Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro

Phát biểu tại buổi tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo đầu tư cho biết, trong thời gian qua, Đồng Nai trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản nhờ sở hữu nhiều lợi thế. Trong đó, bất động sản Đồng Nai đang là lựa chọn thích hợp trong xu hướng dịch chuyển về các địa phương lân cận TP.HCM để mua đất an cư trong bối cảnh giá đất nền ở TP.HCM đã ở mức khá cao và đang có chiều hướng tiếp tục tăng.

Ông Lê Trọng Minh,Tổng Biên tập Báo Đầu tư phát biểu khai mạc buổi Tọa đàm

Đặc biệt là chủ trương xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã khiến các khu vực xung quanh sân bay sôi động hơn, cộng thêm đó là hàng loạt công trình giao thông trọng điểm cũng liên tục được Chính phủ triển khai.

Tham luận tại buổi Tọa đàm, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết: "Giao thông là vấn đề then chốt, nếu không được giải quyết, khu đô thị sẽ bị cô lập".

Theo ông Khương, bên cạnh việc dựa trên khung phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn dựa trên định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây nguyên-Duyên hải Nam Trung bộ, vùng đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế.

Chính định hướng này đã giúp tỉnh Đồng Nai có được sức hấp dẫn cụ thể đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.

Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

 Ông Sử Ngọc Khương

Vấn đề giao thông - là hàng đầu trong lĩnh vực đàu tư bất động sản, nếu TP.HCM là trung tâm, thì Đồng Nai là tỉnh tiếp giáp. Đặc biệt, cơ sở hạ tầng của Đồng Nai, nhất là các trục đường chính rất quan trọng để kết nối Đồng Nai với các tỉnh thành phố xung quanh.

Đáng chú ý, Đồng Nai sở hữu những điểm riêng, chẳng hạn có tuyền dường sắt đi ngang xấp xỉ 100 km. Từ trước đến nay, nhà đầu tư thường tập trung đường bộ mà quên mất lợi thế đường sắt trong việc vận chuyển hàng hóa. Đây là yếu tố quan trọng khi đầu tư vào bất động sản Đồng Nai.

Ngoài ra, khi có chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành, tạo cú huých cho bất động sản trong tỉnh Đồng Nai phát triển. 

Ông Khương tiếp tục nhấn mạnh về kết nối giao thông là cực kỳ quan trọng, nhất là với người dân làm việc tại TP.HCM mua nhà thì kết nối giao thông thuận tiện là yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà.

Tỉnh Đồng Nai là tỉnh nhận vốn FDI đầu tiên vào các khu công nghiệp, các nhà máy sản xuất. Theo đó, nhu cầu luân chuyển hàng hóa tới các tỉnh thành trong nước và khu vực rất lớn. Trong đó, Biên Hòa, thành phố của tỉnh Đồng Nai đóng vai trò là giao thông nội đô.

Điểm lại trong cả nước, hiếm có tỉnh hành nào có đường sắt qua 6 ga liên tục, trục đường huyết mạch đi qua địa bàn tỉnh và có cảng biển để lưu thông hàng hóa đi cả nước như Đồng Nai.

Theo ông Khương, mua căn nhà không phải chỉ để ở mà còn cần hậ tầng giao thông, hạ tầng xã hội. 

 Hơn 100 đại diện doanh nghiệp, nhà đầu tư tham dự buổi Tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn.

Tại sao lại là thị trường bất động sản Đồng Nai?

Theo ông Khương, có nhiều yếu tố, trong đó cơ hội ở đây chính là hạ tầng giao thông mang lại sinh lực cho bất động sản Đồng Nai. Ở Đồng Nai, tỉnh đi theo hướng khá bền vững.

Thời gian qua, đầu tư vào Đồng Nai chủ yếu là đất nền, đòn nhận nhiều sự quan tâm của thị trường hơn so với những phân khúc còn lại. Nhà đầu tư đầu tư cho tương lai 5-7 năm sau.

Bên cạnh đất nền thì cơ sở hạ tầng trong nội đô dự án, cũng như tạo ra sản phẩm nhà ở của dự án và sử dụng dự án đó làm nơi an cư của mình. Đây chính là câu chuyện làm cho Đồng Nai có sự thay đổi, chuyển mình mạnh mẽ trong những năm qua.

Tuy nhiên, ông Khương cho rằng, hiện nay đa số đầu tư đất nền nhưng để phát triển bền vững thì phải phát triển thành các khu đô thị vì xét về bối cảnh vĩ mô hơn thì đầu tư đất nền không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội, chỉ tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư. 

Sau phần tham luận của ông Sử Ngọc Khương, các diễn giả bắt đầu bước vào phần tọa đàm.

 Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư điều phối buổi tọa đàm

Mở đầu tọa đàm, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai  cho biết, với bất động sản, hạ tầng bao giờ cũng phải đi trước, không chỉ vậy, năng lực tài chính chủ đầu tư. Có một căn nhà, phải có giá phù hợp với từng đối tượng, và giao thông nội đô đầy đủ thì người dân mới có thể an cư.

Dưới góc độ tỉnh Đồng Nai, được cả nước quan tâm tới dự án sân bay Long Thành là vinh dự nhưng cũng là trách nhiệm lớn lao.

Ngoài giải phóng mặt bằng, đã tách dự án để di dời dân, tổng mức vốn để bồi thường là 23.000 tỷ đồng. Đây là vấn đề phức tạp, vì dân đông trong 5 xã (cả từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo là cả vấn đề). Không chỉ là cơ quan chính quyền mà cả một đoàn thể chính trị thì công tác dân vận là vấn đề hàng đầu.

Có vấn đề là Đồng Nai quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để làm khu công nghiệp, khu đô thị, phụ trợ cho dân cư. Quy hoạch 21.000 ta đã được duyệt cách đây 7-8 năm, nay tình hình kinh tế xã hội đã khác, nên tỉnh Đông Nai đã dừng lại quy hoạch 21.000 ha để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính Phủ thuê tư vấn nước ngoài.

 Ông Nguyễn Thanh Lâm, thứ tư từ trái qua trao đổi tại buổi tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn.

Đây chính là vấn đề để nói tiếp câu chuyện của nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường, có những nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao, nên rủi ro lớn.

Thị trường bất động sản Đồng Nai phân thành 3 nhóm, trong đó nhóm 1 đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, cùng với Long Khánh. Còn Nhơn Trạch chưa có thị trấn. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn thôi, trong trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông.

Nhóm 2 là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị thì phải đầu tư từ 5-7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn. Chặng hạn, dự án có diện tích 200-300 ha, tổng vốn đầu tư lớn, thì đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Chính từ đây xuất phát ra nhu cầu đầu tư đất nền

Theo ông Lâm, ở đây có một bài toán, do khủng hoảng bất động sản, nên có một số dự án đã triển khai, nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở.

Nhóm thứ ba là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch.

"Tôi cho rằng, góc độ cá nhân tôi, nhóm 1-2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng", ông Lâm nói. 

Trao đổi tiếp theo theo phiên thảo luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, Đồng Nai nổi bật là thị trường đất nền, nhất là vị trí địa lý tự nhiên của TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai là sát cạnh TP.HCM.

 Ông Lê Hoàng Châu trả lời báo chí bên lề buổi Tọa đàm.

Trên thế giới, đô thị vệ tinh phải nằm trong bán kính 200 km, còn Biên Hòa chỉ cách TP.HCM có 30 km, nên có thể gọi vui Biên Hòa là ngoại ô của TP.HCM.

Sắp tới, Nhơn Trạch, Long Thành cũng như vậy. Hiện đã có nhiều nhà đầu tư đến từ TP.HCM đã đầu tư các dự án ở những địa điểm du lịch như Thác Giang Điền, tỉnh Đồng Nai.

"Sắp tới, khi nối tuyến cao tốc nối từ Ngã ba Dầu Giây ra Phan Thiết thì Long Khánh sẽ phát triển hơn. Giao thông hạ tầng của Đồng Nai rất thuận tiện, triển vọng rất tốt, nhưng cũng cần lưu ý, đã từng có những “quả lừa” trong quá khứ, chẳng hạn là thành phố mới Nhơn Trạch, đưa ra “bánh vẽ” cho nhà đầu tư, người mua. Ngay cả Nhơn Trạch hiện nay vẫn chưa là thị trấn, thì làm sao có thể nói đến câu chuyện đô thị loại 1, loại 2", ông Châu nói.

Hay nhà đầu tư kỳ vọng đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng đây lại là đường cao tốc dành cho xe hai bánh nên giấc mơ bất động sản quanh khu vực này chưa thể thành hiện thực ngay.

Tiềm năng mà nhà đầu tư cần chú ý là Chính phủ đã phê duyệt cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với Nhơn Trạch, cây cầu này dành cho xe hỗn hợp.

Khoảng 5 năm nữa, nhờ câu cầu này, bất động sản Nhơn Trạch sẽ cất cánh và đây là cơ hội cho nhà đầu tư. Kỳ vọng các cơ quan chức năng sẽ thúc đẩy dự án đúng tiến độ.

 Ông Lê Hoàng Châu trao đổi tại phiên thảo luận - Ảnh: Lê Toàn.

Về quan điểm đầu tư hay đầu cơ, tôi cho rằng, ai cũng có thể là nhà đầu tư, kể cả là mua đi bán lại nhưng đầu cơ, là hành vi thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó là làm giá theo ý mình và khống chế thị trường là ở đây.

Nếu hành vi đầu cơ đơn lẻ, chưa ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người tiêu dùng thì còn chấp nhận được, nhưng đầu cơ theo quy mô làm lũng đoạn thị trường thì vô cùng nguy hiểm.

Mới đây, chúng tôi đã nhận được đơn kêu cứu của 300 người dân, của chủ đầu tư đối với 2 công ty môi giới, bằng những thủ đoạn như đổi tên dự án, đổi tên chủ đầu tư để không thể tìm được chủ đầu tư và vẽ lại quy hoạch 1/500, thêm thắt nhiều tiện ích không có trong dự án và thay đổi giá của chủ đầu tư, đơn vị kê lên thêm hơn 100-200 triệu đồng. Các dự án này nằm tại 3 huyện Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom.

Ngoài ra, các đơn vị trên còn dùng “chim mồi” để dẫn dắt khách hàng đi các dự án khác với dự án ban đầu. Những hành vi trên, cần các cơ quan chức năng nhanh chóng xử lý.

Trả lời thêm tại phiên thảo luận liên quan đến 2 nhà phân phối bị khách hàng khiếu kiện liên quan đến các dự án tại Đồng Nai, ông Nguyễn Thanh Lâm cho biết: "Hai nhà môi giới bất động sản trên, thông tin tôi nắm được là đăng ký kinh doanh ở TP.HCM và vụ việc này, Bộ Công an đã vào cuộc.

 Ông Nguyễn Thanh Lâm trao đổi tại phiên thảo luận - Ảnh: Lê Toàn.

Các ngành chức năng của tỉnh cũng đã vào cuộc và giao cho địa phương kiểm tra tình trạng sản phẩm đã đưa ra thị trường chưa. Hiện chúng tôi đang chờ đợi kết luận Bộ Công an".

Đối với thông tin minh bạch, ngoài quy hoạch chi tiết mà Đồng Nai đã công khai trên website của tỉnh, thì Bộ xây dựng có giao các sở xây dựng và UBND địa phương thành lập ngay hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Dự kiến, tháng 11 sẽ được tập huấn phần mềm để kết nối toàn quốc. Qua đó, giúp nhà đầu tư kiểm tra các thông tin quy hoạch của tỉnh, của dự án của chủ đầu tư… 

Về những phòng rủi ro trong giao dịch nhà đất, luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng Luật Nguyên Giáp cho biết, mua bán thông qua giấy viết tay có thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa. Nếu chưa là sai luật, vì luật quy định chỉ được mua bán bất động sản khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, khách hàng sẽ gánh chịu thiệt hại hết.

Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường những trường hợp này lại không đủ điều kiện để giao dịch, chẳng hạn phát sinh vấn đề thừa kế. Một trong những thừa kế đó bán đi, thì người mua vào những trường hợp này dễ gặp tranh chấp. Hoặc trường hợp đồng sở hữu, tương tự, khách hàng sẽ chịu phần thiệt

Phổ biến nữa là mua bán đất nông nghiệp, mục đích mua bán chỉ hướng vào phân lô bán nền. Thường chủ đầu tư không thông qua trình tự quy định, tự phân lô bán, người mua mua rồi thì rất dễ rủi ro khi làm thủ tục giấy tờ có thể không làm. Có thể, chủ đầu tư hứa làm chuyện dó, họ tiến hành làm nhưng quá trình làm thì đất vướng vào quy hoạch cũng không được.

Luật sư Lâm Đăng Phúc trao đổi tại buổi Tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn. 

Ngoài ra, có những trường hợp dự án đất nền tạm gọi là “chính thống”, đúng thủ tục pháp luật nhưng do phân phối qua đơn vị môi giới, và nhiều môi giới sử dụng chiêu trò. Chẳng hạn, môi giới bằng nhiều thủ thuật và móc nối với các bên để tự nhận là chủ đầu tư dự án, viết các hợp đồng mua bán nhưng thực tế người mua sẽ không thể ra sổ vì không phải hợp đồng được ký với nhà đầu tư thực thụ.

Khuyến nghị cho người mua chính là tìm hiểu kỹ những chủ đầu tư, sàn môi giới và tìm địa chỉ tin cậy, uy tín để gửi gắm niềm tin. 

Trả lời câu hỏi của ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư làm sao để chọn nhà đầu tư, nhà môi giới uy tín, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs chia sẻ:

"Chúng tôi là nhà phân phối độc quyền dự án rất lớn là Dự án Long Hưng, quy mô 1.300 ha, gần khu vực cầu Đồng Nai kết nối với Sài Gòn. Với vai trò là nhà phân phối, khi nhận và triển khai dự án thì chúng tôi phải thay khách hàng tìm hiểu pháp lý dự án.

 Bà Tú trao đổi tại buổi Tọa đàm - Ảnh: Lê Toàn.

Như Long Hưng, chúng tôi thấy chuẩn về pháp lý: chuẩn 1/500 dự án, đi thực tế thì cơ sở hạ tầng đã triển khai và giấy chứng nhận qyền sử dụng đất".

Về pháp lý của một dự án, vì sao thị trường Đồng Nai phát sinh vấn đề đó, bà Tú cho biết, phải nói thẳng rằng, đây là thị trường tiềm năng nhưng có rủi ro.

"Tôi khuyên rằng, khi đầu tư, cần để ý 4 yếu tố: vị trí dự án; kết nối vùng và cơ sở hạ tầng. Đầu tư không phải vì hiện trạng bây giờ mà là tiềm năng tương lai. Tại sao chúng tôi thành công trong việc phân phối dự án Long Hưng, vì chúng tôi nắm bắt được xu hướng giãn dân ở TP.HCM, trong khi Đồng Nai gần sát, giá cả mềm hơn.

Tôi khẳng định, đây là thị trường tiềm năng để đầu tư. Hơn 1.000 sản phẩm chúng tôi bán đều là nhu cầu ở thực. Dự án thành công thì phải có “hơi người”, tức người dân ở thực và trong bán kính triển khai dự án có các tiện ích xung quanh hay không

Tôi có lời khyên cho nhà đầu tư hãy chậm lại, rà soát pháp lý thật kỹ để tránh rủi ro", bà Tú nói. 

 Bà Tú trả lời phóng vấn báo chí bên lề buổi Tọa đàm.

Về các pháp lý mà người mua cần quan tâm.

Bà Tú: Đối với đất nền, pháp lý cao nhất là 1/500 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với dự án căn hộ thì pháp lý cao nhất là giấy phép xây dựng.

Chúng tôi luôn có bộ "check list" những pháp lý cho khách hàng trước khi nói về tiện ích xung quanh dự án.

Ông Lâm: Giấy phép xây dựng là giấy thông hành dự án. Tùy dự án đầu tư, có thể là sản phảm hình thành trong tương lai, dự án chỉ phân lô bán nền, hay dự án chỉ xây dựng kết cấu bên trên…với dự án đất nền, mỗi dự án là hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu để khi đưa vào sử dụng là kết nối theo quy hoạch được duyệt. Trên cơ sở đó, người tới ở.

Nghiệm thu có 2 dạng , một giữa chủ đầu tư và đơn vị thi công, thứ hai là nghiệm thu dưới góc độ quản lý nhà nước. Chẳng hạn, có dự án không phải đóng tiền sử dụng đât, thì phải có trách nhiệm tài chính. Hay khi có giấy đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp thì kết nối hạ tầng đã xong, nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành

Ông Sử Ngọc Khương: Bên cạnh 1/500 thì quan trọng là thông báo của Sở Tài chính liên quan đến nghĩa vụ tài chính (đóng tiền sử dụng đất chưa, bao nhiêu) có thể ghi nợ nhưng người mua cần biết.

Trao đổi tại phiên thảo luận, ông Nguyễn Minh Khang, Quyền Tổng giám đốc Công ty LDG cho biết, đầu tiên cần xác định, doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản là giá trị thương hiệu và đạo đức. Nếu không có, tư tưởng sẽ như “lừa đảo”. Do vậy, DN cần làm đúng quy định pháp luật, tư vấn đúng, sản phẩm có thực.

 Ông Nguyễn Minh Khang

Về thị trường đất nền Đồng Nai, sắp tới nhu cầu lớn và sẽ phát triển mạnh, nhờ 3 yếu tố. Một là hạ tầng, rất mừng là chính quyền Đồng Nai đồng ý kéo dài tuyến Metro tới Biên Hòa; hạ tầng kết nối với Nhơn Trạch và thứ 3 là Sân bay quốc tế Long Thành.

Dưới góc độ đầu tư, tôi không kỳ vọng sân bay mà kỳ vọng phát triển thực ở Đồng Nai, mức độ phát triển và di dân ở đây.

Những năm trước, tôi đi tham quan thị trường Đồng Nai và cho rằng, thị trường này “nát bét” hết vì đầu tư tự phát rất nhiều, cứ 3.000-4.000 m2 cứ xẻ ra để bán, dẫn đến thị trường “hot” ảo.

Mới đây, tỉnh đã có chỉ đạo phải thay đổi hướng phát triển thị trường bất động sản Đồng Nai theo quy hoạch được quản lý và minh bạch hóa tính pháp lý.

Để thị trường bất động Đồng Nai phát triển cần giải quyết 1 bất cập là nhà đầu tư nhảy vào đầu tư ào ạt rồi bán, 3-4 năm sau quy lại vẫn không có nhà nào, dưới góc độ phát triển dự án là thất bại hoàn toàn.

Nếu được, tôi kiến nghị, tỉnh duyệt quy hoạch và yêu cầu nhà đầu tư phải đầu tư tối thiểu cái gì và xác định khu đô thị thì phải có người ở nên đưa vào những yếu tố nào.

Chẳng hạn, LDG phá triển dự án Trảng Bom- thời điểm triển khai dự án chúng tôi xác định là phát triển đô thị, phải đi từ đầu. Tất cả những tiện ích khu độ thị chúng tôi làm trước, làm luôn và yêu cầu xây sẵn nhà trước để đưa dân vào ở. Chứ bán đất nền rồi giao sổ, nhà đầu tư thứ mấy cấp thì 5 năm sau vẫn không có người ở. Có yêu cầu cụ thể thì khi đó, các khu đô thị mới đông đúc, người ở thực.

Sau phần thảo luận, buổi Tọa đàm diễn ra phiên hỏi đáp giữa nhà đầu tư và diễn giả.

Kết thúc buổi tọa đàm, ông Lê Trọng Minh cho rằng, tiềm năng và sức hấp dẫn của thị trường Đồng Nai rất lớn nhờ vào yếu tố thiên thời địa lợi, đó chính là vị trí, là hạ tầng thuận lợi và là xu thế giãn dân. Nhưng cơ hội lớn đi kèm rủi ro lớn, khi nhìn thấy khuynh hướng cơ hội lớn thì nhà đầu tư thường dễ dãi hơn, quên đi những rủi ro.

Các chuyên gia đã nhấn mạnh về rủi ro, nhất là với bất động sản không gắn với cá cdự án chắc chắn, với quy hoạch chắn chắn. Hi vọng nhà đầu tư đã lưu tâm và trong quá trình tìm kiếm cơ hội ở mảnh đất hứa Đồng Nai.