Bất động sản

Tầng lánh nạn chung cư, nguy cơ “làm cho có”

18/10/2019 10:29 Bản để in

(ĐTCK) Tầng lánh nạn chung cư đang là vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều người, bởi nó không chỉ là một hạng mục đầu tư trước mắt, mà quan trọng là chuyện quản lý, sử dụng ra sao.

Tầng lánh nạn chung cư, nguy cơ “làm cho có”

Ảnh: Shutterstock

Cần cân nhắc

Dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về chung cư do Bộ Xây dựng đưa ra mới đây có nhiều quy định về tầng lánh nạn cho cư dân khi tòa nhà xảy ra sự cố cháy nổ. Từ góc nhìn của đơn vị chuyên quản lý, vận hành các tòa chung cư trong cả nước, theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home), việc đưa quy định về tầng lánh nạn cho cư dân rất có thể chỉ làm rối thêm một số tiêu chuẩn đã có mà không được giám sát cụ thể.

Theo ông Thành, trong thời gian qua, cả nước có 3 vụ cháy điển hình là ở Khu đô thị Xala, Hà Đông, Hà Nội; cháy chung cư ở Đà Nẵng và cháy chung cư Carina Plaza ở TP.HCM. Tuy nhiên, xét trên tổng số hàng chục nghìn tòa chung cư trong cả nước, thì tỷ lệ những vụ cháy lớn là vô cùng nhỏ.

Trong khi đó, nếu đưa quy định về tầng lánh nạn thì rõ ràng sẽ đòi hỏi rất nhiều hạng mục đồng bộ đi cùng. Nói cách khác, nếu nhìn vào một số vụ cháy lớn mà đưa ra cả một quy định về tầng lánh nạn là còn khiên cưỡng, chưa có được tư duy dài hạn, chưa dựa trên tỷ lệ vụ cháy và tính hiệu quả về mặt thời gian.

Theo chuyên gia này, để xây dựng thêm phòng lánh nạn thì chi phí đầu tư tăng, giá nhà chắc chắn sẽ tăng, chi phí quản lý, vận hành sẽ tăng. Ví dụ, với hạng mục phòng cháy chữa cháy, nếu sau 3 - 5 năm không được bảo trì tốt thì sẽ hỏng hóc nặng. Câu chuyện ở đây không chỉ là đầu tư ban đầu cho có, mà là câu chuyện duy trì, bảo dưỡng, chăm sóc cho thiết bị.

“Tôi đã thấy nhiều chung cư trong cả nước có thang dây cứu hộ phòng cháy, chữa cháy. Tuy nhiên, sứ mệnh của nó là chỉ xuất hiện trong danh mục đầu tư ban đầu, chứ sau này không được bảo trì, bảo dưỡng dẫn đến hỏng hóc và không thể sử dụng. Kinh phí bảo trì, vận hành mới là quan trọng”, ông Thành nhấn mạnh.

Quan trọng là quản lý, giám sát

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (Vietbuilding) cho rằng, trước đề xuất này, ban đầu các cư dân sẽ ủng hộ vì có nhiều tiện ích, an toàn được đảm bảo hơn nên cư dân sẽ thích. Tuy nhiên, lý thuyết và thực tế triển khai, vận hành, quản lý là cả một vấn đề lớn. Đơn giản như câu chuyện của nhà sinh hoạt cộng đồng nhiều chung cư còn không quản lý được, chưa nói đến hạng mục đặc thù như tầng lánh nạn.

Ông Tuấn cho rằng, việc kiểm soát trang thiết bị cho tầng lánh nạn là không hề đơn giản, bởi các yêu cầu chuyên biệt về mặt thiết bị, mức độ an toàn. Đặc biệt, quan trọng hơn là kiểm soát việc quản lý, sử dụng tầng lánh nạn sao cho hiệu quả cũng sẽ không đơn giản. Bởi trên thực tế, tại nhiều chung cư, các chủ đầu tư còn thay đổi diện tích, vị trí, mục đích sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng. Hay với các tầng kỹ thuật, nhiều khi bị chiếm dụng, bị hô biến thành các phòng chức năng khác, thậm chí, thành các căn hộ để ở...

“Cá nhân tôi quan sát thấy ở dự án Sunshine garden (Hoàng Mai), thì cứ 10 tầng chủ đầu tư lại bố trí có 1 tầng làm vườn treo với không gian xanh. Về cơ bản, chủ đầu tư đã hy sinh lợi ích, diện tích xây dựng căn hộ để tạo các khoảng thở, không gian chung cho cư dân. Đây cũng là một gợi ý chứ không nhất thiết phải xây dựng tầng lánh nạn với rất nhiều chi phí, khó đảm bảo sử dụng, quản lý vận hành một cách trơn tru, đảm bảo đúng mục tiêu đề ra”, ông Tuấn nói và nhận định, nhìn chung, tầng lánh nạn cũng là một đề xuất cần được xem xét, cân nhắc, nhưng quan trọng nhất vẫn là câu chyện quản lý, thực thi đến đâu, giám sát thế nào để nếu có, thì tầng lánh nạn sẽ được đảm bảo sử dụng đúng mục đích mà nó được tạo ra.

Theo Dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về chung cư do Bộ Xây dựng đưa ra thì đối với nhà có chiều cao từ 100 m đến 150 m, ngoài việc tuân thủ các quy định tại Điều 2.9.1, 2.9.2, cần phải bố trí tầng lánh nạn, gian lánh nạn, đáp ứng các yêu cầu sau:  Tầng lánh nạn cách nhau không quá 20 tầng; Các gian lánh nạn bố trí ở tầng lánh nạn, phải được bảo vệ bằng bộ phận ngăn cháy có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn REI 150.

Ngoài ra, gian lánh nạn phải có diện tích với định mức 0,3 m2/người, đảm bảo đủ chứa tổng số người như liệt kê dưới đây: Số người của tầng có gian lánh nạn; Một nửa tổng số người của tất cả các tầng phía trên tính từ tầng có gian lánh nạn đến tầng có gian lánh nạn tiếp theo; Một nửa tổng số người của tất cả các tầng phía trên đối với tầng có gian lánh nạn trên cùng; Một nửa tổng số người của tất cả các tầng phía dưới tính từ tầng có gian lánh nạn đến tầng có các gian lánh nạn tiếp theo; một nửa tổng số người của tất cả các tầng phía dưới đối với tầng có gian lánh nạn dưới cùng.

Gian lánh nạn phải có cửa thông với buồng thang không nhiễm khói và phải có cửa ra thang máy chữa cháy;

Gian lánh nạn phải có trang thiết bị chống cháy riêng gồm: thiết bị chống tụ khói, họng nước chữa cháy trong nhà, hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler, chiếu sáng sự cố, điện thoại liên lạc với bên ngoài, hệ thống truyền thanh chỉ dẫn thoát nạn… Có thể sử dụng tầng kỹ thuật hoặc một phần tầng kỹ thuật làm gian lánh nạn.

Tóm tắt quy định tại Điều 2.9.1 và 2.9.2 của dự thảo:

Tường, vách ngăn giã các đơn nguyên phải có giới hạn chịu lửa không nhỏ hơn EI 60; Với tường, vách ngăn không chịu lực giữa các căn hộ là không nhỏ hơn EI 40 và cấp nguy hiểm cháy K0; Đối với nhà có từ 2 đến 3 tầng hầm, bậc chịu lửa của nhà là bậc I.

Đối với nhà có chiều cao từ 75 m đến 100 m, còn cần đảm bảo các yêu cầu bổ sung như: Bậc chịu lửa của nhà là bậc I theo QCVN 06:2010/BXD; Các vị trí giao nhau giữa sàn ngăn cháy và các bộ phận ngăn cháy với kết cấu bao che của nhà phải có các giải pháp đảm bảo không để cháy lan truyền qua các bộ phận ngăn cháy; Mỗi khoang cháy phải có hệ thống đường ống, đường dẫn kỹ thuật (sưởi, cấp nước chung, cấp nước chữa cháy, thoát khói, chiếu sáng thoát nạn, báo cháy, chữa cháy tự động) độc lập; Phía trên lối ra từ các gara ở tầng một phải bố trí các mái đua bằng vật liệu không cháy có chiều rộng không nhỏ hơn 1,0 m và đảm bảo khoảng cách từ mái đua này tới cạnh dưới của các lỗ cửa sổ bên trên không nhỏ hơn 4,0 m; Khoảng cách giới hạn cho phép từ cửa ra vào của căn hộ đến lối ra thoát nạn gần nhất (buồng thang bộ hoặc lối ra bên ngoài) phải tuân thủ QCVN 06:2010/BXD.

Ngoài ra, tất cả các phòng không phải phòng ở (gara, phòng phụ trợ, phòng kỹ thuật, không gian công cộng, khoang chứa rác...) và ống đổ rác phải có thiết bị chữa cháy tự động Sprinkler (trừ các gian phòng kỹ thuật điện, điện tử có yêu cầu bố trí hệ thống dập lửa thể khí); Hệ thống báo cháy tự động phải báo rõ địa chỉ của từng căn hộ. Trong các phòng của căn hộ và các hành lang tầng, kể cả sảnh thang máy phải lắp đặt đầu báo khói. Các phòng ở của nhà phải được trang bị hệ thống loa truyền thanh để hướng dẫn thoát nạn; Nguồn điện cấp cho hệ thống bảo vệ chống cháy gồm: thang máy phục vụ chuyên chở lực lượng, phương tiện chữa cháy; hệ thống bảo vệ chống khói; hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động; chiếu sáng và chỉ dẫn thoát nạn, phải được lấy từ các tủ điện độc lập hoặc các bảng điện riêng với mầu sơn khác nhau đi theo hai tuyến riêng biệt tới thiết bị phân phối của từng khoang cháy.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến các cơ quan, đơn vị, tổ chức, người dân về dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư. Các ý kiến đóng góp cần phản hồi trước ngày 10/11/2019. 

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Thành Nguyễn
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê