Bất động sản

Tồn kho tăng: “Mỏ vàng” hay “khúc xương”?

03/12/2021 06:59 Bản để in

(ĐTCK) Có nhiều tiêu chí đánh giá tiềm năng của một doanh nghiệp bất động sản và một tiêu chí quan trọng đó là hàng tồn kho. Tuy nhiên, hàng tồn kho vốn có tính “2 mặt” nên cần được đánh giá một cách kỹ lưỡng từng doanh nghiệp.

Tồn kho tăng: “Mỏ vàng” hay “khúc xương”?

Hàng tồn kho của Đất Xanh tăng một phần do nhiều dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý. Ảnh: Việt Dương

Tồn kho nhiều chưa hẳn đã xấu

Các quy định về kế toán đã thay đổi nhiều trong hơn 20 năm qua, nhưng kể từ Quyết định số 149/2001/QĐ-BTC năm 2001 tới Thông tư số 200/2014/TT-BTC năm 2014 của Bộ Tài chính, chuẩn mực kế toán vẫn thống nhất cách quy định về hàng tồn kho và được hiểu là những tài sản được mua vào để sản xuất hoặc bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường.

Đối với doanh nghiệp sản xuất và thương mại, chỉ tiêu hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính sẽ bao gồm nguyên vật liệu, sản phẩm dở dang đang trong giai đoạn sản xuất, thành phẩm, hàng hóa... Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chỉ tiêu này được ghi nhận ở 2 khoản mục, đó là hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Trong nguyên tắc sản xuất - kinh doanh hiện tại, hàng tồn kho là một chỉ tiêu kinh doanh cơ bản, hiếm doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà không có hàng tồn kho, bởi doanh thu từ hàng tồn kho là một trong những nguồn cơ bản tạo ra doanh thu và những khoản thu nhập thêm sau này cho doanh nghiệp. Đặc biệt, với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hàng tồn kho thường chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản, bao gồm cả tài sản ngắn và dài hạn.

Theo ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng, xét dưới góc độ nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản phải có hàng tồn kho, nếu không sẽ đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn hàng để bán, không có dự phòng tương lai, tức là không có triển vọng trong dài hạn. Điều nhà đầu tư cần lưu ý ở đây là cần xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và có phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận, mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp.

Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán từ các báo cáo tài chính quý III/2021 cho thấy, tính tới 30/9/2021, hàng tồn kho của Vinhomes (mã VHM) ở mức gần 32.000 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với nhiều doanh nghiệp đầu ngành bất động sản khác như Nam Long Group (mã NLG), DIC Corp (mã DIG)... Chỉ tiêu hàng tồn kho của Vinhomes cũng chiếm trọng số lớn trong tổng lượng hàng tồn kho bất động sản toàn quốc hiện tại, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS).

Tuy vậy, rất ít ý kiến đánh giá kém tích cực về giá trị lượng hàng tồn kho này của Vinhomes, mà thay vào đó , đây được xem là một chỉ tiêu quan trọng để xác định khả năng tăng trưởng trong dài hạn của cổ phiếu VHM, lý do bởi lượng hàng tồn kho được ghi nhận chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng tại 3 dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park và một số dự án khả thi khác. Với tốc độ bán hàng và tiến độ thi công nhanh vốn đã là “tập quán” của chủ đầu tư này, con số gần 32.000 tỷ đồng hàng tồn kho, tương đương với 32.000 tỷ đồng doanh thu này sẽ sớm được ghi nhận trong một vài năm tới khi dự án được bàn giao.

Tại Nam Long Group, câu chuyện hàng tồn kho tăng cũng được ghi nhận ở góc độ tích cực khi tính đến cuối tháng 9/2021, khoản mục này tăng lên gần 18.000 tỷ đồng, tức tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm trước và chiếm khoảng 80% tổng tài sản với chủ yếu là bất động sản dở dang.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NLG nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư, trong đó nhiều quỹ ngoại như PYN Elitle, KIM Vietnam, Vietnam Holding, KB Vietnam, Dragon Capital… Trong 3 tháng qua, cổ phiếu này đã tăng gần 40% và tăng khoảng 100% trong 12 tháng gần nhất.

Báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán BIDV đánh giá, triển vọng của Nam Long Group là các dự án đang triển khai đều có vị trí đẹp và có doanh số bán tốt như Izumi, Southgate, Akari, Đại Phước, Waterpoint… Ở các dự án này, Nam Long Group có sự hậu thuẫn khá lớn từ cả nguồn vốn và kinh nghiệm từ một số đối tác là nhà phát triển bất động sản có uy tín tới từ Nhật Bản.

Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý đầu năm 2021, đạt gần 12.000 tỷ đồng, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Trong số dự án đang triển khai, khoản chi phí lớn nhất 3.603 tỷ đồng dành cho dự án The EverRich 2, tuy nhiên, dự án này đã được Phát Đạt chuyển nhượng cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và đang hoàn thiện các thủ tục cuối cùng để đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Nhà nước. Điều này đồng nghĩa với việc nhà phát triển này sẽ thu về 3.603 tỷ đồng doanh thu trong thời gian tới, trong khi các dự án Tropicana Bến Thành - Long Hải, Bình Dương Tower, Phước Hải… đều là những dự án trọng điểm nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường.

Cũng nằm trong nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết có chỉ tiêu hàng tồn kho cao là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, mã BCM) với 23.151 tỷ đồng, tương đương gần 48% tổng giá trị tài sản tính tới cuối tháng 9/2021, trong đó chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang chiếm gần 20.656 tỷ đồng. Ngoài ra, Becamex IDC còn ghi nhận hơn 2.400 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dài hạn tại các dự án Hòa Lợi, phố Sông Cấm, TDC Plaza, Green Pearl, Lake View, Unitown (giai đoạn 2).

Một số công ty chứng khoán lưu ý rằng, việc phát triển quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp khác với doanh nghiệp bất động sản thương mại khi chỉ cần giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng và tập trung kết nối với khách thuê. Do đó, việc chỉ tiêu tồn kho tăng cao cho thấy Becamex IDC đã chuẩn bị sẵn nguồn hàng để phục vụ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ bên ngoài vào Việt Nam.

Trong số doanh nghiệp địa ốc có hàng tồn kho nhiều nhất tính đến thời điểm hiện tại, Novaland (mã NVL) đứng đầu với gần 106.000 tỷ đồng. Thông tin từ doanh nghiệp này cho biết, giá trị tồn kho tăng thêm trong quý III vừa qua gồm chi phí đầu tư phát triển các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet (tổng mức đầu tư dự kiến 5 tỷ USD) và NovaWorld Ho Tram. Tính đến cuối tháng 9/2021, Novaland đã chi hơn 27.281 tỷ đồng để phát triển, hợp tác đầu tư dự án và sẽ nhận lại số tiền này vào cuối kỳ dự án.

Theo đại diện Novaland, hơn 90% hàng tồn kho là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản thành phẩm, chờ bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, các dự án hiện tại của nhà phát triển bất động sản này đều được đánh giá có triển vọng tăng trưởng trong dài hạn và đang được đẩy nhanh tốc độ triển khai, mở bán tới khách hàng.

Tính “2 mặt” của hàng tồn kho

Thực tế, hàng tồn kho luôn có tính “2 mặt”, cho nên không phải cứ tồn kho thấp là tốt và ngược lại, tồn kho cao là xấu, như câu chuyện của Phát Đạt, việc hàng tồn kho quá lớn từng khiến doanh nghiệp này bị xem là “chuẩn bị phá sản” trong quá khứ và Chủ tịch HĐQT Phát Đạt Nguyễn Văn Đạt không ít lần bày tỏ sự bức xúc trước những thông tin ông cho là “chưa hiểu đúng bản chất của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản”.

“Có giai đoạn, một ngày không biết tôi nhận được bao nhiêu cú điện thoại chỉ để hỏi Phát Đạt nợ nhiều quá, bao giờ Phát Đạt phá sản...”, ông kể và giải thích, có những thời điểm doanh nghiệp phải giãn tiến độ hoặc lùi kế hoạch bán hàng lại vài tháng so với kế hoạch ban đầu, dẫn tới hàng tồn kho gia tăng, nhưng điều đó không có nghĩa là hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp đáng báo động, mà cần nhìn vào cách thức triển khai kế hoạch kinh doanh cũng như khả năng bán hàng của doanh nghiệp trước đó.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam dẫn chứng, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng mạnh trong quý III/2021, khi đây là thời điểm phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài để ngăn ngừa dịch bệnh Covid-19 lây lan mạnh, dẫn tới các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ. Một số doanh nghiệp triển khai bán hàng online, nhưng khó có thể đạt hiệu quả cao vì nhà đất là tài sản giá trị, người mua cần được “mắt thấy, tay sờ” trước khi xuống tiền.

“Với lượng hàng tồn kho lớn, doanh nghiệp có tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục. Trong thời gian giãn cách xã hội, người mua không thể đến trực tiếp dự án để giao dịch nên thanh khoản thị trường kém, chứ không phải không có nhu cầu”, ông Ngọc phân tích.

Trên thực tế, bên cạnh những đánh giá tích cực, việc hàng tồn kho tăng cao ở một số doanh nghiệp lại được nhắc tới như là tín hiệu cảnh báo, nhất là những doanh nghiệp từng dính “phốt” về minh bạch thông tin.

Đơn cử, tại Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), tính tới cuối tháng 9/2021, hàng tồn kho trên báo cáo tài chính của doanh nghiệp này đạt 11.141 tỷ đồng, tăng gần 10% so với thời điểm đầu năm là mức tăng không lớn. Tuy nhiên, sau sự cố phải đánh giá lại khoản “lỗ kỹ thuật” trong báo cáo tài chính bán niên năm 2020 sau thương vụ thoái vốn khỏi Công ty cổ phần LDG (mã LDG) cùng “cơn ác mộng” Công ty Dịch vụ bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Services, mã DXS), công ty con của DXG, khi giá cổ phiếu của công ty này sụt giảm thảm hại sau khi IPO, khiến nhà đầu tư “cảnh giác” hơn khi phân tích doanh nghiệp này, nhất là với chỉ tiêu quan trọng như hàng tồn kho.

Một số dự án như C1, Tuyên Sơn, Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Gem Riverside, Phố Mơ… chiếm trọng yếu trong cơ cấu hàng tồn kho được chú ý sau thông tin Đất Xanh vẫn chưa hoàn thành thủ tục pháp lý các dự án này như kế hoạch đề ra. Với khối lượng lớn bất động sản dở dang thành thành phẩm, doanh nghiệp này sẽ dễ rơi vào tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời phát sinh thêm nhiều chi phí, dẫn đến khó đảm bảo mức lợi nhuận đề ra.

Ở một trường hợp khác, tại CTCP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đóng lại, dẫn đến một loạt dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này không thể triển khai tiếp từ cách đây vài năm. Việc lượng lớn sản phẩm không đủ điều kiện để ghi nhận thành thành phẩm không chỉ khiến lượng hàng tồn kho tăng vọt, mà còn đẩy Hoàng Quân rơi vào tình trạng căng thẳng thanh khoản, dẫn đến thua lỗ.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân từng thừa nhận tại Đại hội cổ đông thường niên 2021 rằng, phải hết năm 2023, Công ty mới hoàn tất tái cấu trúc và xóa thặng dư vốn âm. Theo ông Tuấn, năm 2021 là năm khởi đầu cho quá trình hồi phục của Hoàng Quân, tuy nhiên, các kế hoạch được đưa ra trong tháng 4/2021 - thời điểm khu vực phía Nam chưa bùng phát dịch Covid-19 trên diện rộng, nên đã 7 tháng qua, kế hoạch tái cấu trúc của Hoàng Quân vẫn để ngỏ.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group đánh giá, quỹ đất là yếu tố sống còn đối với doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, có quỹ đất trong tay vẫn chưa thể an tâm vì doanh nghiệp phải phát triển được dòng sản phẩm đúng với nhu cầu của thị trường, nếu không đây chính là “mớ hàng tồn”, đem lại gánh nặng cho doanh nghiệp.

Ông Vũ cho biết, tại Công ty cổ phần Bất động sản Thế kỷ (Cenland, mã CRE) - công ty con của CEN Group, hoạt động trong mảng môi giới, lượng hàng tồn kho đã tăng tới hơn 30 lần chỉ sau 9 tháng, từ mức 60 tỷ đồng hồi đầu năm lên tới hơn 1.053 tỷ đồng vào cuối quý III/2021. Tuy nhiên, điều này nằm trong chiến lược của doanh nghiệp này khi CEN Group đang chuyển dần sang mô hình kinh doanh thứ cấp để có thể chủ động hơn trong các kế hoạch cung ứng hàng, thay vì phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư như đại lý phân phối cấp 1 thuần túy trước đây.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho hiện tại, có một lượng không nhỏ bất động sản “cho không cũng không ở được” vì vị trí không thuận lợi, thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo… Theo ông Võ, những loại hàng tồn kho này sẽ nằm “chết” rất lâu trên thị trường. Bên cạnh đó, nhiều dự án đã được thế chấp ngân hàng để vay vốn, nhưng thủ tục phát mãi tài sản cực khó khăn hiện nay là thách thức lớn đối với việc “mở khóa” cho những dự án này trở lại thị trường.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, cần lưu ý thêm một loại hàng tồn kho nữa là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được do chủ đầu tư có vướng mắc trong quan hệ tín dụng với ngân hàng cho vay dự án. Do đó, cần có cách nhìn nhận chính xác về con số tồn kho bất động sản tăng cao bất hợp lý tại từng doanh nghiệp. Bởi vì, khi doanh nghiệp muốn kinh doanh theo ý của họ, nhưng nhà đầu tư tài chính, nhà đầu tư bất động sản không thể nào biết được đó là ý muốn chủ quan của doanh nghiệp, tồn kho theo kế hoạch hay thực chất là hàng tồn kho không bán được.

Ninh Trang

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê