và trách nhiệm bảo trì. Nếu quyết định sử dụng quyền của chủ đầu tư, vậy họ được bán không? Điều này chưa hợp lý.
Định nghĩa phần phòng sinh hoạt cộng đồng ở mục 4, 5, Điều 7 cũng chưa rõ ràng dẫn đến khó áp dụng trong thực tế.

Vấn đề tầng hầm có phải đóng kinh phí bảo trì hay không, ai đóng cũng cần quy định rõ tại thông tư này. Điều 8.6 quy định ai sở hữu chỗ đỗ xe thì có trách nhiệm bảo trì chỗ đỗ xe đó là chưa hợp lý, vì bảo trì là công tác đòi hỏi sự đồng bộ, không thể mạnh ai nấy làm, đặc biệt là có nhiều hệ thống chung phục vụ cho chỗ đậu xe hoặc cho toàn tòa nhà nhưng không bán riêng được.

Đối với quy định về hội nghị nhà chung cư lần đầu và ban quản trị tại Điều 12, 13 của Dự thảo cần làm rõ trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhưng xây dựng và đưa vào sử dụng chia làm nhiều giai đoạn khác nhau thì việc tổ chức hội nghị nhà chung cư và ban quản trị diễn ra như thế nào.

Nên quy định về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo phương thức nào? Ai là người quyết định việc lựa chọn? Việc lựa chọn có bắt buộc phải thông qua hội nghị nhà chung cư hay không? Hình thức thông qua như thế nào?

Quy định về đề xuất đơn vị quản lý vận hành trong hội nghị nhà chung cư lần đầu thường không có tính khả thi, bởi việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành rất phức tạp, khó có thể quyết định được trong hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Cũng cần quy định rõ hơn về chức năng, nhiệm vụ của ban quản trị và cơ chế hoạt động theo hướng các công việc chuyên môn sâu như quản lý vận hành, bảo trì thì ban quản trị không thể chủ trì về mặt nội dung được, mà cần phải có đơn vị chuyên môn phụ trách (đơn vị quản lý, hoặc công ty tư vấn).

Đối với Điều 32.3 và Điều 33 của Dự thảo, cần làm rõ sau khi ban quản trị được thành lập thì kế hoạch bảo trì phải được thông qua hội nghị nhà chung cư, còn trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng và thực hiện kế hoạch bảo trì. Cùng nội dung này, nên quy định chủ đầu tư cũng được ký kết các hợp đồng bảo trì khi chung cư chưa có ban quản trị.

Làm rõ mô hình của ban quản trị

ảnh 7
Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch
Các văn bản pháp lý hiện nay không định hình được hình thái cho ban quản trị chung cư cũng như cách vận hành của ban quản trị theo công ty TNHH, công ty cổ phần hay hợp tác xã.

Dẫu vậy, quan trọng hơn cả là theo mô hình nào thì họ phải có tư cách pháp nhân một cách hoàn chỉnh, có con dấu để ký kết các hợp đồng kinh tế, mở tài khoản ngân hàng và có đầu ra - đầu vào cho hoạt động vận hành, quản lý tòa nhà một cách minh bạch… Thực tế hiện nay, mặc dù thành lập ban quản trị nhưng khi mở tài khoản ngân hàng lại theo tài khoản cá nhân và kéo theo hàng loạt những rủi ro khi các cá nhân này vì lý do nào đó gây mất an toàn đối với tài khoản này…, hoặc trong trường hợp cá nhân này chết đi sẽ liên quan rất nhiều tới việc thừa kế…

Bây giờ việc sửa đổi không phải cách nào để bầu ban quản trị như việc hạ tỷ lệ biểu quyết từ 75% xuống 50%, mà phải là khung pháp lý cho ban quản trị hoạt động một cách thực sự. Sau đó, người dân sẽ nhìn ra lợi ích của ban quản trị đem lại và họ sẽ có ý thức hơn trong việc tham gia các cuộc họp biểu quyết bầu ra ban quản trị cũng như phương hướng hoạt động của các ban quản trị này một khi tòa nhà chung cư đi vào hoạt động.

Việc lấy ý kiến bằng văn bản hay bằng hình thức trực tiếp không phải vấn đề cốt lõi, dù lấy ý kiến bằng văn bản giúp giảm bớt các phiền toái khi tổ chức hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng là phải có cơ chế lấy ý kiến rõ ràng, đúng đối tượng, đúng tôn chỉ mục đích phục vụ cho hội nghị nhà chung cư.

Chưa kể hiện nay, một vấn đề cũng phải tính tới với mô hình phức hợp nhiều tòa nhà chung cư chung khối đế nhưng lại bàn giao theo giai đoạn thì việc tổ chức hội nghị nhà chung cư theo từng giai đoạn là như thế nào, việc tổ chức lại hội nghị nhà chung cư khi có yêu cầu từ nhóm cư dân mới của tòa khác ra làm sao… thì lại chưa có hướng dẫn cụ thể.

Đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư chỉ tối đa 3 người là hợp lý

ảnh 8
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group
So với Thông tư 02, thì Dự thảo sửa đổi lần này khá chi tiết và kịp thời điều chỉnh những phát sinh, phức tạp trong việc quản lý vận hành các dự án bất động sản thời gian qua. Tuy nhiên, một số điều khoản Ban soạn thảo nên xem xét lại.

Chẳng hạn như tại Điều 36 về “Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” quy định “Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì của nhà chung cư (bao gồm nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) gồm từ 3 đến 5 thành viên đứng đồng chủ tài khoản, trong đó có ít nhất 1 đại diện của chủ sở hữu khu căn hộ, 1 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 1 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua”.

Theo tôi, nên điều chỉnh nội dung đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư chỉ tối đa 3 người là hợp lý và thành viên ban quản trị cần phải có cơ chế ủy quyền chữ ký khi không thể ký trực tiếp.


Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê