Pháp luật

Luật Đất đai sửa đổi: Thêm 2 tháng lắng nghe dân

14/01/2023 07:15 Bản để in

(ĐTCK) Khó nhất, phức tạp nhất, nhưng cũng quan trọng nhất và đang được các thành viên thị trường bất động sản trông đợi nhất là câu chuyện về dự án Luật Đất đai sửa đổi, khi phải giải quyết rất nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn có tác động mạnh mẽ tới hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp, người dân cũng như quá trình giám sát thực thi của cơ quan quản lý.

Luật Đất đai sửa đổi: Thêm 2 tháng lắng nghe dân

Đất đai là lĩnh vực rất phức tạp. Ảnh: Dũng Minh

Nhà làm luật cũng còn băn khoăn

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội cho phép đưa ra lấy ý kiến nhân dân kể từ ngày 3/1/2023. So với dự kiến ban đầu, thời gian lấy ý kiến kéo dài hơn 2 tháng, tới ngày 15/3/2023, để cơ quan soạn thảo có thêm thời gian lắng nghe và tiếp thu trong quá trình sửa luật. Bên cạnh đó, Quốc hội cũng đã yêu cầu việc thực hiện giám sát quá trình lấy ý kiến nhằm tránh việc có thể có những ý kiến rất xác đáng, sắc sảo, cần thiết nhưng không phù hợp với góc nhìn của cơ quan soạn thảo nên không được tổng hợp và đưa vào báo cáo.

Thực tế, việc góp ý cho dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã diễn ra dưới nhiều hình thức trong một thời gian dài. Nhiều vấn đề đã được cơ quan soạn thảo tiếp thu, nhưng cũng còn nhiều vấn đề khác, như lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường thừa nhận gần đây là còn rất phân vân, cần “xin ý kiến Quốc hội về cách thức hoàn thiện”.

Quả thực, vẫn còn nhiều vấn đề nổi lên qua các hội nghị, diễn đàn, các phiên thảo luận tại Tổ đại biểu Quốc hội và Nghị trường Quốc hội về sắc luật này, đó là quy định về người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, việc tiếp cận đất đai có điều kiện đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và quyền, nghĩa vụ của Nhà nước với tư cách là cơ quan quản lý; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quỹ phát triển đất; định giá quyền sử dụng đất…

Đặc biệt, thu hồi đất luôn là vấn đề được tranh luận sôi nổi, thậm chí có ý kiến trái chiều. Việc dự thảo Luật vẫn chưa phân tách rõ được 2 khái niệm “lợi ích kinh tế - xã hội” và “lợi ích công cộng” có nguy cơ trở thành “kẽ hở” gây phát sinh bất cập. Vì thế, có ý kiến đề nghị giảm tối đa việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội (xây dựng các dự án nhà ở thương mại), dù có thêm điều kiện “vì lợi ích quốc gia, công cộng”.

Cũng có ý kiến đề nghị Nhà nước thu hồi đất trong mọi trường hợp để bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai. Đồng thời, để tránh trường hợp trong một khu vực diễn ra tình trạng chênh lệch lớn giữa mức giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất so với giá nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây sự so bì, làm phát sinh khiếu kiện. Ngay cả lựa chọn giải pháp thu hồi cũng có 2 quan điểm: Giao trực tiếp cho nhà đầu tư hay thu hồi rồi mang ra đấu giá. Đáng nói là các phương án đều chưa được đánh giá rõ tác động về kinh tế - xã hội, chưa được lượng hóa ưu điểm, khuyết điểm để có quyết định dứt khoát.

Đất đai có độ "cám dỗ" cực kỳ lớn. Các hình thức thu hồi đất hiện nay còn nhiều điểm bất cập với gắn với rủi ro tham nhũng.

Là một trong những người tham gia xây dựng góp ý sửa đổi Luật Đất đai nhiều nhất, GS-TSKH. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, đất đai có độ “cám dỗ” cực kỳ lớn. Các hình thức thu hồi đất hiện nay còn nhiều điểm bất cập với gắn với rủi ro tham nhũng.

“Ở đây, câu chuyện chủ yếu là bồi thường, khi đa phần các vụ kiện cáo do người dân cho rằng được bồi thường chưa thỏa đáng, nếu bồi thường đầy đủ cho dân thì đương nhiên Nhà nước sẽ lỗ còn nếu để chủ đầu tư đứng ra thương lượng với người dân thì không có nhà đầu tư nào làm được. Chính vì thế, cần phải có những cơ chế để giải quyết vấn đề này”, ông Võ nhấn mạnh.

Dưới góc độ là người có nhiều năm xử lý các vụ kiện tụng liên quan đến đất đai, luật sư Lê Quốc Đạt, Giám đốc Công ty luật Trí Tuệ chia sẻ, cơ chế thu hồi đất là mâu thuẫn lớn nhất hiện nay. Nhiều vụ việc liên quan đến việc thu hồi đất yêu cầu phải có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh theo quy định tại Điều 62 - Luật Đất đai 2013, nhưng khi hỏi tới nghị quyết thì lại không có. Một bất cập khác là thiếu kế hoạch bố trí tái định cư khi thu hồi đất, nếu có thì 3-8 năm sau mới thu hồi xong và khi đó, khu vực tái định cư đã có nhiều thay đổi.

Bên cạnh thu hồi đất, câu chuyện định giá đất phù hợp với giá thị trường cũng là vấn đề nan giải, nói như Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam Phan Thái Bình là “nói thì dễ, nhưng làm rất khó”. Ông Bình cho biết, tới thời điểm này, nhiều đại biểu Quốc hội cũng như chuyên gia vẫn rất băn khoăn về các tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý và thực tiễn để đảm bảo quy định “định giá sát với giá thị trường” được đưa ra trong dự thảo.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) phân tích, dự thảo Luật trao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định giá đất, nhưng vẫn giữ nguyên các quyền khác như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất), như vậy sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì thế, ông Thạch Phước Bình đề nghị, cần có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất, hoặc cho phép cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để thực hiện công tác này.

Thách thức dung hòa quyền lợi các bên

Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rõ, việc lấy ý kiến người dân, đối tượng chịu sự điều chỉnh của luật, là một trong những quy trình bắt buộc trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nói chung, dự thảo luật nói riêng.

Thế nhưng, với hàng vạn ý kiến về dự án Luật mà Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhiều lần khẳng định là “khó nhất, quan trọng nhất và được trông đợi nhất” như Luật Đất đai trong chương trình lập pháp nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, việc tập hợp ý kiến nhân dân và tiếp thu, thể hiện vào dự thảo Luật như thế nào là thách thức rất lớn.

Gần đây nhất, trong các cuộc tiếp xúc cử tri của các đại biểu Quốc hội sau kỳ họp thứ tư, kỳ họp mà dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được “trình làng” sau nhiều lần lỗi hẹn, nhiều cử tri phản ánh rằng: “Việc đăng tải văn bản dự thảo trên cổng thông tin điện tử của các cơ quan nhà nước chưa thực sự thu hút được sự chú ý cũng như sự quan tâm của các tầng lớp nhân dân”. Có cử tri còn băn khoăn, việc lấy ý kiến còn mang tính hình thức, không biết góp ý rồi có được tiếp thu, phản hồi hay không…

Ở chiều ngược lại, Bộ Tư pháp phản ánh, chất lượng ý kiến đóng góp chưa cao, còn khá cảm tính, nhất là đối với những vấn đề mới, phức tạp. Chẳng hạn, không chỉ vấn đề thu hồi đất, xác định giá đất sát với giá thị trường nêu trên, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một trong những nội dung được tranh luận nhiều.

Theo quy định hiện hành, các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận, hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án nhân dân giải quyết. Loại tranh chấp không có giấy chứng nhận và giấy tờ thì đương sự lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân. Còn theo dự luật mới, “tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do tòa án nhân dân giải quyết", điều này gây lo ngại sẽ hạn chế quyền của đương sự trong việc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, đồng thời không bảo đảm tính khả thi, không phù hợp thực tiễn.

Nhìn chung, người dân sẽ có quãng thời gian hơn 2 tháng chia sẻ và đóng góp ý kiến để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Hy vọng rằng, một dự án Luật mới đầy đủ, toàn diện và bao quát mọi vấn đề sẽ sớm xuất hiện. Như lời chia sẻ ruột gan từ lãnh đạo cấp cao một doanh nghiệp với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán rằng: “Một hệ thống chính sách pháp luật đủ 'tốt', đủ 'chắc' và hạn chế được tình trạng rườm rà, nhũng nhiễu thì doanh nghiệp sẽ chẳng phải lo nghĩ quá nhiều tới những biến số kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước”.

Trang Việt
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê