Bất động sản

Giải pháp nào cho “nội chiến” chung cư?

02/07/2019 13:07 Bản để in

(ĐTCK) Những cuộc “nội chiến” kéo dài ở chung cư đang bùng phát với tính chất ngày càng phức tạp, căng thẳng và khó giải quyết, ảnh hưởng không tốt đến thị trường căn hộ.

Giải pháp nào cho “nội chiến” chung cư?

Quản lý vận hành chung cư là công việc đầy phức tạp, nhạy cảm. Ảnh: Lê Toàn

“Nội chiến” dai dẳng

Tranh chấp tại chung cư là câu chuyện không mới ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thực trạng này đang có dấu hiệu gia tăng. Mâu thuẫn giữa cư dân với các bên như ban quản lý chung cư, ban quản trị và chủ đầu tư như ngọn lửa âm ỉ có thể bùng phát bất cứ lúc nào.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương, đến cuối tháng 3/2019 cả nước có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành chung cư, chiếm khoảng 10% tổng số nhà chung cư.

Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở TP.HCM thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Đơn cử, mới đây cư dân Chung cư Phúc Lộc Thọ (quận Thủ Đức, TP.HCM) lại đồng loạt căng băng rôn để đòi lại quyền lợi của mình. Nội dung băng rôn thể hiện rõ việc cư dân vào ở 5 năm nay nhưng chủ đầu tư chậm giao sổ hồng, chưa bàn giao 2% phí bảo trì cho Ban quản trị, diện tích sử dụng chung cũng bị chủ đầu tư chiếm giữ.

Cụ thể, một cư dân tại Chung cư Phúc Lộc Thọ cho biết: “Chúng tôi mua nhà đã 5 năm rồi nhưng phía chủ đầu tư vẫn không chịu giao sổ hồng, hệ thống an ninh không đảm bảo, thường xuyên xuất hiện nhiều người lạ vào chung cư. Ngoài ra, diện tích hầm xe của cư dân cũng bị chủ đầu tư chiếm giữ, 2% phí bảo trì cũng chưa bàn giao cho Ban quản trị”.

Được biết, Chung cư Phúc Lộc Thọ có diện tích tổng thể 8.637 m2 gồm 3 khối chung cư A, B, C, cao 16 tầng với 402 căn hộ, do Công ty TNHH Phúc Lộc Thọ làm chủ đầu tư. Sau khi đưa vào sử dụng, chung cư này liên tiếp xảy ra nhiều tranh chấp, lùm xùm giữa cư dân và chủ đầu tư.

Hay tại Chung cư 86 Tản Đà, (quận 5, TP.HCM) do Công ty cổ phần Địa ốc Việt Chi Hưng làm chủ đầu tư, được nghiệm thu đưa vào sử dụng từ tháng 12/2007, nhưng đến nay những tranh chấp, phát sinh mâu thuẫn vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Theo phản ánh của đại diện Ban quản trị chung cư, phòng sinh hoạt cộng đồng thuộc sở hữu chung đã được chủ đầu tư hợp thức hóa để bán lại cho Ngân hàng Indovina. Theo thiết kế ban đầu, hầm để xe thuộc sở hữu chung, nhưng sau đó cũng được chủ đầu tư hợp thức hóa chủ quyền rồi bố trí làm kho hàng và chỗ gửi xe của Ngân hàng Indovina.

ảnh 1
Các diễn giả tham gia Tọa đàm về quản lý chung cư do Báo Đầu tư tổ chức. Ảnh: Lê Toàn

Hiện chủ đầu tư đang tiếp tục hợp thức hóa tầng 2A vốn dĩ là tầng kỹ thuật của tòa nhà và thuộc sở hữu chung. Cùng với đó, chủ đầu tư đã sử dụng hành lang an toàn về phòng cháy chữa cháy của tòa nhà để giữ xe có thu phí và đóng cửa vào ban đêm, tiềm ẩn rủi ro đối với cư dân khi xảy ra hỏa hoạn.

Trước đó, trong năm 2018 một vụ việc tranh chấp kéo dài cũng xảy ra tại Chung cư Long Phụng Residence (quận Bình Tân, TP.HCM). Sự việc tranh chấp tại dự án này do chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ như hợp đồng đã cam kết với các khách hàng mua căn hộ tại chung cư. Bên cạnh đó, dự án cũng bán trùng căn hộ cho nhiều người và thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, đến nay tranh chấp tại chung cư này vẫn chưa được xử lý dứt điểm.

Xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ

Tại tọa đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận” do Báo Đầu tư tổ chức tại TP.HCM, bà Vũ Ngọc Hương, CEO Công ty Venus Corp, doanh nghiệp chuyên quản lý vận hành nhà chung cư, văn phòng cho biết, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Thông tư 14/2008/TT-BXD). Tuy nhiên, các tiêu chí phân loại còn khá chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư.

Theo bà Hương, trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ được cung cấp tương ứng theo từng loại nhà. Nhưng hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng.

“Đây là một trong những bất cập mà Công ty Venus đang cố gắng khắc phục ngay từ đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, các tiêu chí giá trị của dịch vụ sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây là cơ sở để các bên liên quan thực hiện giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”, bà Hương nói.

Còn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho rằng, điều quan tâm nhất khi thiết lập dự án bất động sản là phải đảm bảo 2 vấn đề chất lượng đúng cam kết và duy trì chất lượng dịch vụ cho khách hàng.

“Khách hàng mua sản phẩm kỳ vọng chính ở 2 yếu tố này, đảm bảo tốt cho họ cả quá trình sinh sống sau này. Vì vậy, sau giai đoạn xây dựng và bàn giao căn hộ thì điều cần quan tâm tiếp theo là duy trì được chất lượng dịch vụ như mong đợi của khách hàng”, bà Hương nêu quan điểm.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, tình hình tranh chấp tại các chung cư ngày một leo thang với diễn biến gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời bằng một hệ thống quy định pháp luật toàn diện và khả thi.

“Hiệp hội đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét, chỉ đạo giải quyết các nội dung nhức nhối về nghĩa vụ nộp kinh phí bảo trì đối với các chung cư được xây dựng trong giai đoạn thực hiện Luật Nhà ở 2005. Sớm thực hiện nghiêm biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị. Đề nghị phối hợp với Bộ Công an để thực hiện công tác cấp con dấu cho ban quản trị chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cũng cho rằng, bản chất của tổ chức các chủ sở hữu là tổ chức dân sự, mang tính tự quản lý, tự chịu trách nhiệm.

“Pháp luật cần có các quy định mang tính cởi mở để tổ chức của các chủ sở hữu thực hiện đầy đủ các chức năng như: bổ sung thẩm quyền để các chủ sở hữu thực hiện việc định đoạt đối với tài sản chung; tổ chức của các chủ sở hữu có quyền thuê lao động, dịch vụ để ban quản trị thực hiện các hoạt động của mình; quy định việc bãi nhiệm thành viên Ban quản trị khi không còn đủ sự tín nhiệm; người bên ngoài cũng có thể là thành viên Ban quản trị”, ông Phượng đề xuất.

Cũng tại buổi tọa đàm này, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các ý kiến tại cuộc Tọa đàm sẽ được ghi nhận để làm căn cứ sửa đổi Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

“Cuối tháng 6/2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của Bộ. Với những ý kiến đóng góp tại cuộc tọa đàm này, tôi tin rằng, sẽ là căn cứ để cùng tìm ra tiếng nói đồng thuận cho vấn đề vận hành bất động sản đa sở hữu hiện nay”, ông Hưng cho biết.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Trọng Tín
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê