Bất động sản

Farmstay trước hết phải là... farm

22/12/2020 13:23 Bản để in

(ĐTCK) Đang có một số người lợi dụng danh nghĩa farmstay để phân lô bán đất, nên theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chủ tịch Công ty Tư vấn quản lý và đầu tư Mastery - người thiết kế nhiều mô hình sản phẩm này - cần định danh rõ farmstay chỉ là một chỗ ở trong các trang trại đang hoạt động.

Farmstay trước hết phải là... farm

Farmstay Gió Lào Eco Lodge

Hiểu đúng về farmstay

Dường như trên thị trường và với cả cơ quan quản lý, cách hiểu về farmstay còn chưa thống nhất. Với mô hình này, theo ông, nên có thái độ đón nhận, ứng xử ra sao?

Với những mô hình kinh doanh mới, chúng ta nên tiếp cận bằng định nghĩa mang tính phổ quát toàn cầu. Cụ thể, chúng ta nên hiểu farmstay theo định nghĩa của thế giới: “Farmstay là một chỗ ở trong trang trại đang hoạt động”, có nghĩa là trang trại đó có tính ổn định, đã có nguồn thu từ nông - lâm sản, sau đó mới bổ sung thêm chỗ nghỉ lại cho du khách muốn trải nghiệm hoạt động làm nông.

Từ phía cơ quan quản lý/nhà đầu tư, nên hiểu và có nhìn nhận ra sao về mô hình này?

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng

Phía quản lý nhà nước cần sớm cập nhật mô hình kinh doanh này trong các văn bản pháp lý từ cấp thông tư, nghị định và sau đó là các luật liên quan để nhà đầu tư, người phát triển farmstay không hiểu sai, lệch lạc về mô hình farmstay so với định nghĩa của thế giới, dẫn đến việc làm sai, định vị sai.

Còn nhà đầu tư không nên vô tình hoặc cố tình diễn giải sai nghĩa của từ farmstay với động cơ trục lợi vì rủi ro sẽ rất cao.

Dường như farmstay đang được nhiều đơn vị “mượn tên” để bán đất, vậy theo ông, cần có cách quản lý ra sao để mô hình này không bị biến tướng?

Nếu như có một định nghĩa được chính thức hóa trên các văn bản pháp quy về farmstay thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ mua một mô hình kinh doanh farmstay với định giá đúng chứ không mua một bất động sản trá hình farmstay. Trên thế giới không có một bất động sản nào tên là bất động sản farmstay, mà người ta sẽ mua bán với nhau một mô hình kinh doanh trang trại có yếu tố nghỉ lại qua đêm với toàn bộ kịch bản trải nghiệm, chứ không mua một miếng đất với một vài ngôi nhà trên đó vì đấy không phải là farmstay.

Do đặc thù kinh doanh và hoạt động phụ thuộc nhiều vào chuỗi nên để farmstay không bị biến tướng, chúng ta cần thành lập các hiệp hội farmstay ở từng vùng miền, để có thể quản lý farmstay mang tính nhóm hội. Bên cạnh đó, chúng ta cũng có thể quản lý farmstay bằng cách cấp giấy phép kinh doanh với các dịch vụ, trải nghiệm cụ thể, thậm chí có thể gắn sao cho các farmstay hoạt động tốt theo tiêu chuẩn khách sạn.

Hiện tại, đã có nhiều nền tảng đặt phòng với công cụ đánh giá tích hợp sẵn có, giúp khách hàng dễ dàng đánh giá chất lượng dịch vụ, trải nghiệm của một địa điểm du lịch. Chúng ta có thể kết hợp với các tiện ích đó để người dùng đánh giá về dịch vụ và trải nghiệm của một farmstay.

Nói thêm về vấn đề pháp lý, mô hình này có cần được định danh, được quản lý bằng các sắc luật, hay các văn bản hướng dẫn bổ sung không?

Đương nhiên, điều tốt nhất là vẫn cần có một sắc luật quy định rõ ràng về loại hình kinh doanh này, xem farmstay như là một nghề, một mô hình kinh doanh được quản lý bởi Nhà nước. Nếu được định danh để trở thành một hoạt động kinh doanh chính thức thì mô hình này sẽ mang lại nhiều lợi ích về kinh tế, văn hóa, phát triển thương hiệu các vùng đất dựa trên farmstay. Vì thế, tốt nhất, tôi nghĩ nên có một sắc luật quy định riêng cho mô hình kinh doanh này.

Du khách ngoại quốc thích thú với mô hình farmstay ở Việt Nam. Ảnh: Thành Nguyễn

Homestay từng là giấc mơ ám ảnh nhiều người đô thị, nhưng trên thực tế, homestay và sau này là farmstay cũng đều mang đến không ít thách thức với nhà đầu tư, đơn vị phát triển. Vậy, có những vấn đề gì cần lưu ý khi phát triển mô hình farmstay, từ thực tiễn, bài học kinh nghiệm của mô hình homestay?

Đầu tiên, homestay đã bị hiểu sai, nhiều nhà đầu tư homestay không hiểu homestay là gì nên họ đã đầu tư chưa đúng cách. Tôi sẽ không phân tích là nó đang sai ở đâu vì những nội dung này rất dài. Tuy vậy, để tránh những sai lầm trong phát triển farmstay và xem những thách thức hiện tại về farmstay là động lực phát triển thì farmstay phải được hiểu đúng theo định nghĩa của thế giới. Khi đó, farmstay sẽ không còn là thách thức mà sẽ trở thành một mô hình kinh doanh rất hiệu quả, bởi vì farmstay mang lại đa dạng nguồn thu trên một đơn vị diện tích đất đai.

“Farm” phải hoạt động tốt rồi mới đến “stay”

Để phát triển farmstay, nhà đầu tư cần có được tư duy phân tích khu đất, tư duy chiến lược phát triển, thiết lập mô hình kinh doanh, phân tích hạng mục đầu tư, quy hoạch tổng thể rồi vận hành kinh doanh... Phải chăng điều này là quá sức với các nhà đầu tư cá nhân và giải pháp để khắc phục là gì?

Thực ra, nếu làm một mình thì điều này không chỉ quá sức với các nhà đầu tư cá nhân, mà nó còn quá sức với cả những nhà đầu tư là công ty, tập đoàn khi không hiểu rõ nó là cái gì nên đi sai ngay từ đầu. Khi ta hiểu farmstay với một định nghĩa đúng theo cách đơn giản nhất thì mô hình kinh doanh này không khó khăn đến mức không thể thực hiện được. Điều cốt lõi tạo nên sự khác biệt của một farmstay nằm ở chỗ, đầu tiên farmstay phải là “farm” hoạt động tốt, nghĩa là nó phải mang lại lợi nhuận nhất định từ hoạt động trồng trọt rồi mới phát triển tiếp phần “stay”. Đồng thời, điều quan trọng nhất trong phần “stay” là trải nghiệm và trải nghiệm trong mọi quá trình hoạt động, quá trình trải nghiệm của một khách mới chính là nguồn thu tốt nhất cho phần “stay”.

Bất động sản nói chung và mô hình farmstay nói riêng rất cần yếu tố bản địa, văn hóa địa phương để tạo sự khác biệt, nhưng dường như thực hiện điều này là không dễ. Vậy với farmstay, câu chuyện đưa văn hóa bản địa vào sản phẩm nên được thực hiện ra sao, với gam độ thế nào?

Việc đưa văn hóa bản địa vào farmstay hay vào cả những mô hình bất động sản khu dân cư đương nhiên không phải là việc dễ dàng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần hiểu rằng việc đưa các yếu tố văn hóa bản địa, địa phương là cách duy nhất để tạo nên sự khác biệt, không trùng lặp. Tất cả các du khách từ những nơi khác đến đây không phải chỉ để thuê một phòng nghỉ như khách sạn cao tầng mà là để cảm nhận được văn hóa của một vùng đất.

Để đưa yếu tố văn hóa bản địa vào farmstay, đầu tiên những người làm trong farmstay nên là những người bản địa. Hãy làm việc với họ, đào tạo họ những kỹ năng để phục vụ du khách và như thế, chính yếu tố bản địa có sẵn trong con người họ đã đủ để khách hàng cảm nhận được nền văn hóa địa phương rồi.

Việc đưa văn hóa bản địa vào sản phẩm nên được thực hiện với gam độ càng nhiều, càng rõ nét càng tốt. Việc này đã được chứng thực tại nhiều nơi trên thế giới và Việt Nam. Đa số các nhà đầu tư không nhìn ra được điều này, dẫn đến việc họ tạo ra những mô hình kinh doanh thiếu sức thuyết phục khách hàng do thiếu bản sắc.

Ngoài mô hình farmstay đơn thuần, nhà đầu tư nên dựa vào những yếu tố, yêu cầu gì từ thực tế để phát triển các mô hình chuyên biệt hơn như farmstay dược liệu; farmstay thiền, yoga, thực dưỡng; farmstay giáo dục…?

Các nhà đầu tư farmstay nên xem xét kỹ đối tượng khách hàng, phân khúc khách hàng mà mình định hướng tới để tạo ra những trải nghiệm, kịch bản trải nghiệm, dịch vụ phù hợp. Khi đó, khách hàng đến farmstay dược liệu; farmstay thiền, yoga, thực dưỡng; farmstay giáo dục bởi vì họ được thỏa mãn nhu cầu mang tính cá nhân hóa cao. Có nghĩa là phải nghiên cứu rất rõ hành vi, nhu cầu của khách hàng tiềm năng để phục vụ đúng đối tượng, bởi một farmstay không cần phục vụ nhiều khách và khó có thể phục vụ nhiều khách.

Mặt khác, theo tôi, các yếu tố bản địa, hệ sinh thái tự nhiên, cây trồng bản địa, các tri thức thiền, yoga, thực dưỡng của địa phương phải được đưa vào trong đó. Không nên mang tri thức thực dưỡng từ châu Âu, thiền yoga của Ấn Độ hay một dược liệu từ đâu đó vào một farmstay ở Việt Nam vì nếu muốn thụ hưởng những điều này, khách hàng sẽ tìm đến chính những nơi đó.

Với một farmstay đúng nghĩa, những rủi ro là gì và phải quản lý ra sao, thưa ông?

Về mặt rủi ro thì luôn luôn có, vì về bản chất farmstay vẫn là một mô hình kinh doanh. Thứ nhất là rủi ro về pháp lý đang hiện hữu vì Nhà nước chưa có luật định cho farmstay, nhưng vẫn có phương án cho nhà đầu tư làm đúng quy trình, luật định hiện hành. Rủi ro tiếp theo là nhà đầu tư không hiểu farmstay là gì nên không làm đúng mô hình, bỏ tiền vào những vị trí không tạo ra sự phát triển bền vững cho farmstay. Ví dụ đầu tư quá nhiều tiền vào phần “stay”, phần nghỉ ngơi, nhưng phần đó mang lại nguồn thu thấp, đôi khi phải đến 10 năm mới thu hồi lại vốn. Họ không biết lên kịch bản trải nghiệm của khách hàng, dù trải nghiệm của khách hàng phải thật tốt mới mang lại nguồn thu nhiều cho farmstay. Nguồn thu từ các kịch bản trải nghiệm mới là nguồn thu lớn cho farmstay.

Với một mô hình farmstay thông thường, nhà đầu tư cần tính toán dòng tiền ra sao?

Dòng tiền trong farmstay đến từ nhiều nguồn, với mỗi khu đất, dòng tiền sẽ khác nhau. Sẽ không có câu trả lời chính xác hay cụ thể chung cho mọi mô hình, nhưng tôi có thể trao đổi như sau: Farmstay có thể có những nguồn thu từ farm, có thể có những nguồn thu từ việc tạo ra những kịch bản trải nghiệm cho du khách hoặc từ việc cho thuê phòng nghỉ hay bán nông sản. Có thể bán một kỳ nghỉ 1 tuần, 2 tuần, 1 tháng... cho những người muốn gần thiên nhiên nhưng vẫn phải làm việc từ xa. Có rất nhiều nguồn thu và tất cả phụ thuộc vào tiềm năng khu đất, khả năng đầu tư, ý tưởng kinh doanh của nhà đầu tư...

Có một cách chung nhất để các nhà đầu tư có thể giảm bớt rủi ro trong mô hình này là hãy tìm hiểu thật kỹ và hoạch định kế hoạch phát triển farmstay phải trong vòng từ 3 - 5 năm trở lên để đầu tư từng bước chắc chắn. Đồng thời, lời khuyên vẫn là hãy tập trung vào phần “farm” trước rồi mới đến phần “stay”.


Thành Nguyễn thực hiện

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê