Bất động sản

Phát triển khu công nghiệp: Không thể "hữu xạ tự nhiên hương"

24/03/2021 12:59 Bản để in

(ĐTCK) Làn sóng dịch chuyển đầu tư vào Việt Nam mang lại cơ hội cho bất động sản công nghiệp, nhưng phát triển được hay không phụ thuộc vào nỗ lực “rao bán” của chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương, chứ không thể “hữu xạ tự nhiên hương”.

Phát triển khu công nghiệp: Không thể

Các địa phương mới phát triển khu công nghiệp thường vắng khách thuê. Ảnh: Dũng Minh

Nhiều tồn tại

Hiện nay, ngoài các khu công nghiệp ở 8 thị trường trọng điểm là Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An có tỷ lệ lấp đầy cao (gần 90%), nhiều khu công nghiệp khác vẫn thưa vắng khách thuê, nhất là tại khu vực tỉnh lẻ, nơi hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện, các địa phương mới phát triển khu công nghiệp…

Nhìn nhận về vấn đề này ông Phạm Văn Nam, chuyên gia từ Cổng thông tin Khu công nghiệp Việt Nam cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng khu công nghiệp vắng khách thuê, trong đó nổi cộm là hoạt động xúc tiến thương mại còn nhiều hạn chế.

Theo ông Nam, vai trò của môi trường đầu tư địa phương là rất quan trọng trong việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp. Hiện nay, hầu hết khu vực tỉnh lẻ đều có chung đặc điểm là các khu vực xa trung tâm, được hưởng chính sách ưu đãi đầu tư, có chi phí lao động thấp và ngành nghề thu hút đầu tư đa dạng... Đây là những yếu tố phù hợp với nhà đầu tư muốn tìm kiếm các địa điểm đầu tư có ưu đãi về thuế, chi phí nhân công rẻ và chấp nhận ngành nghề có nguy cơ gây ô nhiễm môi trường.

Thế nhưng, những lợi thế trên là không đủ để bù đắp các nhược điểm, đó là các địa phương này thường có chỉ số năng lực cạnh tranh thấp, thiếu chủ động trong xúc tiến đầu tư, không tạo được thương hiệu địa phương rõ rệt, thủ tục đầu tư còn gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, thiếu lực lượng lao động tay nghề cao, cơ sở hạ tầng giao thông yếu kém…, điều mà các nhà đầu tư nước ngoài luôn e ngại.

Thực tế, có nhiều yếu tố tác động đến khả năng thu hút đầu tư như chiến tranh thương mại, dịch bệnh Covid-19, sự sắp xếp lại các chuỗi sản xuất công nghiệp toàn cầu… và các yếu tố này mang cả cơ hội cũng như thách thức đến với các khu công nghiệp. Do đó, chỉ những khu công nghiệp có khả năng sẵn sàng đón nhận, đồng thời đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư mới có thể tận dụng được cơ hội lớn từ các yếu tố khách quan này mang lại, trong khi đây là điều mà các khu công nghiệp ở tỉnh lẻ còn đang thiếu.

Còn theo ông Vũ Công Trụ, chuyên gia về bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư, có một thực tế là hiệu quả hoạt động của các khu công nghiệp còn chưa cao, còn thiếu gắn kết chặt chẽ với phát triển hạ tầng xã hội và các ngành dịch vụ thiết yếu khác. Nhiều địa phương còn thiếu sự liên kết, hợp tác lẫn nhau giữa các khu công nghiệp và các doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Ở cả cấp quốc gia cũng như địa phương chưa hình thành được những tổ chức có khả năng liên kết các khu, cụm công nghiệp để hỗ trợ nhau cùng phát triển.

Nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp còn chưa coi trọng hoạt động xúc tiến đầu tư. Ảnh: Dũng Minh

Ngoài ra, việc chuẩn bị đủ điều kiện cho kinh doanh bất động sản khu công nghiệp cũng chưa được nhiều chủ đầu tư hạ tầng coi trọng đúng mức, không ít chủ đầu tư và đơn vị môi giới, tư vấn vẫn coi bất động sản công nghiệp giống như loại hình bất động sản khác (nhà ở, nghỉ dưỡng, thương mại) và áp dụng các phương pháp marketing, bán hàng vốn dành cho dự án bất động sản thông thường, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.

“Riêng với triển khai xúc tiến đầu tư, vấn đề tồn tại nằm ở công tác quy hoạch sản phẩm, dịch vụ cho khu công nghiệp chưa được làm bài bản, thiếu sự tư vấn và tham gia hỗ trợ của các chuyên gia. Cùng với đó, việc thu hút các dự án chất lượng chưa nhiều, các ngành nghề thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp còn nhiều trùng lắp, chưa khai thác được yếu tố địa lý kinh tế của địa điểm đầu tư”, ông Trụ chia sẻ thêm.

Ở một góc nhìn khác, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh của TNI Holdings Việt Nam cho rằng, làn sóng dịch chuyển đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam một mặt thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam phát triển, nhưng mặt khác cũng đem lại những hệ lụy, đó là sự manh mún, tự phát trong phát triển khu công nghiệp dẫn đến kém hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên đất… Ngoài ra, việc nhiều chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp còn khiến giá đất bị “thổi” lên rất cao, từ đó xuất hiện nhiều luồng thông tin chưa phù hợp, chưa chính xác, gây hoang mang cho các nhà đầu tư trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư…

Cần tăng tương tác

Là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp cầu cảng IMG Phước Đông, quy mô gần 130 ha và mới đi vào hoạt động tại tỉnh Long An, ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty IMG cho rằng, để thu hút đầu tư thành công, các chủ đầu tư khu công nghiệp nói chung cần quan tâm tới 4 yếu tố chính, đó là hạ tầng, tiện ích, khả năng đáp ứng nhu cầu khách thuê và chính sách ưu đãi (giá thuê, thanh toán và thuế, phí,…).

Đối với các khu công nghiệp ở những địa phương mới, cần lưu ý đến các yếu tố mang tính chi phối khác như khu công nghiệp cần gắn với các chính sách của địa phương, của khu kinh tế; tăng cường giao lưu, hợp tác với các hiệp hội ngành nghề, tổ chức truyền thông, báo chí… để mở rộng quan hệ đối tác, khách hàng…

“Bản thân IMG Group cũng thường xuyên tham gia các câu lạc bộ doanh nghiệp trẻ, các tổ chức chuyên ngành, các tổ chức phi chính phủ thúc đẩy kinh tế tư nhân như Kotra, EuroCham, Văn phòng Kinh tế Đài Bắc… để đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư, tìm kiếm khách thuê. Nói chung, một chủ đầu tư khu công nghiệp phải tương tác với nhiều nhóm yếu tố, thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau để đa dạng hóa khách hàng, tăng khả năng lấp đầy dự án”, ông Tùng chia sẻ.

Riêng với câu chuyện thu hút khách thuê thuộc khối FDI, theo bà Vũ Thị Thu Hằng, các chủ đầu tư khu công nghiệp cần có cách thức quản lý và cung cấp thông tin phù hợp với mục tiêu, nhu cầu của nhóm nhà đầu tư này. Đặc biệt, với những địa phương bắt đầu phát triển khu công nghiệp, để có thể thu hút đầu tư nước ngoài thì cần có các giải pháp đồng bộ trong dài hạn về cải thiện môi trường thể chế, chính sách; định hướng rõ ý tưởng phát triển trong thu hút đầu tư FDI của địa phương; cải thiện điều kiện cơ sở hạ tầng, giao thông, liên kết vùng; cập nhật bổ sung quy hoạch đầu tư khu công nghiệp tập trung; nâng cao chất lượng nhân lực của địa phương…

Cùng đưa ra giải pháp, ông Phạm Văn Nam cho rằng, sự phối hợp nhịp nhàng giữa địa phương và chủ đầu tư cũng là điều cần được lưu ý. Theo ông Nam, không phải địa phương nào cũng đủ điều kiện để phát triển hệ thống các khu công nghiệp nên cần xem xét điều chỉnh quy hoạch, mạnh dạn loại bỏ các khu công nghiệp không phù hợp để ưu tiên quỹ đất phát triển các ngành nghề có thể phát huy được lợi thế của địa phương.

Đối với các khu công nghiệp chiến lược của địa phương, nên có thêm nhiều giải pháp để tạo sự thông thoáng về thủ tục, hấp dẫn về chính sách và thuận lợi cho cả chủ đầu tư khu công nghiệp và nhà đầu tư trong suốt hành trình gắn bó với địa phương, từ đó tạo nên các dự án khu công nghiệp điểm nhấn, thực sự mang tính chiến lược cho địa phương.

“Về phía chủ đầu tư, cần có một chiến lược đầu tư dài hạn và bài bản, từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển dự án khu công nghiệp, đến thu hút đầu tư và vận hành khu công nghiệp. Các giai đoạn này cần được thực hiện một cách tỉ mỉ, chuyển tiếp trơn tru và chủ đầu tư khu công nghiệp cần xác định mình là đơn vị phục vụ nhà đầu tư trong suốt quá trình hoạt động. Nếu không đủ thông tin và năng lực xây dựng kế hoạch thì nên thuê các đơn vị chuyên nghiệp để làm kỹ nội dung này, từ đó có sự chuẩn bị nguồn lực hợp lý cũng như đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn”, ông Nam khuyến nghị.

Thanh Huyền

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê