Bất động sản

Thấy gì từ việc các doanh nghiệp địa ốc mua lại trái phiếu trước hạn

11/09/2022 15:31 Bản để in

(ĐTCK) Áp lực đáo hạn trái phiếu đang khiến các doanh nghiệp địa ốc sốt sắng tính kế để không bị tuýt còi do mất khả năng thanh toán cho các trái chủ.

Thấy gì từ việc các doanh nghiệp địa ốc mua lại trái phiếu trước hạn

Ảnh: Shutterstock.

Tránh việt vị

Trái phiếu doanh nghiệp gặp khó đang khiến nhiều công ty địa ốc loay hoay tìm nguồn vốn mới. Bên cạnh đó, áp lực thanh toán với các lô trái phiếu sắp đáo hạn cũng khiến doanh nghiệp nhóm này phải liên tục “đảo vốn” để tránh “việt vị” với các cơ quan chức năng và nhà đầu tư.

Theo FiinGroup, giá trị mua lại trái phiếu doanh nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2022 đạt 72.290 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ 2021, tập trung vào các trái phiếu cận đáo hạn. Cụ thể, 51,25% tổng giá trị trái phiếu được mua lại có kỳ hạn còn lại là 1 - 3 năm. Tổ chức tín dụng và bất động sản là 2 lĩnh vực có khối lượng mua lại trái phiếu lớn nhất, đạt 41,85% và 22,76% trong 6 tháng đầu năm, tương đương với 30.200 tỷ đồng và 16.400 tỷ đồng.

Việc các doanh nghiệp địa ốc cố gắng xoay xở để thanh toán các lô trái phiếu sắp đáo hạn đang cho thấy nỗ lực vượt qua các khó khăn trong ngắn hạn để có thể duy trì hoạt động. Bình luận về động thái này, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, doanh nghiệp bất động sản mua lại các lô trái phiếu sắp đáo hạn là việc làm tốt.

Theo ông Thịnh, doanh nghiệp có thể mua lại trái phiếu cho thấy hai điều, một là trên thị trường, sau thời gian sàng lọc gắt gao, vẫn còn những doanh nghiệp trường vốn, có tiềm lực tài chính tốt. Thứ hai, động thái này cũng là giải pháp để giảm lãi suất, giảm tối đa chi phí vận hành doanh nghiệp.

“Thời gian qua, dù ít nhưng vẫn có những doanh nghiệp huy động được vốn từ trái phiếu để kinh doanh. Sau một thời gian dài khi có sự kiềm giữ dòng vốn, số người dùng đòn bẩy tín dụng rời khỏi thị trường nhiều, nên hiện tại cơ bản chỉ còn những nhà đầu tư trường vốn, có tiềm lực thật, nên khi gần đến thời hạn trả nợ sẽ tiến hành mua lại để tất toán. Ngoài ra, đây là lĩnh vực nóng, được đề cập đến nhiều và với việc siết trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong kinh doanh khiến nhiều nhà đầu tư có tâm lý chung là chỉ cần lấy lại được tiền gốc, bảo toàn vốn đã là rất tốt thay vì mong đợi nhận được các lãi suất cao như trước”, ông Thịnh cho biết.

Vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức 1.497 ngày - mức đáng báo động.

Theo ông Thịnh, hiện thị trường đang phản ánh khá rõ thực tế, “ai khó thì vẫn khó”, ai có dòng tiền vẫn có dòng tiền. Doanh nghiệp mua lại được các lô trái phiếu sắp đáo hạn không chỉ cho thấy tình hình kinh doanh ổn định, mà còn giúp giảm chi phí vận hành, tránh được vỡ nợ trái phiếu trong tương lai khi không có khả năng thanh toán khi đáo hạn.

Giải pháp dòng tiền nào hiệu quả?

Số liệu từ FiinGroup cũng cho thấy, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Hơn thế, áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong giai đoạn 2023 – 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ đã và sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.

Theo FiinGroup, thị trường địa ốc đang chứng kiến khoảng thời gian trầm lắng về thanh khoản, làm cho vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao: 1.497 ngày. Tức với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng lượng hàng tồn kho này. Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Điều này trở nên quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chứng kiến doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II/2022 và dự kiến 2022 đi ngang (với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%).

Giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết.

Nhóm nghiên cứu của FiinGroup cho rằng, để thích ứng với bối cảnh mới này, các doanh nghiệp địa ốc cần mở rộng kênh vốn từ khách hàng, đối tác và chủ động minh bạch hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn.

Cụ thể, doanh nghiệp cần tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản tiền trả trước từ khách hàng (nhất là khách hàng cá nhân); Có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng; Tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Trong khi đó, việc xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn được xem là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Cùng với đó là việc chủ động xem xét thực hiện xếp hạng tín nhiệm, minh bạch thông tin và rủi ro đến thị trường trong nước và quốc tế.

Và cuối cùng là đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng.

Cũng bình luận về câu chuyện đảo vốn của các doanh nghiệp địa ốc, theo ông Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Vietnam Holdings Inc, việc đảo vốn của các doanh nghiệp là điều dễ hiểu. Với các lô trái phiếu sắp đáo hạn thì doanh nghiệp sẽ phải tất toán cho nhà đầu tư để giữ niềm tin thị trường, cũng là để tránh các vấn đề về pháp lý nếu không thực hiện đúng cam kết.

Ông Kiên cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, khi trái phiếu doanh nghiệp không còn hấp dẫn như trước thì có 4 giải pháp mà các doanh nghiệp địa ốc có thể hướng đến để tìm kiếm cho mình nguồn vốn trung, dài hạn. Đó là phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán; tìm kiếm các đối tác chiến lược để có thêm dòng tiền, vốn kinh doanh; bán bớt tài sản, dự án không ưu tiên để tập trung cho các dự án ưu tiên; phát hành trái phiếu quốc tế. Riêng với nhóm doanh nghiệp địa ốc chưa niêm yết, sẽ cần nỗ lực nhiều để có thể đưa doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán để có được kênh huy động vốn.

Với cái nhìn lạc quan thận trọng, ông Kiên cho biết thêm rằng, năm 2022 có thể vẫn là năm “dọn dẹp” lại thị trường trái phiếu sau ba năm bùng nổ từ 2017 – 2019. Do đó, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá nhiều vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2022 và kể cả năm 2023.

“Thị trường trái phiếu doanh nghiệp hồi phục hay không phụ thuộc vào ý chí của chính sách, mà theo quan sát của tôi thì chúng ta đang không ưu tiên điều này. Hiện các tổ chức tín dụng không còn được mua trái phiếu doanh nghiệp, trong khi đây mới là các khách hàng chính. Do đó, kể cả việc doanh nghiệp có phát hành được trái phiếu thì thanh khoản có thể cũng không cao, bởi ở thị trường này thì nhà đầu tư cá nhân chiếm số lượng không đáng kể”, ông Kiên nói.

Còn theo ông Thịnh, trước áp lực đáo hạn, các doanh nghiệp địa ốc cần cân đối dòng tiền và có giải pháp phù hợp, “sửa mình” để huy động được vốn từ trái phiếu bằng cách thoả mãn các quy định vì đây vẫn là kênh dẫn vốn quan trọng.

Với các nhà đầu tư, theo ông Thịnh, nhà đầu tư muốn tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì nên tập trung quan sát các chỉ số tài chính của doanh nghiệp, bởi đây là yếu tố quan trọng cho thấy khả năng trả nợ của bên phát hành.

Thành Nguyễn
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê