Bất động sản

Sinh lợi trọn đời dự án: Loại hình bất động sản nào giải được bài toán khó?

08/08/2019 07:37

Khi loại bỏ yếu tố "lướt sóng", phát triển bền vững dự án từ việc cam kết thuê lại trọn đời, tiền thuê năm sau cao hơn năm trước... đã tạo nên những thành công bước đầu cho chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang tại thị trường Ninh Thuận.

Bất động sản du lịch có phải là kênh đầu tư an toàn?

Tại Việt Nam, vàng - ngoại tệ - chứng khoán vốn là những kênh đầu tư phổ biến và thu hút được nhiều người tham gia. Tuy nhiên, khi các kênh đầu tư truyền thống này đang dần đi vào bình ổn với tỷ lệ sinh lợi không còn hấp dẫn như thời gian trước, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến với bất động sản du lịch. Bởi nếu không tính tới yếu tố lướt sóng thì hiện nay các dòng sản phẩm của bất động sản du lịch được phát triển theo hướng bền vững đang mang lại tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định cho các nhà đầu tư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, bất động sản du lịch đang được hưởng lợi lớn từ thị trường du lịch phát triển.

Với 18 triệu khách du lịch nước ngoài vào Việt Nam năm 2018, số condotel hiện nay (khoảng 50.000 căn) chỉ đáp ứng nhu cầu lưu trú cho 1 đêm/khách, nếu du khách có nhu cầu nghỉ lại 2 đêm trở lên thì lượng phòng sẽ thiếu trầm trọng.

Nguồn cung vẫn còn thiếu hụt so với nhu cầu thực tế, bởi vậy không có gì lạ khi nhiều chủ đầu tư tự tin đưa ra mức cam kết lợi nhuận trung bình từ 10-12%/năm khi khách hàng tham giao giao dịch tại các dự án.

Ngoài ra, kế hoạch phát triển du lịch của Việt Nam trong tương lai gần sẽ đón từ 25 - 50 triệu lượt khách quốc tế mỗi năm. Số liệu từ Tổng cục Du lịch thống kê chỉ trong nửa đầu năm nay, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đã đạt gần 8,5 triệu lượt, tăng 7,5% so với cùng kỳ.

Trong khi đó, chỉ tính riêng lượng khách du lịch nội địa đã duy trì mức tăng trưởng xấp xỉ 10%. Sự chuyển động tích cực của ngành du lịch đã mang đến nhiều kỳ vọng cho các nhà đầu tư khi biên độ lợi nhuận có khả năng sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam cho biết, những năm qua bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh, đặc biệt là ở khu vực miền Trung. Trong đó, ngoài Đà Nẵng và Nha Trang, nhiều doanh nghiệp đang hướng đến đầu tư tại các tỉnh như Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Sự phát triển của thị trường Ninh Thuận đang được xem là ví dụ điển hình. Từ một tỉnh ven biển giàu tiềm năng phát triển du lịch nhưng chưa được khai thác hiệu quả, tính đến nay, tỉnh này đã có 61 dự án đầu tư về du lịch nghỉ dưỡng.

Tổng diện tích các dự án đạt trên 1.986ha, tổng vốn đăng ký đầu tư gần 20.000 tỷ đồng… chính là những con số thuyết phục, minh chứng cho quá trình phát triển tăng tốc của Ninh Thuận.

Thời điểm "lên ngôi" của những hệ sinh thái lớn

Sự phân hóa các loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng trên thị trường cũng đang được thể hiện rõ nét khi các dự án cung cấp phòng nghỉ đơn thuần không thể đáp ứng nhu cầu trải nghiệm đa dạng của du khách.

Thay vào đó, các dự án lớn với đầy đủ tiện ích sẽ không chỉ tạo nên hệ sinh thái trải nghiệm cho khách hàng mà còn hấp dẫn chính các nhà đầu tư thứ cấp tham gia giao dịch. Những trải nghiệm mới lạ chính là yếu tố đảm bảo cho công suất thuê phòng tại dự án và chỉ số sinh lời cao cho các nhà đầu tư.

Tiêu biểu cho xu hướng này là dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang (Ninh Thuận) của Tập đoàn Crystal Bay và các đối tác. Dự án đã mở đường cho phân khúc mới của bất động sản nghỉ dưỡng khi xác lập vị thế là dự án tổ hợp giải trí nghỉ dưỡng biển đầu tiên tại Việt Nam phát triển mô hình ApartHotel.

Điểm nổi bật của mô hình này là thiết lập chuỗi tiện ích tại dự án như một hệ sinh thái lớn thỏa mãn nhu cầu mua sắm, giải trí, thể thao, dịch vụ... của du khách. Khuôn viên dự án hữu công viên nước; nhà hàng ẩm thực; trung tâm thương mại; bể bơi vô cực; phòng gym; khu spa; khu vui chơi, hoạt động trên biển; rạp phim; skybar… đặc biệt còn có Interactive Sea - khu giải trí tương tác biển công nghệ cao đầu tiên tại Việt Nam.

Khu công viên phức hợp ven biển sẽ là không gian chung kết nối du khách và người dân địa phương. 3 phân khu của công viên phức hợp ven biển cung cấp tiện ích và dịch vụ hướng tới mọi độ tuổi, nhu cầu. Xu hướng này đã được áp dụng thành công trên thế giới.

Điển hình như Khu công viên Cairns (Úc) hàng năm thu hút 800.000 lượt khách du lịch. Tổ hợp 11 công viên chạy dọc theo sông Hàn - Ttukseom Hangang Park (Hàn Quốc) liên kết người dân và khách du lịch bằng hang loạt hoạt động như thể thao, đạp xe, bơi lội, lướt gió, ăn uống, đi bộ khám phá văn hóa…

Ông Ngô Hữu Trường, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Crystal Bay khẳng định, SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là kết quả của chiến lược biến nơi lưu trú thành một điểm đến du lịch tạo động lực tăng trưởng cho cả vùng.

Nói cách khác, Crystal Bay và các đối tác đã thêm vào Ninh Thuận một "điểm đến" mới bên cạnh 53 địa danh sẵn có, tăng sức hút cho vùng đất sa thảo độc đáo nhất Đông Nam Á. Do đó, những dự án đón đầu xu hướng du lịch quốc tế như SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang sẽ là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư mong muốn lợi nhuận tốt và bền vững.

Bên cạnh việc tìm kiếm những dự án xứng tầm, chính sách sinh lời cho dòng vốn của dự án là yếu tố được nhà đầu tư đặt lên hàng đầu. Xu thế chung trên thị trường hiện nay là việc khách hàng được sở hữu sản phẩm trong thời gian 50 năm, đi kèm theo đó là cam kết lợi nhuận cao trong những năm đầu từ chủ đầu tư.

Trong bối cảnh đó, Crystal Bay lại được xem là trường hợp "cá biệt" khi cung cấp dự án có thời hạn sở hữu lên tới 60 năm - Đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư sẽ có thêm 10 năm lợi nhuận so với các dự án bất động sản du lịch thông thường.

Chính sách khác biệt, sinh lời đều đặn cho nhà đầu tư

Ngoài ra, điểm thu hút của SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang còn thể hiện bằng việc chủ đầu tư cam kết thuê lại trọn vòng đời dự án. Chính sách thuê lại trọn đời đồng nghĩa nguồn lợi nhuận của nhà đầu tư được đảm bảo suốt thời hạn sở hữu.

Thay cho việc phải tự kinh doanh, chủ sở hữu căn hộ sẽ yên tâm hưởng mức lợi nhuận tăng đều suốt 60 năm và tất cả chi phí sửa chữa căn hộ nếu có đều do chủ đầu tư thanh toán. Từ năm thứ 3 theo hợp đồng thuê, tiền thuê sẽ tăng 2%/năm và được quy đổi theo tỉ giá USD. Việc quy đổi này sẽ đảm bảo được lợi ích cho các nhà đầu tư ở mức tốt nhất.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cam kết thuê lại trọn đời, tiền thuê tăng đều 2% mỗi năm như của dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang là lời mời đầu tư hấp dẫn bởi hiện nay rất ít dự án bất động sản du lịch có thể đưa ra chính sách tương tự.

Nhà đầu tư Nguyễn Quang Huy (35 tuổi, Hà Nội) cũng khẳng định: "Tính riêng tỷ suất lợi nhuận trung bình của ngành bất động sản du lịch hiện nay, việc đầu tư vào dự án có thời hạn 60 năm đã mang lại hiệu quả rõ rệt cho dòng vốn. Tuy nhiên, cam kết thuê lại trọn đời và tiền thuê tăng mỗi năm thêm 2% theo tỉ giá USD có tính quyết định, tạo lợi nhuận thực tế luôn dương và tăng cho nhà đầu tư".

Tính theo phương án này với căn hộ 2 phòng ngủ của dự án, nhà đầu tư sẽ có tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư hơn 109% sau 12 năm, tương ứng số tiền hơn 4,23 tỷ đồng. Tổng thu nhập sau 60 năm hơn 25,8 tỷ đồng, tương đương tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư khoảng hơn 669%.

Đây là một con số không tưởng với các loại hình đầu tư an toàn hiện nay. Tiền lãi tăng đều qua mỗi năm cũng đồng nghĩa việc các nhà đầu tư bỏ tiền một lần và có lợi nhuận suốt đời với mức tiền theo tỷ giá USD tăng trưởng ổn định.

Ông Ngô Hữu Trường nhấn mạnh: "Chính sách kinh doanh của dự án SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang dựa trên quyền lợi bền vững cho nhà đầu tư. Nền tảng của những cam kết đột phá này là khả năng khai thác du lịch, vận hành và quản lý dự án của tập đoàn Crystal Bay".

Dòng khách ổn đinh, lấp đầy công suất buồng phòng

Bất động sản du lịch là một lĩnh vực đặc thù do chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan. Dự án sẽ sinh lợi nếu khai thác được dòng khách tốt, ổn định. Nếu dự án rơi vào tình trạng ngược lại thì thu nhập của chủ đầu tư sẽ không đủ để trả lãi cho người mua.

Theo đó, Crystal Bay đang sở hữu một hệ sinh thái du lịch toàn bao gồm các hoạt động từ lưu trú, vận chuyển, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, mua sắm đến vận hành và quản lý. "Vòng tròn" này mang đến thành quả là nguồn khách quốc tế chủ động, luôn tăng qua mỗi năm của Crystal Bay.

Năm 2018, Crystal Bay sở hữu 60% thị phần khách du lịch Nga lưu trú tại Việt Nam, tương đương 360.000 lượt khách, cao nhất tại Việt Nam. Cũng trong năm này, tập đoàn phục vụ các khách Nga tổng cộng 4,3 triệu đêm nghỉ tại các khách sạn 3-5 sao ở Nha Trang, Phú Quốc, Ninh Thuận và Bình Thuận... tương đương mỗi khách Nga mà tập đoàn này phục vụ nghỉ trung bình tới 14 ngày. Trong các năm tiếp theo, tập đoàn Crystal Bay dự kiến tập trung vào dòng khách Thái Lan và Ấn Độ để thu hút lượng khách nhiều hơn nữa đến với Việt Nam.

Năng lực khai thác và quản lý BĐS du lịch của Tập đoàn Crystal Bay thể hiện ấn tượng ở các dự án đang sở hữu hoặc hợp tác. Dưới bàn tay của công ty thành viên Crystal Bay Hospitality, dự án nghỉ dưỡng 5 sao Riviera Beach Resort & Spa Cam Ranh đạt công suất buồng phòng luôn từ 90% trở lên, Sailing Bay Mũi Né từ 80%.

Đây cũng là những yếu tố cho thấy, bài toán khai thác của SunBay Park Hotel & Resort Phan Rang đã có sẵn lời giải. Lượng khách quốc tế ổn định sẽ đem đến dòng tiền vững chắc.

Đơn vị quản lý vận hành trực thuộc tập đoàn, với công suất buồng phòng từ 80-90% ở các dự án 4-5 sao là những cơ sở sẵn có nhằm đảm bảo cho khả năng sinh lợi của dự án lớn nhất Ninh Thuận khi đi vào vận hành.