Bất động sản

Đầu tư nhà cho thuê có phải “dễ ăn”?

23/12/2019 10:29 Bản để in

(ĐTCK) Bất động sản cho thuê không phải là kênh đầu tư mới và chưa bao giờ hết hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, dù đã từng tham gia kênh đầu tư này hay mới chỉ có dự định, nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng và lưu ý những vấn đề dưới đây.

Đầu tư nhà cho thuê có phải “dễ ăn”?

Xu hướng đầu tư theo phương án mua nhà hoặc thuê nhà rồi cho thuê lại bắt đầu nhen nhóm từ khá lâu với hình thức thường thấy nhất là có đất gần các khu vực có trường học, khu công nghiệp thì xây dựng thành các nhà trọ cho thuê hoặc có vốn mua một căn hộ chung cư rồi cho thuê lại. Ngoài ra, hình thức nữa là tìm thuê nhà nguyên căn giá mềm rồi tân trang, tách phòng ra cho thuê lại.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ là người bỏ tiền cọc ra thuê, rồi bắt mối với người thuê khác có nhu cầu rồi cho thuê theo kiểu share phòng ở ghép. Khi người thuê tới thuê phòng sẽ đặt cọc một số tiền nhất định và đóng tiền nhà hàng tháng. Đối tượng thuê nhà dạng này là những người du lịch hoặc các đoàn công tác xa, thậm chí là cả những đôi đang yêu hoặc đã lấy nhau mà chưa có nhà.

Do hiện nay nhu cầu về nhà ở tăng cao, nếu muốn kiếm một chỗ ở tốt, khang trang, sạch đẹp thì giá sẽ rất đắt đỏ nên nhiều khách trọ khó lòng tiếp cận với sản phẩm. Vì vậy, các nhà đầu tư đã tận dụng điều này để chia nhỏ không gian nhà ở nhưng vẫn đảm bảo các tiện ích, sự riêng tư và nhất là mức giá hợp túi tiền cho các khách trọ của mình. Điểm lợi là so sánh với giá thuê này và giá phòng khách sạn 4 sao thì thuê chung cư sẽ rẻ hơn, lại tự chủ được giờ giấc, người ở có thể từ 2 đến 6 người tùy vào căn 1, 2 phòng ngủ hay 3 phòng ngủ. Thêm vào đó, người thuê lại sẽ có thể tự nấu ăn, hưởng thụ những tiện ích của chung cư như hồ bơi, công viên… nội khu.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư ban đầu không cao, chỉ khoảng 100 - 200 triệu đồng, bao gồm chi phí thuê nhà từ  10 - 15 triệu đồng/tháng và tiền đầu tư sửa sang, ngăn phòng khoảng từ 40 - 90 triệu đồng. Điều này khiến phân khúc đầu tư nói trên có thời gian rất sôi động khi nhu cầu về nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hay một số địa phương đẩy mạnh phát triển khu công nghiệp kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân, học sinh, sinh viên hay thậm chí các cặp vợ chồng trẻ chưa có nhiều tích lũy tăng cao.

Chính sự hấp dẫn về mức đầu tư ban đầu thấp, hình thức đầu tư kinh doanh này không chỉ có những nhà đầu tư theo quy mô nhỏ lẻ muốn tăng thêm thu nhập mà ngay cả những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi lớn cũng tham gia vào. Những nhà đầu tư này có sẵn nhà, có vốn mạnh nhưng vẫn quyết định đầu tư vào để kiếm lợi nhuận cao, ổn định hàng tháng bên cạnh các khoản đầu tư nhà đất khác.

Ghi nhận thực tế cho thấy, giai đoạn 2012 - 2017, hình thức cho thuê nhà này giúp nhiều người kiếm lãi lớn, ổn định nếu chịu khó và khéo léo trong vấn đề quản lý. Đặc biệt, với nhu cầu nhà ở ngày càng cao mà diện tích cũng như không gian sinh hoạt của người dân ngày một thu hẹp thì giá cho thuê phòng sẽ còn tăng lên theo từng năm. Có thời điểm, theo nhiều nhà đầu tư theo đuổi phân khúc này, nếu sở hữu rồi cho thuê thì lợi nhuận chỉ 5 - 10% mỗi năm, nhưng nếu thuê nhà rồi cho thuê lại thì lợi nhuận có thể lên đến 50 - 100% mỗi năm. Thêm vào đó, mức giá thuê lại của các phòng còn tùy thuộc vào vị trí ngôi nhà.

Tuy nhiên, đó là giai đoạn lượng căn hộ chung cư cung ứng ra thị trường hạn chế, còn từ năm 2015 tới nay, lượng căn hộ mới được bàn giao đưa vào hoạt động cũng như lượng căn hộ mới ra hàng đã tăng vọt khiến kênh đầu tư này bắt đầu ế ẩm do cạnh tranh quá cao. Ðiều đáng nói là giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao...

Thực tế, phải đến khi tham gia vào phân khúc này, nhiều người mới “vỡ mộng” khi gặp quá nhiều rủi ro và vướng mắc. Trong đó, một nguyên nhân quan trọng là việc lựa chọn sai phân khúc sẽ dẫn đến việc thu hồi vốn không theo dự tính. Ví dụ, nếu nhắm tới khách thuê là công nhân thì có thể phải quản lý một lượng lớn người thuê với khả năng chi trả thấp; nếu hướng đến đối tượng vợ chồng trẻ đã đi làm thì cùng một số vốn, có thể sẽ phải đầu tư ít phòng hơn với nội thất tốt hơn.

Bên cạnh đó, vì trình độ quản lý và năng lực cá nhân của một nhà đầu tư có giới hạn, nên dễ dẫn tới những rủi ro xuất phát từ vấn đề quản lý. Ví dụ, việc thu tiền khách đóng trễ hạn, quản lý an ninh trật tự phát sinh trong thời gian khách ở (đăng ký tạm trú tạm vắng), xử lý các sự cố (nghẹt cầu cống, hố ga…), duy tu và bảo dưỡng (sơn lại phòng, sắp xếp trang trí lại nội thất khi khách dọn đi), đào tạo nhân viên (bảo vệ, lao công, nhân viên sales…).

Chưa kể, rất nhiều người hiện nay không có khả năng tìm kiếm khách hàng, nên dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao từ đó ảnh hưởng đến lợi nhuận. Trong khi đó, việc vận hành cùng lúc nhiều toà nhà, đòi hỏi nhà đầu tư phải phát triển và xây dựng một hệ thống nhân sự đủ để vận hành trơn tru. Và không phải nhà đầu tư cá nhân nào cũng giỏi về nhân sự. Khi không có khách, nguồn lực về tài chính có hạn, xoay vòng vốn không kịp dễ dẫn đến thua lỗ, đổ vỡ dây chuyền. Nhất là quản lý không tốt khoản tiền mà khách đặt cọc.

Thời gian vừa qua, trên thị trường xuất hiện những mô hình kinh doanh nhà trọ với nhiều lời mời chào hấp dẫn như: “Đầu tư chỉ với 40 triệu đồng/phòng trọ; Không giới hạn phòng trọ; Lợi nhuận cho thuê 36%/năm; Thu về hàng tháng 1,2 triệu đồng; Không phải vận hành quản lý; Cam kết mua lại với lợi nhuận 25% so với giá gốc”…. Tuy nhiên, nếu dựa trên những lập luận nêu trên thì rất khó để có thể có những lợi nhuận cam kết như quảng cáo.

Sự khác nhau cơ bản của 2 ngách đầu tư cho thuê

- Lợi nhuận của mua đất xây nhà cho thuê = lợi nhuận tăng giá tự nhiên của bất động sản + lợi nhuận từ việc cho thuê

- Lợi nhuận của cho thuê lại = doanh thu cho thuê - chi phí thuê - chi phí quản lý - chi phí bảo trì - (các khoản dự phòng rủi do). Giá thuê, và giá cho thuê lại là biến số thay đổi theo thời gian theo hướng lợi nhuận sẽ giảm. Năm thứ 1 chưa có vấn đề, năm thứ 2 chưa có vấn đề, nhưng vấn đề có thể xảy ra ở năm thứ 3 khi chủ nhà đòi lấy lại và không cho bạn thuê nữa (bằng nhiều cách, cách đơn giản nhất là tăng giá). Khi đó, bạn sẽ mất luôn khoản đầu tư cố định ban đầu. Câu chuyện đầu tư vài chục triệu đồng ngăn phòng rồi cho thuê lại, hưởng lợi nhuận cao chỉ là câu truyện cổ tích. Nếu đơn giản vậy chủ nhà họ cũng tự làm được, nguyên nhân có thể do những chỗ đó khó cho thuê, hay quá phức tạp.

Nguyên tắc logic trong đầu tư bất động sản

- Đầu tư nhiều tiền thì lợi nhuận trong dài hạn cao hơn là đầu tư ít tiền. Đây là nguyên tắc của sự logic.

- Đầu tư ít tiền nhưng lợi nhuận cao, cũng đồng nghĩa với rủi ro cao.

- Việc chênh giá đi thuê và cho thuê có được duy trì trong thời gian dài? (nếu các bạn biết làm điều đó, chủ nhà cũng biết làm điều đó)

- Rủi ro trong việc cho thuê lại là gì? Chi phí bảo trì, chi phí quản lý, chi phí an ninh là bao nhiêu?

- Xác định chi phí cho việc tìm kiếm khách hàng là bao nhiêu?

4. Chi phí để tìm ra những bất động sản cho thuê lại tốt là bao nhiêu?

5. Nên phân biệt rõ: doanh thu trong cho thuê lại và lợi nhuận trong cho thuê lại là khác nhau.

Kết luận: Nếu nhìn dài hạn, quy mô lớn, bình quân phân khúc cho thuê lại lợi nhuận chỉ ở mức trên dưới 20%/năm, chưa chắc đã cao hơn sở hữu nhà cho thuê, vì chủ sở hữu có một khoản lợi nhuận tăng giá của đất.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên Ban chấp hành Hội Môi giới bất động sản Việt Nam/Founder King Broker/Co - Founder batdongsan.vn
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê