Bất động sản

Để hàng chục ngàn căn condotel bất động gây lãng phí tài sản xã hội

20/07/2020 06:41 Bản để in

(ĐTCK) Câu chuyện cấp “giấy khai sinh” và phát triển loại hình condotel lại nóng lên với những ý kiến trái chiều, tuy nhiên nhiều thành viên thị trường bất động sản và giới luật sư cho rằng, nếu không có giải pháp pháp lý phù hợp, để hơn 82.000 căn hộ condotel hiện nay bơ vơ, đình trệ sẽ gây lãng phí tài sản xã hội và tạo lỗ hổng lớn đối với hạ tầng du lịch.

Để hàng chục ngàn căn condotel bất động gây lãng phí tài sản xã hội

Ðề xuất không phát triển các dự án condotel mới ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là không hợp lý

ảnh 1
Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế 
Thực chất, với condotel hay các loại hình bất động sản nói chung, thì điều cần thiết là người mua phải được cấp giấy chứng nhận để sở hữu sản phẩm. Condotel không phải là nhà ở, mà là loại hình thiên về nghỉ dưỡng, như khách sạn. Do đó, tôi đồng tình với việc không cấp chứng nhận quyền sở hữu như nhà ở đối với loại hình đất dịch vụ - thương mại, vì nó đòi hỏi nhiều yếu tố liên quan, nhưng cũng phải tính toán để cấp quyền sở hữu condotel theo thời hạn nào đó cho người mua một cách hợp lý.

Cái khó hiện nay là luật của ta chưa định hình condotel là sản phẩm nhà ở hay nghỉ dưỡng, nên giờ cần định hình rõ rồi cấp các giấy tờ, quyền sở hữu liên quan cho đúng.

Riêng đề xuất không phát triển các dự án condotel mới ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là không hợp lý, vì có tỉnh, thành phố vẫn có thể xây dựng condotel để phát triển kinh tế. Cần thấy rằng, đây là loại hình nghỉ dưỡng, đáp ứng nhu cầu thực và đem lại nguồn lợi cho quốc gia. Đây cũng là sản phẩm tốt được thừa nhận trên thế giới.

Theo tôi, thay vì hạn chế, cấm, chúng ta nên tính các phương án để sản phẩm này phát triển đúng khuôn khổ và mang lại giá trị cao với ngành du lịch. Ví dụ như với khu vực có dự án condotel thì cần đảm bảo an ninh, trị an tốt vì thường sẽ có nhiều khách du lịch trong và ngoài nước lui tới. Tiếp theo là hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội (giao thông, y tế, thương mại, dịch vụ…) phải tốt. Đặc biệt, các dự án condotel phải chứng minh được hiệu quả cho phát triển kinh tế địa phương, như sử dụng nguyên vật liệu bản địa, lao động địa phương, thực phẩm vùng miền…

Không thể phủ nhận những tác động tích cực mà condotel mang lại

ảnh 2
Ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand
Không phải đến thời điểm hiện tại, những vấn đề liên quan đến quy trình xây dựng các thủ tục pháp lý cho loại hình condotel mới được đặt ra, mà trước đó, rất nhiều chuyên gia đã có những phân tích và lập luận về mô hình này.

Xét ở góc độ về ích lợi, không thể phủ nhận những tác động tích cực mà condotel đã mang lại, trong đó yếu tố quan trọng nhất là sự xuất hiện của mô hình condotel đã mang tới một diện mạo mới cho cơ sở hạ tầng du lịch, từ đó làm bệ phóng cho ngành du lịch có sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn trong vài năm qua. Yếu tố tạo lập hạ tầng không chỉ ở việc các dự án condotel thường triển khai trên quy mô lớn kết hợp với đa dạng các tiện ích trải nghiệm cho khách hàng hơn, thay vì đơn thuần chỉ theo dạng lưu trú truyền thống như một phòng ngủ nghỉ thông thường, mà ở yếu tố dịch vụ mà nó mang đến.

Hầu hết các dự án condotel đều do các tập đoàn quản lý hàng đầu trên thế giới quản lý. Với mức độ chuyên nghiệp của họ và tầm quan hệ quốc tế rộng rãi, chính họ góp một phần kéo khách du lịch quốc tế đến Việt Nam nhiều hơn trong những năm gần đây. Tất nhiên, việc so sánh số giờ nghỉ của khách quốc tế tại Việt Nam vẫn còn thấp so với các quốc gia khác, nhưng xét về góc độ con số tăng trưởng, rõ ràng hình ảnh và chất lượng du lịch khi lưu trú tại Việt Nam trong con mắt của du khách quốc tế tốt hơn rất nhiều so với trước đây.

Và đương nhiên, du khách tăng mạnh thì đóng góp vào kinh tế - xã hội tốt hơn, thể hiện vào việc gia tăng lượng việc làm cho người bản địa, gia tăng thêm nhiều dịch vụ hạ tầng tiện ích kèm theo, và cuối cùng là gia tăng chỉ số đóng góp vào tăng trưởng GDP hàng năm.

Với nhà đầu tư, khi tham gia vào condotel họ cần một sự chính danh để đảm bảo quyền lợi của họ một khi có tranh chấp xảy ra. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, họ cũng cần đảm bảo việc xây dựng khung pháp lý không phá vỡ các hệ thống pháp luật hiện hành, đồng thời cũng tránh việc quản lý chồng chéo giữa các bộ ban ngành, và đôi khi có thể dẫn đến phá vỡ quy hoạch phát triển chung của quốc gia.

ảnh 3
 
Để giải quyết vấn đề này, cá nhân tôi cho rằng, nên xác định rằng condotel là condotel chứ không phải là con lai giữa khách sạn hay nhà ở để rồi gặp lúng túng trong việc xác định nên hiểu nó thuộc loại hình nào và từ đó chịu sự điều chỉnh bởi bộ luật, quy định nào. Nó có lợi ích về mặt phát triển du lịch và nó cũng là một sản phẩm đầu tư tiềm năng của tương lai thì có thể tính tới việc đặt riêng nó vào một khuôn khổ riêng để quản lý cùng với rất nhiều mô hình mới đã, đang và có thể sẽ xuất hiện trong tương lai như officetel, hometel.

Tất nhiên, việc sắp xếp tính toán và xây dựng khung pháp lý như thế nào sẽ là cần thêm thời gian và tôi tin sẽ sớm có câu trả lời từ phía các nhà quản lý. Còn đối với hiện tại, quan điểm với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, thực sự họ đặt mình dưới góc nhìn “dòng tiền thông minh”, tức là câu chuyện pháp lý với sản phẩm
condotel chỉ là một phần nhỏ, quan trọng là hiệu quả sinh lời mà sản phẩm này có thể mang lại thực sự có hấp dẫn hơn các sản phẩm đầu tư truyền thống khác hay không. Nếu hấp dẫn hơn tôi tin condotel vẫn có thể tiếp tục phát triển như kỳ vọng.

Có thể chấp nhận một phần có thể chuyển đổi được nếu phù hợp, phần nào nhất quyết không cho chuyển đổi

ảnh 4
Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID)
Theo tôi, văn bản của Bộ Công an gần đây về condotel là dễ hiểu, bởi Bộ Công an có chức trách bảo vệ an ninh, trị an và các ví dụ đưa ra trong văn bản gần đây cũng có hàm ý đó.

Trên thực tế, chỉ riêng hoạt động đầu tư condotel có những diễn biến phức tạp, thể hiện mối quan hệ 3 nhà: chủ đầu tư, khách hàng, ngân hàng.

Câu chuyện thời gian qua là khi chủ đầu tư mất thanh khoản thì ngân hàng cũng gặp vấn đề. Nhưng nếu đã hoạt động theo Luật Doanh nghiệp thì ngân hàng cũng phải chấp nhận rủi ro, bởi với mỗi dự án thì đều phải trải qua khâu thẩm định cấp vốn. Nói về cam kết chia sẻ lợi nhuận của chủ đầu tư và khách hàng thì đây là cam kết dân sự. Nhưng đã là cam kết thì phải theo đuổi đến cùng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì khách hàng có thể kiện.

Về phía người mua condotel cũng phải chấp nhận cả những rủi ro, bởi có thể ban đầu chính các chủ đầu tư cũng không tính toán hết được các nguy cơ. Còn nếu không tìm được tiếng nói chung có thể kiện ra tòa.

Đối với việc cho phép chuyển đổi loại hình sử dụng đất thì cần tính toán thận trọng. Tôi cho rằng, vai trò của Nhà nước là phải giữ vững quy hoạch. Theo tôi, nên bình tĩnh, xem xét lại một cách thấu đáo, có thể chấp nhận một phần nào có thể chuyển đổi được nếu phù hợp, phần nào nhất quyết không cho chuyển đổi.

ảnh 5
 
Câu chuyện ở đây chỉ là việc nên định danh condotel là loại hình gì để quản lý sao cho phù hợp
ảnh 6
Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh bạch
Với lợi ích thiết thực đã và đang mang lại cho diện mạo du lịch, condotel có vai trò nhất định trong việc thúc đẩy ngành du lịch phát triển.

Câu chuyện ở đây chỉ là việc nên định danh condotel là loại hình gì để quản lý sao cho phù hợp với thực tiễn thị trường Việt Nam, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư vẫn tham gia được, trong khi vẫn đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên và cả đối với cơ quan quản lý một khi có xảy ra tranh chấp. Phải hiểu rõ là bản chất khái niệm đất ở không hình thành đơn vị ở cũng không tồn tại trong bất kỳ văn bản pháp lý nào.

Mục đích rõ ràng khi triển khai mô hình condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch thì có nghĩa bất kỳ chủ sở hữu nào cũng phải đăng ký kinh doanh theo đúng mô hình hộ kinh doanh cá thể và lời ăn, lỗ chịu. Những tranh cãi từ trước đến giờ vẫn ở câu chuyện là nên xếp loại hình condotel thuộc loại hình nào để tìm cách quản lý và thành ra lúng túng với nhiều quan điểm khác nhau.

Với quan điểm cá nhân, tôi cho rằng condotel đơn giản là condotel với bản chất của nó có thể gọi với một cái tên rất đơn giản là "kinh doanh bất động sản du lịch", có nghĩa mọi chủ sở hữu phải đăng ký theo hộ kinh doanh cá thể để cơ quan quản lý biết đang khai thác và đánh thuế sao cho hợp lý, đồng thời tạo ra sự công bằng. Chưa kể, việc đăng ký hộ kinh doanh cá thể sẽ yêu cầu mỗi chủ hộ hoặc đơn vị ủy quyền sẽ phải khai báo tạm trú cho khách du lịch với chính quyền địa phương để đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự.

Cần có quy định mỗi chủ sở hữu condotel phải chứng minh được có sự liên kết, hợp tác với một thương hiệu quản lý, vận hành

ảnh 7
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group
Trên thực tế, những năm qua đã có hàng vạn căn condotel được tung ra thị trường. Tuy nhiên, đây là sản phẩm sở hữu cá nhân, nên công tác quản lý, vận hành khó khăn. Bởi thông thường, các đơn vị quản lý vận hành chỉ vận hành cả dự án của chủ đầu tư, chứ không vận hành lẻ theo kiểu từng căn condotel. Do đó, việc đề xuất không cấp phép mới cho các dự án đến khi có hướng dẫn cụ thể của cả 3 bộ là hợp lý.

Về mặt giải pháp, theo tôi, cũng nên đợi đến khi các cơ quan có thẩm quyền đưa ra quy định, quy chế đầy đủ thì mới tiếp tục phát triển sản phẩm này.

Nếu một dự án có khoảng 90% các căn condotel được quản lý, vận hành bởi một đơn vị quản lý, vận hành có thương hiệu, trong khi phần còn lại do các chủ sở hữu tự khai thác (thông qua việc liên kết với các ứng dụng cho thuê phòng nghỉ) thì rất dễ dẫn đến sự không đồng đều về chất lượng, hay khó quản lý khách thuê ngắn hạn trong việc tuân thủ nội quy sử dụng căn hộ.

Do đó, cũng cần có quy định về việc mỗi chủ sở hữu condotel phải chứng minh được có sự liên kết, hợp tác với một thương hiệu quản lý, vận hành. Điều này phải được thực hiện ngay từ khi ký hợp đồng mua bán của chủ đầu tư và khách hàng.

Không hoàn thiện pháp lý thì không thể kêu gọi đầu tư

ảnh 8
Bà Hoàng Lài, Phó tổng giám đốc La Luna Resort
Theo tôi, khi doanh nghiệp đầu tư dự án condotel sẽ tạo nên sự bùng nổ về hạ tầng du lịch, tạo nên các sản phẩm bất động sản đẳng cấp, nâng tầm du lịch quốc gia. Tuy nhiên, câu chuyện hiện nay là chủ đầu tư muốn làm dự án thì phải kêu gọi đầu tư, nhưng không hoàn thiện về pháp lý thì không kêu gọi được. Do đó, nếu nếu tháo gỡ được về pháp lý thì xu hướng bùng nổ đầu tư sẽ tiếp tục trong thời gian tới vì đây là kênh đầu tư tốt, mang lại giá trị cho cả nhà đầu tư, doanh nghiệp và xã hội.

Condotel là sản phẩm phát triển dựa trên nền tảng du lịch của Việt Nam, do đó, phát triển condotel sẽ góp phần nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú du lịch, mang lại giá trị gia tăng nhiều hơn. Trường hợp pháp lý tiếp tục chưa rõ ràng, condotel sẽ có xu hướng bão hòa và đi xuống, vì đầu tư vào condotel không chỉ có nhà đầu tư trong nước, mà còn hướng đến cả nhà đầu tư ngoại. Khối ngoại sẽ e ngại nếu không đảm bảo quyền sở hữu tài sản. Nhà đầu tư nội cạn tiền, nhà đầu tư ngoại e dè, chủ đầu tư cũng không dám triển khai dự án do pháp lý chưa rõ ràng sẽ dẫn đến thiệt hại về nguồn thu cho nhà nước.

Câu chuyện suốt thời gian qua của condotel đó là nhà đầu tư hoang mang khi luật chưa rõ ràng, cần hướng dẫn người dân mua tài sản, được xác thực tài sản. Bởi pháp luật không cấm người dân sở hữu tài sản, do đó theo tôi nên hướng dẫn người dân khai báo để được xác nhận sở hữu hợp pháp. Trên thực tế, doanh nghiệp xây xong dự án thì người mua mới là người sở hữu, và người mua cần được pháp luật chứng nhận sở hữu, vì có nhu cầu mua đi, bán lại.

Nếu hợp quy hoạch thì nên ủng hộ chuyển đổi, tránh lãng phí tài nguyên đất

ảnh 9
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
Nếu một dự án condotel xin chuyển đổi sang mục đích nhà ở phù hợp với quy hoạch thì nên ủng hộ chủ đầu tư thực hiện, tránh lãng phí tài nguyên đất.

Để đánh giá dự án condotel có phù hợp để chuyển đổi thành nhà ở hay không, phải xem xét quy hoạch chung của cả một vùng, sau đó xét tới các yếu tố hạ tầng giao thông, cơ sở vật chất có thể đảm bảo chất lượng sống cho một lượng dân cư mới đến sinh sống. Ngược lại, đối với các dự án condotel không phù hợp thì không nên hợp thức hóa quá trình này. Nếu một địa phương vẫn cố tình chấp nhận quá trình chuyển đổi các dự án condotel ở các vị trí nhạy cảm ven biển sang nhà ở, chắc chắn cảnh quan môi trường sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng và lãng phí tài nguyên du lịch.

Chúng tôi đồng ý với quan điểm của Bộ Công an, việc chuyển đổi hợp thức sang nhà ở nếu không phù hợp sẽ gây ra nhiều hệ lụy, nên việc định hướng phát triển sắp tới cần tuân thủ theo Luật Quy hoạch, hạn chế chuyển đổi không cần thiết để phục vụ cho việc phát triển hạ tầng du lịch chuẩn mực hơn.

Condotel vẫn là sản phẩm có tiềm năng tại Việt Nam

ảnh 10
Ông Hồ Đức Trung, Giám đốc dự án Công ty TNHH Le Vista
Trên thực tế, đa số các nhà đầu tư cũng đã phải cân nhắc rất kỹ lưỡng khi đưa ra bất kỳ một quyết định đầu tư nào vào loại hình condotel và hiện nay trên thị trường bất động sản vẫn có rất nhiều dự án condotel đã và đang mang lại những dòng tiền cực kỳ hiệu quả.

Condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và luôn có chỗ đứng trong thị trường bất động sản. Với sản phẩm này, nếu hành lang pháp lý được quy định rõ ràng, các nhà đầu tư sẽ có thêm nhiều cơ hội để lựa chọn kênh bỏ vốn của mình. Cũng như các chủ đầu tư cũng mạnh tay phát triển những dự án có tác động rất tích cực đến thị trường bất động sản du lịch đang còn thiếu hụt nguồn cung.

Đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel nếu được khai thác hiệu quả sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong hạ tầng du lịch, là điểm tựa cho việc phát triển ngành công nghiệp không khói đang rất có tiềm năng. Đồng thời, nó mang đến nhiều nét mới về tư duy hợp tác đầu tư và các sản phẩm đầu tư.

Để hoàn thiện mô hình này và phát triển các dự án condotel thực sự chất lượng, việc sớm hoàn thiện khung pháp lý, loại hình nào, vị trí nào sở hữu lâu dài, loại nào sở hữu có thời hạn và sau thời hạn đó thì giải quyết mối quan hệ sở hữu - sử dụng ra sao là rất quan trọng.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Nhóm phóng viên
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Từ khóa

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê