Bất động sản

Rắc rối hoạt động thế chấp, bảo lãnh dự án (bài 2)

12/06/2018 10:21 Bản để in

(ĐTCK) Do những quy định tại các văn bản pháp luật còn nhiều điểm chưa rõ ràng, thống nhất, nên trong thực thế, thậm chí tại nhiều phiên tòa, đã có những nhầm lẫn giữa bảo lãnh và thế chấp.

Rắc rối hoạt động thế chấp, bảo lãnh dự án (bài 2)

Bài 2: Thế chấp, bảo lãnh: Nhầm lẫn nên dễ vi phạm

“Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” theo Luật Đất đai 2003

Sự xuất hiện “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” của Luật Đất đai 2003 đã tạo ra những xáo trộn không nhỏ trong hoạt động “thế chấp” và ‘bảo lãnh” của ngành ngân hàng do hai quan hệ này không rõ ràng, có những sự nhầm lẫn.

Tại Án lệ số 08/2016/AL được công bố theo Quyết định 698/QĐ-CA ngày 17/10/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có đề cập đến quan hệ bảo lãnh.

ảnh 1
Luật sư Trần Đức Phượng 
Theo đó, Ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Thăng Long và Công ty Kaoli có ký kết 4 hợp đồng tín dụng. Các hợp đồng tín dụng này được bảo đảm bằng nhà đất của bà Phượng theo Hợp đồng thế chấp số 1678 ngày 25/6/2008 bảo đảm cho khoản vay và bảo lãnh cao nhất là 4,6 tỷ đồng, thời hạn thế chấp là 5 năm.

Vợ chồng ông Duyên và bà Loan thế chấp nhà đất của mình theo Hợp đồng thế chấp số 1677 ngày 25/6/2008, bảo đảm cho khoản vay và bảo lãnh cao nhất là 1,25 tỷ đồng, thời hạn thế chấp là 5 năm.

Do có tranh chấp nên vụ án được đưa ra xét xử sơ thẩm và phúc thẩm. Sau đó, bản án được xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm.

Trong án lệ, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định, tòa án cấp phúc thẩm chưa làm rõ ngoài các tài liệu nêu trên còn có tài liệu, chứng cứ nào khác để chỉ dẫn các hợp đồng thế chấp do bà Phượng và vợ chồng ông Duyên, bà Loan ký là được bảo lãnh cho 4 hợp đồng tín dụng của Công ty Kaoli hay không, mà lại cho rằng, các biên bản bàn giao hồ sơ là hợp đồng bảo lãnh là không đúng, không chính xác. Vì biên bản này không thể là hợp đồng bảo lãnh, khi xét cả về mặt hình thức và nội dung văn bản. Nếu có căn cứ cho rằng, các hợp đồng thế chấp của bà Phượng và của vợ chồng ông Duyên, bà Loan bảo lãnh cho các hợp đồng tín dụng nêu trên, thì hợp đồng bảo lãnh của bà Phượng chỉ bảo đảm cho khoản vay và bảo lãnh cao nhất là 4,6 tỷ đồng; hợp đồng bảo lãnh của vợ chồng ông Duyên, bà Loan bảo đảm cho khoản vay và bảo lãnh cao nhất là 1,25 tỷ đồng.

Trong khi đó, tòa án cấp phúc thẩm nhận định, các biên bản giao nhận hồ sơ tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh lập ngày 3/9/2007 là hợp đồng bảo lãnh và tuyên: Trong trường hợp Công ty Kaoli không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ trả nợ không đầy đủ cho Vietcombank, thì Vietcombank có quyền yêu cầu Cục Thi hành án xử lý tài sản bảo lãnh để thu hồi nợ theo trách nhiệm bảo lãnh của người bảo lãnh. Có nghĩa là bà Phượng, vợ chồng ông Duyên, bà Loan phải chịu trách nhiệm bảo lãnh cho toàn bộ số nợ của Công ty Kaoli và không phân định rõ trách nhiệm bảo lãnh của bà Phượng, vợ chồng ông Duyên, bà Loan cũng là không đúng. Từ đó, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án sơ thẩm, bản án phúc thẩm và giao hồ sơ vụ án cho Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Từ vụ tranh chấp trên, nguyên nhân của những rắc rối về việc xác định quan hệ bên thứ ba (bên bảo lãnh) với ngân hàng là sự nhầm lẫn giữa “bảo lãnh” và “thế chấp” do không có những thỏa thuận rõ ràng về việc “bảo lãnh”, mà chỉ có các thỏa thuận về “thế chấp” của người thứ ba (bên bảo lãnh).

“Bảo lãnh” theo Bộ luật Dân sự 2015

Với những giao dịch bên bảo lãnh với ngân hàng và những vụ án xét xử có nhiều thay đổi sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực khi đã xóa bỏ quy định “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất”, nên các giao dịch về bảo lãnh mà bên bảo lãnh dùng tài sản của mình thế chấp cho ngân hàng cần thực hiện đúng theo bản chất “bảo lãnh” của Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Bản án phúc thẩm 20/2018/KDTM-PT ngày 6/2/2018 của Tòa án nhân dân TP. Hà Nội, Ngân hàng A cấp tín dụng cho Công ty V theo hợp đồng cấp tín dụng với số tiền vay là 2,5 tỷ đồng. Ông H1 và bà H2 ký với Ngân hàng A hợp đồng thế chấp ngày 28/1/2016, dùng nhà đất của ông H1 và bà H2 là tài sản bảo đảm. Ngoài ra, ông H1 và bà H2 ký 1 chứng thư bảo lãnh ngày 26/1/2015 và 1 chứng thư bảo lãnh do bà M1 ký ngày 26/1/2015.

Do Công V vi phạm nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng A nên bị thu hồi nợ trước hạn 1,9 tỷ đồng, sau đó vụ tranh chấp đã đưa ra tòa án giải quyết. Nội dung bản án phúc thẩm tuyên, buộc Công ty V phải thanh toán trả cho Ngân hàng A tổng số tiền là 2,2 tỷ đồng (nợ gốc, nợ lãi trong hạn, nợ lãi quá hạn). Trường hợp Công ty V không thanh toán trả được, thì Ngân hàng A có quyền đề nghị Cơ quan Thi hành án tiến hành xử lý tài sản thế chấp là nhà đất ông H1 và bà H2 theo hợp đồng thế chấp ngày 28/1/2016 để đảm bảo thu hồi nợ. Đồng thời, ông H1, bà H2, bà M1 có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo các chứng thư bảo lãnh đã ký.  

Cần phân biệt “thế chấp” và ‘bảo lãnh”

Điều đáng lo ngại hiện nay là nhiều ngân hàng vẫn chưa thực hiện rõ ràng về quan hệ “bảo lãnh”. Một số ngân hàng vẫn thực hiện theo cách cũ (bên bảo lãnh ký hợp đồng thế chấp) hoặc chỉ đưa vào một vài quy định chung chung về việc bảo lãnh trong hợp đồng thế chấp. Một số ngân hàng khác đưa ra dạng văn bản cam kết của bên bảo lãnh. Nhìn chung, quan hệ “bảo lãnh” của các ngân hàng hiện nay vẫn chưa được chú ý và coi trọng, nhiều ngân hàng không có hoặc chỉ có một phần nội dung cơ bản của “bảo lãnh” theo Bộ luật Dân sự 2015.

“Thế chấp” nói một cách đầy đủ là “thế chấp tài sản”. Theo Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

“Bảo lãnh” theo Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

“Thế chấp” có đối tượng trong quan hệ giao dịch là tài sản, nên quan hệ này mang tính chất “đối vật”. Trong khi đó, “bảo lãnh” không có đối tượng là tài sản, nên quan hệ này mang tính chất “đối nhân”.

Tính chất “đối nhân” có thể thấy rõ như trường hợp ngân hàng (đóng vai trò bên bảo lãnh) phát hành chứng thư bảo lãnh cho việc thực hiện các hợp đồng của doanh nghiệp như: Bảo lãnh cho đơn vị thi công xây dựng, bảo lãnh cho chủ đầu tư về bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai... Với sự thay đổi pháp luật hiện nay, nếu các ngân hàng không thực hiện đúng bản chất và đầy đủ giao dịch bảo lãnh đối với bên thứ ba sẽ gây thiệt hại cho bên bảo lãnh, ngân hàng và phát sinh các tranh chấp trong các quan hệ tín dụng này.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê