Bất động sản

Pháp lý, yếu tố quyết định của một thương vụ M&A

11/07/2019 13:08 Bản để in

(ĐTCK) Pháp lý luôn là vấn đề nan giải trong một thương vụ M&A, nhưng nhận diện và đánh giá đúng vai trò của nó lại là yếu điểm của không ít doanh nghiệp Việt.

Pháp lý, yếu tố quyết định của một thương vụ M&A

Ảnh: Shutterstock

Còn coi nhẹ sức nặng pháp lý

Theo đánh giá của các chuyên gia, vấn đề pháp lý chiếm đến 50% khả năng thành công của một thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A), nhất là với lĩnh vực bất động sản.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Hà Nội cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài làm M&A rất chuyên nghiệp, trong khi nhà đầu tư Việt Nam (thường là bên bán - PV) lại hơi yếu khi đàm phán các điều kiện giao dịch. Ví dụ, khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện giao dịch mua bán, hai bộ phận lúc nào cũng phải đi cùng, song hành ngay từ đầu, đó là, một đại diện tư vấn về pháp lý, một đại diện thẩm định tài chính và thuế.

“Hai ‘ông’ này sẽ luôn đảm bảo làm thế nào để tối đa hóa lợi ích cho nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, nhà đầu tư Việt Nam khi đi bán doanh nghiệp lại rất coi nhẹ vấn đề này. Người ta chỉ quan tâm là có đất, được giá thì bán”, bà Minh nhấn mạnh.

Trên thực tế, phần lớn các giao dịch M&A là giao dịch không bán hết 100% tài sản, mà thường bên bán chỉ bán 50 - 70% cổ phần. Do đó, doanh nghiệp vẫn có trách nhiệm với 20  - 30% cổ phần còn lại. Điều quan trọng là phải làm thế nào để giảm bớt trách nhiệm của bên bán với giao dịch.

Thực tế, nhà đầu tư nước ngoài thường không mua 100% cổ phần mà không có ràng buộc gì, họ sẽ gắn vào đó các điều kiện tiên quyết. Và bên bán cần biết rằng mình đã sẵn sàng chịu rủi ro cho điều kiện tiên quyết đó chưa.

ảnh 1
Ảnh: Shutterstock
Từng tham gia tư vấn cho nhiều thương vụ M&A, theo bà Minh, đa phần với các nhà đầu tư trong nước, M&A không phải là bài toán được đưa ra đầu tiên, thường chỉ ở giai đoạn không phát triển được nữa mới nghĩ đến việc bán tài sản của mình. Và ở thời điểm đó, thì sẽ có nhiều rủi ro là tài chính, pháp lý chưa rõ ràng, những trường hợp như vậy sẽ dẫn đến nhiều bất lợi, nhất là trong việc đàm phán giá.

Do đó, các doanh nghiệp trong nước nên chú ý đến vấn đề làm rõ sổ sách, thủ tục hành chính, tài chính ngay từ ban đầu, từ khi thành lập doanh nghiệp, chứ không nên chờ đến khi bán doanh nghiệp mới nhìn đến, khi đó việc giải quyết các vấn đề tồn tại rất khó khăn.

Ví dụ, với một thương vụ M&A bất động sản, doanh nghiệp dùng công ty mẹ là pháp nhân để thực hiện dự án. Đến khi xây đến móng xong rồi thì mới muốn bán. Tuy nhiên, khi đã xây dựng đến vậy thì chẳng thể tách ra thành công ty mục tiêu được. Hay xây tòa nhà xong xuôi hết, hoạt động rồi nhưng vẫn nằm trong công ty mẹ. Vậy, thủ tục tách tài sản ra khỏi công ty mẹ là rất khó khăn. Nhìn chung, nếu không tách bạch công ty mục tiêu ngay từ đầu, dự án triển khai nửa chừng mới tiến hành tách tài sản một công ty đang hoạt động thành công ty mục tiêu là không hề đơn giản.

Các vấn đề vướng mắc về pháp lý với một dự án đã triển khai nằm ở nhiều khâu: Sổ đỏ có thế chấp hay không? Nợ thế nào? Công ty vận hành có báo cáo kiểm toán đều hàng năm không? Có quên năm nào không? Doanh nghiệp kiểm toán có lớn và có đáng tin cậy không?…

Đó là những rào cản sẽ đặt doanh nghiệp vào thế yếu khi đàm phán với nhà đầu tư. Tức doanh nghiệp phải chuẩn bị kỹ cho M&A ngay từ đầu. Và nếu điều này được đảm bảo, thì các nút thắt về pháp lý như trên sẽ được giải quyết.

Sự khác biệt

Theo đại diện Savills Hà Nội, các nhà đầu tư nước ngoài khi đặt chân vào Việt Nam đều chuẩn bị rất rõ các vấn đề chính: Công ty mục tiêu là gì? Vốn chính thức bao nhiêu? Sổ sách kế toán thế nào? Pháp nhân ra sao?

Mọi sự chuẩn bị rõ ràng này giúp cho doanh nghiệp có đực nhiều thuận lợi, lợi thế khi đàm phán các thương vụ M&A.

Trên thực tế, thị trường bất động sản đã có thời gian phát triển khoảng 20 - 30 năm, nhưng thị trường M&A lại mới phát triển trong 10 năm trở lại đây, và dù cụm từ M&A không còn quá xa lạ, nhưng số lượng doanh nghiệp, dự án có chuẩn bị cho câu chuyện M&A lại chưa nhiều. Do đó, nhiều dự án có đất rất đẹp, nhưng không biết làm thế nào để hoàn tất các yêu cầu cho bên mua để hoàn tất thương vụ. Tức bên bán bị vào thế yếu từ khi đàm phán, dẫn đến kéo dài thời gian hoàn thiện điều kiện tiên quyết, tiền thu về chậm do không rõ ràng các thông tin.

Cùng quan điểm, theo ông Nguyễn Duy Linh, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), minh bạch thông tin thường đóng vai trò quan trọng nhất trong quá trình tiến hành thẩm định về pháp lý, tài chính, kế toán, kỹ thuật đối với công ty mục tiêu. Việc thiếu minh bạch thông tin có thể gây ra những khó khăn và sai sót trong việc xác minh tình trạng của công ty mục tiêu, khiến bên mua khó xác định/khắc phục những rủi ro tiềm tàng đối với mình và các tranh chấp tiềm tàng phát sinh từ các vấn đề không được phát hiện. Do đó, điều này đóng vai trò quan trọng trong quyết định tham gia thương vụ của bên mua.

Theo ông Linh, hiện các vướng mắc, trục trặc về pháp lý phổ biến thường gặp là: Mức độ tuân thủ pháp luật trong quá trình thành lập, điều hành, quản trị doanh nghiệp của công ty mục tiêu: vốn điều lệ của công ty mục tiêu không được góp đầy đủ và đúng hạn; các cơ quan quản lý doanh nghiệp, người quản lý doanh nghiệp không được bổ nhiệm đầy đủ, hợp lệ; các giao dịch của công ty không có đủ chấp thuận nội bộ, các tài liệu doanh nghiệp được lưu trữ không đầy đủ.

Cùng với đó là câu chuyện về mức độ tuân thủ pháp luật trong hoạt động sản xuất - kinh doanh của công ty mục tiêu, chẳng hạn như: không đảm bảo các điều kiện kinh doanh; không được cấp đầy đủ các chấp thuận cần thiết để tiến hành kinh doanh; tuân thủ các yêu cầu về lao động, môi trường, xây dựng; đảm bảo quyền sở hữu đối với các tài sản trọng yếu.

Cuối cùng, là khả năng của công ty mục tiêu có thể hoàn thành các điều kiện tiên quyết về mặt pháp lý để đóng giao dịch do bên mua yêu cầu.

Một điều khiến không ít người quan tâm, là liệu có thể qua mặt các nhà đầu tư bằng việc “mông má” doanh nghiệp, hay làm đẹp hồ sơ, giấy tờ.

Đem câu hỏi này cho đại diện Savills Hà Nội, bà Minh cho biết, do các nhà đầu tư luôn có bộ phận pháp lý và tài chính đi song hành nên không thể qua mặt họ được. Bên mua sẽ lục lại tất cả các hồ sơ liên quan từ: quyết định giao đất, sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hoàn công, chứng nhận PCCC, chấp thuận của bên môi trường… Nói cách khác, người ta sẽ lật đến chân tường dự án rồi mới quyết định mua. Riêng quá trình thẩm định của các nhà đầu tư tùy mức độ phức tạp có thể kéo dài từ 2 - 3 tháng hoặc lâu hơn, nên câu chuyện qua mặt họ gần như là không thể.

“Thậm chí, kể cả sau khi đã quyết định mua mà khi thẩm định, nhận thấy rủi ro vẫn còn thì bên mua sẽ dừng lại và không thực hiện M&A”, bà Minh nhấn mạnh.

Diễn đàn M&A Việt Nam lần thứ 11, năm 2019 do Báo Đầu tư và AVM Vietnam phối hợp tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư sẽ được tổ chức tại Trung tâm Hội nghị GEM (TP.HCM) vào thứ Ba, ngày 6/8/2019.

Với chủ đề “Thay đổi để bứt phá/Going for breakthrough”, Diễn đàn M&A Việt Nam 2019 sẽ bàn thảo các cơ hội M&A trong kỷ nguyên mới, những thay đổi cần có để thị trường M&A Việt Nam thực sự bứt phá, đem lại lợi ích cho các thành viên tham gia.

Diễn đàn M&A Việt Nam lần này sẽ có các hoạt động chính: Hội thảo chính với các diễn giả hàng đầu Việt Nam và quốc tế; vinh danh thương vụ và nhà tư vấn M&A tiêu biểu 2018 - 2019; phát hành Đặc san Toàn cảnh thị trường M&A 2019 - 2020; khoá đào tạo quốc tế Chiến lược M&A để tăng trưởng đột phá.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Thanh Huyền
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê