Pháp luật

Rủi ro mua nhà của chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

17/10/2018 13:12 Bản để in

(ĐTCK) Nhà ở hình thành trong tương lai với đặc trưng đóng tiền theo tiến độ và có ngân hàng tài trợ vốn tạo cơ hội tốt cho những người muốn mua nhà mà khả năng tài chính còn eo hẹp. Thế nhưng, không phải người mua nhà nào cũng trang bị đủ vốn hiểu biết cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình, cũng như dự liệu được các tình huống pháp lý có thể xảy ra, đặc biệt là tại các dự án có dấu hiệu chủ đầu tư "tay không bắt giặc".

Rủi ro mua nhà của chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

Nộp tiền mua nỗi lo

Câu chuyện thời sự đang gây xôn xao thị trường là việc PVCombank ra thông báo thu giữ tài sản đảm bảo là Dự án Tokyo Tower (Vinafor Hà Đông - Hanoi Landmark 51) do liên danh chủ đầu tư là Công ty cổ phần Sông Đà 1.01, Tập đoàn lâm nghiệp Việt Nam - Vinafor triển khai.

Mặc dù không đủ năng lực tài chính để triển khai Dự án Vinafor Hà Đông, nhưng thông qua hình thức hợp đồng hợp tác đồng chủ đầu tư dự án, Sông Đà 1.01 trở thành chủ đầu tư Dự án Vinafor Hà Đông. Sau đó, công ty này đã thế chấp chính quyền sử dụng đất của dự án và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng triển khai.

Do nguồn vốn “nuôi” dự án không đủ, dự án này đã không thể hoàn thiện, bàn giao cho khách hàng đúng tiến độ và khoản vay ngân hàng đã chuyển thành nợ xấu, khiến ngân hàng bảo lãnh vốn phải tiến hành thu giữ để đảm bảo an toàn hoạt động. Điều đáng nói trong trường hợp này là rất nhiều khách hàng tại dự án đã đóng vào từ 70 - 80% giá trị căn hộ, nhưng hiện đang có nguy cơ… mất tiền, mất nhà.

Trong cuộc họp gần đây nhất với cư dân, PVCombank khẳng định, sẽ tìm chủ đầu tư mới để tiếp tục triển khai Dự án Tokyo Tower nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, nhiều khách hàng vẫn thấp thỏm vì không biết bao giờ dự án mới tìm được chủ đầu tư mới và xử lý được hết “mối bùng nhùng” để có thể đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện. Trong khi đó, không ít người vẫn phải gánh khoản lãi vay không nhỏ từ ngân hàng.

May mắn hơn các khách hàng tại Dự án Tokyo Tower, nhưng câu chuyện chủ đầu tư thiếu tiền, bê trễ triển khai cũng là "vết gợn" trong lòng nhiều người dân đã về sinh sống tại Dự án Berriver Long Biên do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng số 9 Hà Nội (Hanco 9), thuộc Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội triển khai.

Ra mắt rầm rộ từ năm 2011, theo kế hoạch, dự án sẽ bàn giao vào quý I/2014, nhưng sau khi cất nóc, dự án bất ngờ chậm tiến độ và dừng hẳn một thời gian. Nguyên nhân cơ bản cũng do năng lực tài chính của chủ đầu tư vốn đã không đảm bảo, lại bị Cục Thuế TP. Hà Nội yêu cầu nộp cả trăm tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Đến giữa năm 2015, trước nguy cơ không nhận được nhà, một nhóm khách hàng đã tự thành lập Ban đại diện, nhận được sự ủy quyền của các khách hàng mua nhà tại dự án thương thảo với Hanco 9, tìm cách tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư. Sau nhiều lần làm việc và đối thoại, Ban đại diện khách hàng và chủ đầu tư đã thống nhất được phương án cùng tái khởi động dự án. Theo đó, các khách hàng sẽ đóng trước tiền để chủ đầu có vốn triển khai và hoàn thiện dự án.

Nhờ sự đồng hành của các khách hàng, gần 1 năm sau, dự án đã được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, việc chậm bàn giao cũng khiến nhiều gia đình rơi vào cảnh khó khăn khi đã bán nhà cũ theo kế hoạch nhận nhà mới và phải ở nhà thuê mất hơn năm trời.

Mới đây, dự án đang được triển khai giai đoạn 2 với tên gọi Berriver Premier Long Biên. Tuy nhiên, những tiền lệ trong quá khứ hẳn sẽ khiến nhiều người thận trọng với dự án này nếu họ không nhận được những cam kết đủ mạnh từ các bên liên quan.

"Mỡ nó rán nó"

Hai trường hợp trên mới chỉ là số ít trong hàng chục dự án hiện nay được các chủ đầu tư phát triển theo hình thức "tay không bắt giặc". Do kẽ hở về pháp lý, nhiều khách hàng phải tiền mất tật mang khi mua phải những dự án chậm bàn giao, hay không thể triển khai tiếp vì chủ đầu tư đói vốn, hoặc gặp vấn đề pháp lý như AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long, Usilk City, B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn, N03 - N04 Ngoại giao Đoàn...

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này có thể lách được dưới nhiều hình thức. Trong đó, phổ biến nhất là thành lập các công ty liên doanh, liên kết, góp vốn bằng chính quyền sử dụng đất. Sau đó, lại tiến hành thế chấp chính quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng triển khai dự án. Hình thức này đảm bảo cho dự án có vốn ban đầu để xong phần móng và được chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai. Kể từ đây, toàn bộ vốn của dự án là vốn huy động từ phía người mua nhà.

ảnh 1
 

Theo phân tích của lãnh đạo một doanh nghiệp là chủ đầu tư nhiều dự án tại khu vực Tây Hà Nội, nếu chủ đầu tư không bán được hàng với lượng tối thiểu (từ 40 - 50% số căn hộ), thì gần như dự án sẽ rơi vào tình trạng đói vốn và chỉ đủ tiền để triển khai thi công đến phần cất nóc, không đủ tiền cho phần hoàn thiện. Trong khi đó, đây là những hạng mục “ngốn” rất nhiều tiền. Khi dự án bị chậm tiến độ, người mua nhà sẽ thận trọng hơn, dừng đóng khoản tiền còn lại, thậm chí khiếu nại, công khai thông tin trên báo chí và các phương tiện thông tin khác, dẫn đến dự án càng khó khăn hơn trong công tác hoàn thiện và bán hàng.

Thực tế, có những dự án chưa được hoàn thiện nhưng chủ đầu tư vẫn ra thông báo thu phần tiền còn lại theo tiến độ hợp đồng để có tiền triển khai tiếp. Chẳng hạn như Dự án Horizon tại Khu Ngoại giao đoàn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội do Vinaenco làm chủ đầu tư mà Báo Đầu tư Bất động sản đã từng phản ánh.

Theo đó, các khách hàng cho biết, trong hợp đồng mua bán sản phẩm dự án này ghi rõ: “Bên bán chỉ được phép bàn giao căn hộ cho bên mua khi đã hoàn thành việc xây dựng căn hộ và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chính của khu vực; Các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở thiết yếu của bên mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt, bao gồm hệ thống đường giao thông; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống thông tin liên lạc".

Tuy nhiên, theo các khách hàng, dù đã quá thời hạn bàn giao theo hợp đồng gần 9 tháng, nhưng Dự án Horizon Tower vẫn còn rất nhiều hạng mục thi công dở dang, từ hạ tầng giao thông, đến các hạng mục phòng cháy chữa cháy.

Trong khi chưa có giải thích thỏa đáng về việc thi công chậm tiến độ, thì chủ đầu tư gửi cho khách hàng thông báo về kế hoạch đóng tiền và thời hạn nhận bàn giao căn hộ. Mặc dù sau đó, chủ đầu tư có gặp gỡ khách hàng để thương thảo, nhưng những mâu thuẫn vẫn chưa có hồi kết và căng thẳng đến nay.

Theo khuyến cáo của luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, để tránh mua phải những dự án do chủ đầu tư "tay không bắt giặc", trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua nhà cần xem xét kỹ càng nhiều vấn đề.

Trong đó, ngoài hồ sơ pháp lý phải được cung cấp đầy đủ, thì cũng phải đánh giá năng lực chủ đầu tư thông qua những dự án đã từng triển khai xem đã có tiền sử chậm tiến độ chưa, chất lượng sau khi bàn giao như thế nào, có thường xuyên tranh chấp với cư dân về phí bảo trì, phí quản lý tòa nhà hay không…

“Nếu không có thời gian hoặc không đủ kiến thức để tìm hiểu, nên tìm các chuyên gia bất động sản, chuyên gia pháp lý để nhờ tư vấn về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng", luật sư Hà cho biết.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Ninh Việt
Báo Đầu tư Bất động sản

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê