Bất động sản

Thị trường bất động sản: Người giàu không bán, người nghèo khó mua

06/05/2022 06:35 Bản để in

(ĐTCK) “Tắc nghẽn” đang là từ khóa phản ánh bức tranh thị trường địa ốc, cùng với đó là sự lệch pha về cung - cầu hay giữa nhu cầu sở hữu nhà đất ở thực với việc “ôm đất chờ thời” của những người dư dả tài chính...

Thị trường bất động sản: Người giàu không bán, người nghèo khó mua

Một thửa đất tại xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn đang được rao bán quanh mức giá 10 triệu đồng/m2. Ảnh: Thành Nguyễn

Kẻ “ôm đất chờ thời”

Cuối tuần qua, phóng viên có dịp khảo sát tại dự án tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội (xã Thạch Hòa, huyện Thạch Thất, Hà Nội). Thực tế ghi nhận cho thấy, dự án này đã cơ bản hoàn thành thi công mặt bằng, hạ tầng với vỉa hè, hệ thống chiếu sáng, đường điện, nước…

Trang - một môi giới nhà đất khu vực này cho biết, trong khoảng 1 năm trở lại đây, giá đất tại dự án tăng chóng mặt, từ mức sàn 23 triệu đồng/m2 lên 35-36 triệu đồng/m2. Hiện tại, các lô bám đường đôi (đường trục chính của dự án) đang giao dịch quanh mức 36-38 triệu đồng/m2, còn các lô đất bên trong, bám đường nội khu có giá từ 26-33 triệu đồng/m2. Đặc biệt, các thửa đất ở đây đều đã có chủ.

Theo môi giới này, điểm cộng của dự án là “full thổ cư”, tức 100% diện tích là đất ở, các chủ sở hữu có thể xây dựng “hết đất”, cùng với đó là việc tách sổ thuận lợi, chỉ sau khoảng một tuần lễ là người mua có thể tách sổ (với các thửa lớn) và hoàn thiện thủ tục, chi phí khoảng 100 triệu đồng/sổ.

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện đã có những chủ nhân đầu tiên thực hiện việc xây dựng nhà cửa. Theo Duy - một môi giới khác, tính đến thời điểm này, toàn dự án mới có hơn 10 sản phẩm được giao dịch, chủ yếu là các sản phẩm nhà đầu tư “lướt sóng” có nhu cầu chuyển nhượng, bên cạnh một số trường hợp chủ sở hữu tách thành các thửa nhỏ hơn để đáp ứng nhu cầu người mua.

“80% người mua là nhà đầu tư Hà Nội và phần lớn không có nhu cầu chuyển nhượng. Trừ một số trường hợp tôi được biết là thua lỗ từ chứng khoán hay khoản kinh doanh khác nên cần bán đất để bù đắp lại. Các giao dịch hiện nay đều là mua - bán thứ cấp, nhưng rất ít”, Duy cho hay.

Trong vai người mua nhà, phóng viên được các môi giới này dẫn đi xem nhiều thửa đất khác nhau và điều đáng chú ý là mức báo giá của mỗi sale cho cùng một thửa đất không giống nhau, có khi chênh đến cả 6-7 triệu đồng/m2.

Các môi giới tại đây cho biết, mức giá của dự án tái định cư này hiện ngang bằng với dự án Phú Cát City, trong khi hạ tầng, tiện ích có sự chênh lệch đáng kể. Dự án Phú Cát City đã có nhiều người dân vào ở, các dịch vụ tiện ích cũng đầy đủ, còn dự án tái định cư mới trong giai đoạn “khởi sự”.

Ngoài dự án trên, phóng viên còn được dẫn đi xem nhiều thửa đất thổ cư trong dân ở khu vực xã Tiến Xuân và Yên Bình của huyện Thạch Thất. Tại các địa bàn này, chủ yếu là các giao dịch đất thổ cư trong dân với mức giá khác nhau và khả năng mua - bán thuận lợi hơn, chứ không gặp trường hợp nhiều nhà đầu tư “ôm đất chờ thời” như ở dự án tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội.

Nhà đầu tư xem đất tại dự án tái định cư Đại học Quốc gia Hà Nội.

Ảnh: Thành Nguyễn

Người “ôm mộng” an cư

Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2022 của BHS Group cho thấy, trong số xấp xỉ 4.200 sản phẩm đất nền được đưa ra thị trường trong quý đầu năm, khu vực miền Bắc chiếm nhiều nhất với tỷ lệ 41,3%; tiếp đến là miền Trung và miền Nam với tỷ lệ lần lượt là 20,3% và 38,4%. Tỷ lệ hấp thụ đất nền đạt khoảng 71% trong quý I/2022 do nhu cầu đầu tư tiếp tục tăng cao, tổng suất đầu tư hợp lý và các kênh đầu tư khác tỏ ra rủi ro hơn.

Còn theo chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà, trong các phân khúc sản phẩm, phòng trọ là “điểm sáng” nhất về sức tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm 2022. Những năm trước đây, trong khi số lượt quan tâm, tìm thuê phòng trọ (được xác định bằng số lượt xem tin trên mỗi tin đăng) thường tăng rất mạnh sau Tết Nguyên đán, còn tỷ lệ liên lạc (được xác định bằng số lượt xem tin trên mỗi tin đăng) có xu hướng giảm nhẹ ở hầu hết các thành phố lớn, thì đến năm 2022, cả 2 chỉ số này đều tăng cao cho thấy nhu cầu tìm thuê phòng trọ tăng mạnh ngay ở giai đoạn sau Tết.

Các chuyên gia cho rằng, tốc độ tăng giá bất động sản ngày càng tạo khoảng cách lớn so với tốc độ tăng thu nhập khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế. Vì thế, giải pháp khả dĩ nhất với nhiều người lao động ngoại tỉnh ở các đô thị lớn là thuê phòng trọ, khiến nhu cầu đối với dòng sản phẩm này tăng lên. Cũng có những chủ đầu tư vì áp lực dòng tiền mà phải điều chỉnh giảm giá bán, nhưng cũng không đủ đáp ứng nguồn cầu nhà ở rất lớn hiện nay.

Điều tương tự cũng đang xảy ra ở phân khúc căn hộ, khi mà nguồn cung hạn chế tiếp tục đẩy giá lên cao. Tại thị trường Hà Nội, số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I/2022, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 4% theo quý và 13% theo năm. Phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở ngưỡng 16%. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình trong quý I/2022 đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất của quý I trong 5 năm qua.

Khảo sát của phóng viên tại nhiều dự án ở Hà Nội cho thấy, giá căn hộ chung cư đã neo ở mức cao, thậm chí dự án có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như “tuyệt chủng”. Đơn cử, dự án The Nine có giá bán 38-45 triệu đồng/m2; Mipec Rubik 360 là 48-53 triệu đồng/m2; Tây Hồ Riverview từ 34 triệu đồng/m2; The Park Home ở quanh mức 38-40 triệu đồng/m2... Tại nhiều dự án đã bàn giao, từ đầu năm đến nay, giá căn hộ đã tăng từ 1-3 triệu đồng/m2.

Thực tế cho thấy, việc giá nhà đất liên tục tăng cao, ngoài chi phí đầu vào tăng, nguồn cung hạn chế…, còn đến từ nguyên nhân bối cảnh lạm phát tăng khiến nhiều nhà đầu tư càng quyết tâm đổ tiền vào đất để tránh đồng tiền trượt giá và khi nhà đất được xem là nơi trú ẩn cho dòng tiền dư dả thì khả năng tiếp cận nhà ở của người hạn chế về tài chính càng trở nên hẹp hơn.

Thực tế trên đang diễn ra ở nhiều nơi và Bà Rịa - Vũng Tàu là một ví dụ. Từ tháng 9/2021 đến nay, thị xã Phú Mỹ chứng kiến giá đất nền tăng gấp đôi so với mức trung bình 6 tháng trước đó và đạt đỉnh ở ngưỡng 9-10 triệu đồng/m2, trong đó đất thổ cư có biến động giá mạnh nhất. Anh Vân, một nhân viên môi giới ở đây cho hay, việc nhiều người từ khắp nơi đổ về đây tìm mua đất đã đẩy giá đất tăng vọt, trong khi chính quyền địa phương siết chặt việc chia lô, tách thửa nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, vô hình trung khiến nhiều gia đình đa thế hệ gặp khó khăn trong việc mua đất để tách hộ cho mục đích ở thực.

Tương tự, tại xã Bắc Sơn, huyện Sóc Sơn, Hà Nội, nhiều thửa đất trước đây được rao bán với giá khoảng 2 triệu đồng/m2 (đất thổ cư kèm đất vườn), thì nay tăng khoảng 50%. Đáng chú ý, phần lớn các thửa đất được giao dịch đều có diện tích lớn từ vài trăm đến vài nghìn mét vuông, nên người mua tại địa phương gặp nhiều khó khăn, nhất là mục đích mua để tách hộ.

Chị Phương Anh, một nhà đầu tư cho biết, cách đây 5 tháng, chị mua thành công một thửa đất rộng 3.000 m2, đã có sổ, mức giá 1,8 triệu đồng/m2. Hiện giá đã tăng lên quanh mức 2,5 triệu đồng/m2 nhưng chị chưa bán với kỳ vọng giá sẽ còn tăng tiếp.

“Tôi tin ở Hà Nội không còn nhiều nơi đất nền có giá khoảng 2 triệu đồng/m2. Kể cả trường hợp không bán thì có thể dựng căn nhà nhỏ để cuối tuần cả gia đình về chơi, vì khu đất của mình view hồ khá đẹp”, chị Phương Anh chia sẻ thêm.

Thành Nguyễn
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê