Bất động sản

Hướng tới quy luật 80/20 trong cho vay bất động sản

30/05/2020 09:00 Bản để in

(ĐTCK) Đại dịch Covid-19 ảnh hưởng nặng nề tới nền kinh tế, tuy nhiên, tác động lên ngành bất động sản dân dụng chưa rõ ràng trong ngắn hạn, khi nhu cầu sử dụng và sinh sống phụ thuộc vào kế hoạch trong dài hạn của người mua nhà…

Hướng tới quy luật 80/20 trong cho vay bất động sản

70% vốn đầu tư vào địa ốc đến từ ngân hàng

Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có hiệu lực từ 1/1/2020.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định chi tiết về việc dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng, theo lộ trình 3 năm, từ đầu năm 2020 đến năm 2022.

Cụ thể, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ ngày 1/1/2020 đến 30/9/2020 là 40%, từ ngày 1/10/2020 đến 30/9/2021 là 37%, từ ngày 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và từ ngày 1/10/2022 sẽ còn lại 30%.

Bên cạnh đó, các khoản cho vay tiêu dùng từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% từ ngày 1/1/2020 và tiếp tục tăng lên 150% từ ngày 1/1/2021, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản cũng tăng từ 150% lên 200%.

Cũng không quá khó hiểu khi NHNN có những động thái mạnh mẽ và quyết liệt đối với thị trường này, bởi bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn.

Nhiều báo cáo thống kê cho thấy, khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có được từ vốn vay ngân hàng, trong khi ở các nước khác tỷ lệ này vào khoảng 35%.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: “60% vốn vào bất động sản vẫn sẽ tiếp tục đến từ ngân hàng, 40% đến từ các dòng vốn khác”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận: “Thị trường bất động sản có 7 nguồn vốn chính, bao gồm: vốn của nhà đầu tư, vốn đầu tư nước ngoài, vốn huy động trên thị trường chứng khoán, vốn tín dụng từ các ngân hàng, vốn trái phiếu, vốn kiều hối, vốn do nhà đầu tư tự huy động. Trong đó, nguồn vốn chính của thị trường vẫn là vốn huy động từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Còn lại vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp chiếm tỷ trọng không nhiều”.

Nhìn nhận diễn biến dòng vốn ngân hàng “chảy” vào bất động sản, lãnh đạo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết, tính đến cuối tháng 2/2020, tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 32,12% dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, tăng 8,11% so với cuối năm 2018; tín dụng phục vụ nhu cầu của người tiêu dùng chiếm 67,88% dư nợ cho vay bất động sản, tăng 25,69%.

Mặc dù NHNN đã hạn chế cho vay vào lĩnh vực rủi ro nhưng số liệu cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn tăng và ẩn dưới hình thức cho vay tiêu dùng như vay để mua nhà để ở, kinh doanh nhà…

“Nếu gộp cả những khoản cho vay mua, sửa nhà thì tỷ trọng cho vay bất động sản không dưới 20% tổng dư nợ. Việc cho vay bất động sản núp bóng tín dụng tiêu dùng được xem là một trong những nguyên nhân chính khiến tín dụng tiêu dùng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian qua và làm méo mó bức tranh tín dụng bất động sản, khiến các cơ quan quản lý đánh giá không chính xác về mức độ rủi ro của tín dụng bất động sản”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định.

Và các ngân hàng cũng đang “ngồi trên lửa”, đối mặt với rủi ro nợ xấu vì vừa cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án, vừa cho khách hàng vay để mua nhà.

Đặc biệt, khi nửa cuối năm 2019 và những tháng đầu năm 2020, nhiều phân khúc như condotel vẫn tiếp tục trầm lắng. Đồng thời, rủi ro về nợ xấu tại các tổ chức tín dụng vẫn tăng đều qua các tháng của năm 2019.

Một thống kê của Vietstock cho biết, trong 22 ngân hàng đã công bố thuyết minh báo cáo tài chính, tính đến 31/12/2019, chỉ có 6/22 ngân hàng có nợ xấu giảm so với đầu năm, còn lại các ngân hàng đều có nợ xấu tăng.

Thực tế, nợ xấu tăng trở lại đã được cảnh báo từ kết quả 9 tháng đầu năm 2020, thế nhưng sau khi các ngân hàng tăng tốc để thực hiện kế hoạch trong quý IV/2019, lợi nhuận tăng thì nợ xấu cũng tăng theo.

Cụ thể, tổng nợ xấu của 22 ngân hàng được ghi nhận là 78.522 tỷ đồng vào cuối năm 2019, tăng 41% so với đầu năm.

Trong cơ cấu nợ xấu, nợ nghi ngờ (nhóm 4) giảm mạnh 18%, trong khi nợ dưới chuẩn (nhóm 3) và nợ có khả năng mất vốn (nhóm 5) chỉ tăng nhẹ 3% và 6% so với năm trước. Trong khi đó, dư nợ cho vay của 22 ngân hàng chỉ tăng 15% so với đầu năm, ghi nhận 5,3 triệu tỷ đồng.

Đương nhiên, tăng trưởng nợ xấu tăng mạnh hơn dư nợ cho vay sẽ kéo theo tỷ lệ nợ xấu/dư nợ tăng cao hơn so với đầu năm.

Covid-19, “sàng lọc” thị trường bất động sản

Thực tế cho thấy, xét theo phân khúc thì bất động sản cao cấp trên thị trường có dấu hiệu dư nguồn cung, nhưng giá vẫn không giảm. Trong khi đó, phân khúc trung bình vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu trên thị trường.

Do đó, việc NHNN tiếp tục siết chặt tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn trong giai đoạn tới đây là hợp lý, nhằm hạn chế việc dòng vốn chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản; qua đó hạn chế rủi ro về thanh khoản, nâng cao an toàn chung của hệ thống tín dụng.

Cùng với đó, cũng có thể giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu, giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc NHNN hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải chủ động tìm các kênh vốn đầu tư khác. Đặc biệt, đây cũng là cơ hội thanh lọc những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, không có năng lực tài chính mà kinh doanh dựa vào vốn ngân hàng, vốn huy động từ người dân… gây nhiều rủi ro.

“Những diễn biến trên thị trường tín dụng bất động sản là tác nhân thúc đẩy Thông tư 22 ra đời. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rõ, Thông tư 22 không hẳn là siết vốn mà sẽ giúp thanh lọc những chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém, chỉ dựa vào nguồn vốn ngân hàng gây nhiều rủi ro”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên  gia kinh tế phân tích thêm,

Thông tư 22 khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa nhà vì sắp tới, cho vay phân khúc này có trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường. Phân khúc này chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản. Hoàn toàn phù hợp với quy luật 80/20.TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên  gia kinh tế
“Thông tư 22 sẽ giúp thị trường lành mạnh về lâu dài bởi khuyến khích cho vay xây nhà, mua nhà, sửa nhà, vì sắp tới, cho vay phân khúc này có trọng số rủi ro là 50%, bằng một nửa so với cho vay thương mại thông thường. Phân khúc này chiếm tới 67% tổng lượng vốn đổ vào bất động sản, hoàn toàn phù hợp với quy luật 80/20”.

Một báo cáo của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, thị trường bất động sản đối mặt với sóng gió trong khoảng thời gian đầu năm 2020.

Sự bùng phát dịch Covid-19 ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế, đặc biệt là các ngành liên quan đến giao thương và vận chuyển.

Tuy nhiên, báo cáo cũng cho rằng, tác động lên ngành bất động sản dân dụng chưa rõ ràng trong ngắn hạn, khi nhu cầu sử dụng và sinh sống phụ thuộc vào kế hoạch trong dài hạn của người mua nhà.

Nhưng, ảnh hưởng tiêu cực có thể sẽ trở nên lớn hơn, trong trường hợp cả nền kinh tế bị ảnh hưởng, do tính chu kỳ cao của ngành bất động sản. Hơn nữa, tỷ lệ người mua đầu tư và đầu cơ trong một dự án tại Việt Nam là tương đối cao, có thể dẫn đến tâm lý mua bán bị tác động.

Điểm sáng của thị trường là một số chính sách được ban hành gần đây sẽ giúp thị trường phần nào khơi thông điểm nghẽn pháp lý. Qua đó, sẽ giúp tăng nguồn cung cho thị trường và cởi trói cho một số công ty bất động sản.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng kỳ vọng về các đợt kích cầu trong năm 2020, đặc biệt là việc triển khai các dự án đầu tư công, được coi như động lực hỗ trợ mạnh mẽ cho nhu cầu bất động sản.

Các công ty bất động sản nhìn chung sẽ đều được hưởng lợi từ xu thế này. Đây cũng được coi là đợt “sàng lọc” thị trường, cơ hội đối với các công ty quản trị tốt và dòng tiền khỏe mạnh.

“Nghị định 25 quy định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường. Đặc biệt, đối với các dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa thể triển khai do chưa được Nhà nước giao đất/ cho thuê đất trong thời gian qua nay sẽ được tái khởi động”, báo cáo của VDSC nhận định.

Dịch Tuyên
Đặc san Ngân hàng 2020
Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê