Bất động sản

Địa ốc tuần cuối tháng 3: Giá cả bất động sản bị “dọa” tăng

30/03/2014 08:00 Bản để in

(ĐTCK) Tràn ngập các mặt báo tuần này tất nhiên là gói tín dụng đầy tranh cãi có tên 50.000 tỷ đồng, nhưng gây chú với người dân hơn là một phân tích của Bộ Xây dựng về chu kỳ tăng giá của thị trường bất động sản, thông tin này chẳng khác gì tin "làm giá" trên TTCK. Một góc nhìn của nhà báo Hương Giang về thị trường địa ốc tuần cuối cùng của tháng 3.

Địa ốc tuần cuối tháng 3: Giá cả bất động sản bị “dọa” tăng

Xây dựng sẽ hưởng lợi từ gói tín dụng 50.000 tỷ đồng
1. Câu chuyện ồn ào nhất tuần này có lẽ là gói tín dụng 50.000 tỷ đồng “để vực dậy thị trường bất động sản” mà Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) công bố hôm 25/3.

Ồn ào bởi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng có gắn chữ “ưu đãi” đãi triển khai gần một năm nay mới chỉ giải ngân được trên 1.200 tỷ đồng, tương đương khoảng 4% và rất nhiều gói tín dụng cho vay bất động sản khác của các ngân hàng cũng đang trong cảnh chợ chiều, ế ẩm.  

Thông tin về gói tín dụng này thực ra đã được úp mở từ cuối tháng 2, khi một số tờ báo dẫn lời của TS. Lê Xuân Nghĩa phát biểu tại Hội nghị khách hàng của VNCB, mà sau đó “chính chủ” của phát ngôn sau đó đã lên tiếng phủ nhận, rằng “báo chí đã hiểu lầm”. Chỉ có điều, quy mô của gói tín dụng theo bài báo đó to gấp đôi với gói mà VNBC vừa công bố: 100.000 tỷ đồng.  

Theo như giải thích của VNCB thì gói tín dụng này sẽ hỗ trợ thị trường địa ốc theo mô hình liên kết “4 nhà”, đại khái là các ngân hàng sẽ “bắt tay nhau” và “bắt tay” với nhà cung cấp vật liệu để hỗ trợ các dự án bất động sản thiếu vốn nhưng đảm bảo được đầu ra để hoàn thành đúng tiến độ, giải phóng hàng tồn và việc tập trung đầu mối cung cấp vật liệu qua sàn, theo kiểu bán buôn sẽ giúp giảm suất đấu tư cho dự án, hạ giá bán căn hộ.  

Theo VNCB thì ngoài gói 50.000 tỷ này, mà VNCB, BIDV, Agribank, VCB, Vietinbank cam kết tham gia, 7 ngân hàng khác cũng đã đăng ký gói tín dụng to hơn, 70.000 tỷ đồng cho bất động sản, 120.000 tỷ đồng.   

Nghe qua thì rõ hay, rõ hoành tráng, song ngay lập tức nhiều chuyên gia kinh tế đã tỏ ý nghi ngờ về quy mô gói vốn khủng. Chuyên gia Bùi Kiến Thành băn khoăn về việc “chương trình lại được thiết kế chỉ với một nhóm khép kín, có chỉ định, từ ngân hàng cho vay đến doanh nghiệp cung ứng vật liệu, chủ đầu tư” và đề nghị “báo chí vào cuộc điều tra về tính xác thực của gói vốn này”.

Còn TS. Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng lại cho rằng “tiền bơm vào bất động sản chỉ hiệu quả nếu rót đúng vào cầu, trong khi gói này lại tập trung rót vào cung, thậm chí lại làm trầm trọng thêm nợ xấu” (“Gói 50.000 tỷ cho bất động sản “thật” đến mức nào?”, VNEconomy, 28/3).

Đáng chú ý là ngay sau thông tin của VNBC, một số nhà băng có tên trong nhóm liên kết “4 nhà” mà VNCB công bố lại tỏ vẻ “ngơ ngác” với gói liên minh 50.000 tỷ (VNEconomy, 29/3). Trao đổi với VnEconomy, lãnh đạo SHB cho biết: “Chúng tôi đâu có tham gia gói 50.000 tỷ đó đâu”, còn trả lời Báo Tiền Phong hôm 27/3, ông Hà Văn Thắm, Chủ tịch Ocean Bank khẳng định: “Tôi cũng mới đọc thông tin gói 50.000 tỷ đồng trên báo”. 

Chưa biết thực hư quy mô gói vốn thế nào, nhưng có một sự thật là cái tên VNCB và Tập đoàn Thiên Thanh, cổ đông lớn của Ngân hàng đã nổi rần rần. 

Tất nhiên, thị trường được phép nghi ngờ mà theo ngôn ngữ chính tắc là “phản biện”. VNBC làm PR hay làm thật thì cứ chờ xem, biết đâu lại làm được thật thì sao! 

2. Câu chuyện đáng chú ý thứ hai là Bộ Xây dựng vừa đưa ra tính toán, cứ 7 - 8 năm, thị trường địa ốc của ta lại lập lại chu kỳ sốt đất (VnExpress, 24/3).

Theo tính toán của bộ này, vào các năm 1993, 2000 và 2007 đã xảy ra những cơn biến động giá bất động sản và hàm ý về khả năng sẽ xuất hiện biến động tương tự vào khoảng năm 2014-2015. “Đính kèm” với kết quả nghiên cứu đó là nhận định của bộ này về việc phân khúc nhà chung cư có dấu hiệu ấm dần từ cuối năm 2013.

Trong tuần trước, Bộ Xây dựng đưa ra con số thống kê tồn kho bất động sản cả nước cuối tháng 2 vào khoảng 92.690 tỷ đồng, giảm 1.768 tỷ đồng, tức khoảng 1,87% so với tháng 12/2013, gây không ít băn khoăn.  

Nhưng có lẽ Bộ Xây dựng đã quên mất một quy luật, sốt hay không sốt phải do cung - cầu, những đợt sốt đất trước đây là do cung không đủ cầu, còn giờ đây, muốn biết cung có lớn hơn cầu, cứ đến các “khu đô thị ma” nhan nhản ở cửa ngõ phía Tây Hà Nội sẽ rõ.

Chưa rõ cái quy luật mà Bộ Xây dựng nghiên cứu “thực tế” tới đâu, nhưng sự thật là có một số chủ đầu tư đang găm hàng, tăng giá từ 3-10% và người mua có thể chịu thiệt. 

Tổng công ty Viglacera cho biết sau ngày 31/3 sẽ tính toán điều chỉnh giá bán khoảng 100 căn hộ Dự án Thang Long Number One lên ít nhất khoảng 3-5% so với mức hiện tại là 30,8 triệu đồng/ m2 (đã bao gồm VAT). Còn GP Invest dự tính sang tháng sẽ nghỉ bán để điều chỉnh lại mức giá căn hộ tại một số dự án, nhưng trước mắt, sẽ điều chỉnh giá một số dự án thêm khoảng 5% do diện tích tính căn hộ tính theo thông thủy thay vì tim tường. (“Chung cư Hà Nội rậm rịch tăng giá”, VNExpress, 27/3). 

Trong tuần, chỉ có Dự án Tăng Phú House, do Tổng CTCP Phong Phú công bố sẽ đưa sản phẩm đất nền ra chào bán vào ngày 30/3, với giá bán trung bình từ 13,5 triệu đồng/m2. Dự án có tổng diện tích gần 4 héc-ta, cung cấp 75 nền nhà ở liên kế sân vườn, 4 nền biệt thự đơn lập, hai block nhà chung cư và khu trường học. Dự án nằm trên đường Tăng Nhơn Phú, Phường Phước Long B, Quận 9, TP. HCM, cách trung tâm TP. HCM khoảng 10 km.

Các nền đất tại đây đa dạng về diện tích, gồm 5 x 17 m, 7 x 17 m, 7 x 18m, 14 x 18m…, nhà phố sẽ có thiết kế một trệt hai lầu còn biệt thự là một trệt và một lầu. Khách hàng được hỗ trợ về mặt tài chính linh động, chỉ cần thanh toán 40% sẽ nhận ngay nền để xây dựng. Các đợt còn lại trả góp sau khi nhận nền, kéo dài trong 18 tháng không lãi suất. Ngoài ra, khách hàng còn được Vietcombank hỗ trợ vay đến 70% vốn với lãi suất ưu đãi.

Ấm hay nóng thì thị trường đang trả lời với hàng loạt dự án công bố mở bán trong suốt tháng qua từ Nam chí Bắc. Vấn đề là thị trường bất động sản chưa thực sự minh bạch nên vẫn chịu ảnh hưởng tâm lý và truyền thông khá lớn. Bộ Xây dựng mà lên tiếng thì dân… dễ tin lắm. Khi tin thì những kiểu chèn ép người mua, kênh giá ngoài hợp đồng rất dễ tái hiện. Việc của Bộ Xây dựng có lẽ là làm cho thị trường minh bạch hơn từ quy hoạch tới cấp phép và thanh tra giám sát tốt thị trường. Nhu cầu nhà của người dân còn rất lớn, ấm hay nóng có lẽ không quan trọng bằng việc được giao dịch sòng phẳng.

ảnh 1

Dự án Hesco Văn Quán sao nhiều năm được phê duyệt của Vina Megastar vẫn là bãi đất trống - ảnh internet


 3. Một câu chuyện đáng chú ý trong tuần, đó là việc chủ đầu tư chiếm dụng tiền giảm thuế cho người mua nhà (thanhnien.vn, 27/3).

Chuyện là, đã gần hết thời gian thực hiện Thông tư 141 của Bộ Tài chính về việc giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua căn hộ thương mại có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2,  nhưng nhiều chủ đầu tư không chịu hoàn lại số thuế đã thu cho khách hàng. Lý do chủ đầu tư chưa giảm là “sợ sau này Cục Thuế không đồng ý” và “chờ cơ quan thuế có hướng dấn chi tiết”.

Tuy nhiên, trước đó, lãnh đạo Cục thuế TP. HCM đã có công văn hướng dẫn rất cụ thể về chính sách giảm thuế này.

Cứ nhẩm tính, căn hộ gần 70 m2, có giá gần tỷ đồng, số thuế được giảm cũng lên tới dăm chục triệu đồng, cả dự án hàng trăm căn hộ, số tiền thuế chiếm dụng của khách hàng lên tới nhiều tỷ đồng.

Giúp thị trường lành mạnh hơn, có lẽ cơ quan quản lý nên bắt đầu từ việc “nho nhỏ” thế này. 

4. Về mặt chính sách, thì có một thông tin đáng chú ý đối với thị trường, đó là UBND TP. HCM vừa ban hành quy định về quản lý quy hoạch chung đô thị theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thành phố đến năm 2025.

Theo đó, khu đô thị trung tâm của Thành phố là khu vực nội thành hiện hữu, khu đô thị mới Thủ Thiêm và mở rộng phát triển theo các hướng, trong đó hướng chính là phía Đông với hành lang phát triển là tuyến cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây và dọc tuyến xa lộ Hà Nội. 

Thành phố cũng tập trung phát triển về phía Nam là hành lang phát triển là tuyến Nguyễn Hữu Thọ
Ngoài ra, các hướng phụ là phía Tây - Bắc là hành lang phát triển là tuyến quốc lộ 22 (xa lộ Xuyên Á) để phát triển các khu đô thị mới, hiện đại đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đô thị; và hướng phụ phía Tây, Tây - Nam là hành lang phát triển là tuyến Nguyễn Văn Linh.

Thành phố cũng được phân vùng phát triển bao gồm vùng phát triển đô thị gồm 13 quận nội thành hiện hữu và 6 quận mới; vùng phát triển công nghiệp được phát triển tại các quận mới và các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP. HCM sẽ phát triển hướng ra biển, VN Economy, 26/3) 

Còn ngược lên phía Bắc, UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu chức năng đô thị Vĩnh Hưng - Thanh Trì, thuộc phường Vĩnh Hưng và Thanh Trì, quận Hoàng Mai (chinhphu.vn, 27/3).

Khu chức năng đô thị này có quy mô khoảng 473.233m2 với dân số khoảng 10.315 người, trong đó: Đất công cộng khu vực 93.774m2, đất trường phổ thông trung học 24.600m2, đất giao thông 85.806m2, đất ở 260.631m2, đất cơ quan, đơn vị 8.422m2.

Khu Vĩnh Hưng tiếp giáp sát với khu đô thị nổi tiếng Time City của Vingroup và cách Bờ Hồ chỉ khoảng 15 phút chạy xe.

 

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê