Cung - Cầu

Không cần kiểm soát chặt hơn với cho vay bất động sản

03/08/2022 12:52 Bản để in

(ĐTCK) Theo luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật BASICO, Ngân hàng Nhà nước dù linh hoạt đến mấy trong quản lý cũng không thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển đúng nghĩa bởi hạn chế nằm ở cơ chế...

Không cần kiểm soát chặt hơn với cho vay bất động sản

Thực tế, tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán… được kiểm soát rất chặt chẽ từ nhiều năm nay. Ảnh: Dũng Minh

“Không hạn chế tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản nhưng kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực này”. Theo quan điểm của ông, thông điệp này của Ngân hàng Nhà nước nên triển khai trên thực tế như thế nào hay dựa vào những văn bản pháp luật nào để cho vay những lĩnh vực rủi ro được an toàn?

Để kiểm soát tín dụng lĩnh vực chứng khoán, bất động sản, tôi cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chỉ cần tiếp tục triển khai những cơ chế, chính sách đang áp dụng là đủ. Bởi trên thực tế, Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát rất chặt 2 lĩnh vực này trong nhiều năm qua, chứ không chờ đến hiện tại.

Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật BASICO

Đối với lĩnh vực bất động sản, thực chất Ngân hàng Nhà nước kiểm soát nhằm điều tiết cân bằng giữa chính sách phát triển thị trường nhà ở theo nhu cầu xã hội với thực trạng đầu tư theo xu hướng đầu cơ, thực tế đó thể hiện qua xu hướng: Những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nhu cầu nhà ở tăng cao phần lớn thuộc về cộng đồng người thu nhập thấp, nhưng nguồn vốn tín dụng lại ít khi chảy vào những lĩnh vực cung cấp nhà ở cho cộng đồng này.

Bởi lẽ, doanh nghiệp bất động sản chỉ chọn những phân khúc sản phẩm cao cấp để thu lời được nhiều hơn, trong khi người mua được nhà thường có thu nhập cao, không trực tiếp có nhu cầu ở và mua nhà nhằm mục đích đầu cơ hoặc kinh doanh. Do vậy, giá trị tiền cho vay đổ vào những lĩnh vực này tạo nên sự mất cân bằng giữa thực tế thị trường và lý thuyết về bình ổn nhu cầu chỗ ở của xã hội. Đó là lý do mà nhiều năm qua, Ngân hàng Nhà nước thường kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng bất động sản, thậm chí bằng cả những biện pháp hành chính. Do đó, theo tôi, không cần kiểm soát chặt hơn nữa, bởi gốc của vấn đề nằm ở pháp luật đất đai, không thuộc về Ngân hàng Nhà nước.

Liên quan đến lĩnh vực chứng khoán, các quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng đã đưa ra những tỷ lệ giới hạn tín dụng cần thiết và chúng ta hiểu rằng, các ngân hàng đang thực hiện cho vay trên cơ sở các giới hạn cụ thể này. Đồng thời, thực tế nguồn vốn tín dụng giải ngân cho chứng khoán cũng đang giảm xuống do thực trạng thị trường, nên việc thêm biện pháp hạn chế mới từ phía Ngân hàng Nhà nước là không cần thiết trong giai đoạn này.

Đứng ở góc độ người làm luật, theo ông, làm thế nào để cân đối vốn vay trung và dài hạn, bao gồm cả trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực chứng khoán, bất động sản…?

Cần thúc đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trung và dài hạn thông qua kênh của thị trường chứng khoán, thay vì kênh của thị trường tín dụng như hiện nay. Chúng ta biết rằng, vốn huy động thông qua kênh ngân hàng vẫn luôn là vốn ngắn hạn.

Hậu quả từ việc lạm dụng vốn ngắn hạn để đầu tư vào trung - dài hạn là bài học để đời đối với doanh nghiệp. Chúng ta đã có quá nhiều vụ án lớn liên quan tới vấn đề này. Nguồn vốn dài hạn đối với doanh nghiệp chính là vốn huy động qua chứng khoán như cổ phiếu hoặc trái phiếu. Vậy giải pháp chính là đẩy mạnh cơ chế huy động vốn trái phiếu. Mặc dù chúng ta cũng biết rằng có nhiều vụ đổ vỡ trong hoạt động huy động vốn trái phiếu của nhiều doanh nghiệp thời gian qua, nhất là những doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đây vẫn là một kênh huy động vốn trung - dài hạn cần thiết dành cho doanh nghiệp.

Chỉ cần quay lại cơ chế đầu tư trái phiếu nghiêm túc, chịu trách nhiệm về rủi ro tín dụng, không phân phối, xé lẻ trái phiếu đẩy rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân… thì các ngân hàng sẽ lại đóng vai trò là trái chủ quan trọng với cộng đồng doanh nghiệp. Đồng thời, về phía thị trường chứng khoán, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Bộ Tài chính chỉ cần thay đổi cơ chế kiểm soát, nâng cao tính chuyên nghiệp, minh bạch trong phát hành trái phiếu của doanh nghiệp thì sẽ tạo ra kênh huy động vốn trung - dài hạn ổn định cho doanh nghiệp.

Vi phạm trong hoạt động tín dụng được cho biết vẫn đang tiếp diễn tại hệ thống ngân hàng. “Điểm mặt chỉ tên” các vi phạm này, theo ông, đó sẽ là những vi phạm gì và làm thế nào để tránh được?

Nói đến vi phạm trong hoạt động tín dụng ngân hàng thì cần nhìn nhận vi phạm có thể đến từ 2 phía, đó là từ chính ngân hàng và từ phía khách hàng.

Xét dưới góc độ khách hàng, sai phạm thường đến từ những vấn đề liên quan đến cơ chế vay vốn như sử dụng vốn vay sai mục đích, sử dụng hồ sơ, chứng từ không thực tế, tài liệu “khống” để nhận vốn giải ngân từ ngân hàng. Hay như sử dụng vốn vay không đúng mục đích như đã cam kết với ngân hàng, hoặc các sai phạm trong những hoạt động trong thế chấp tài sản như tẩu tán hàng hóa thế chấp, tráo đổi tài sản bảo đảm như xe cộ, phương tiện vận tải…

Xét dưới góc độ ngân hàng, trong những năm qua, tổn thất tín dụng vẫn thường đến từ những cơ chế mà cán bộ tín dụng bỏ qua trong từng bước quy trình nghiệp vụ. Về mặt quản lý ngân hàng, nhiều vụ việc trong quá khứ đã chứng minh tổn thất cho ngân hàng thường đến khi giới chủ của ngân hàng mắc sai phạm trong nguyên tắc quản lý: Lạm dụng nguồn vốn của ngân hàng, tạo cơ chế dễ dãi để doanh nghiệp liên quan xâm nhập vào tài sản ngân hàng…

Tôi cho rằng, tránh vi phạm trong hoạt động tín dụng đồng nghĩa với việc quản trị tốt rủi ro tín dụng, mà để thực hiện tốt điều này, ngân hàng thường dựa vào 2 yếu tố chính, đó là hệ thống định chế nghiệp vụ bài bản và ý thức tuân thủ nghiệp vụ của cán bộ ngân hàng.

Ông có thể chia sẻ một vài ví dụ về hệ thống định chế nghiệp vụ chưa đáp ứng thực tế?

Hiện nay, nhiều ngân hàng cho dù quy định pháp luật về nghiệp vụ bảo đảm gần như thay đổi toàn diện, nhưng vẫn chưa cập nhật. Điều đó dẫn đến những vi phạm phổ biến như trường hợp pháp luật không cho phép nhận bảo đảm với đối tượng là thẻ tiết kiệm, vậy mà nhiều ngân hàng vẫn duy trì việc nhận bảo đảm sai quy định này.

Trong nhiều quy trình cũng như sản phẩm cho vay, bản thân các sản phẩm đã là cơ sở để phát sinh sai phạm cho ngân hàng. Ví dụ, đối với sản phẩm cho vay hàng hóa, đa phần ngân hàng vẫn từ chối thừa nhận bài học từ các vụ án đã qua để áp dụng hạn mức tín dụng một cách quá dễ dàng đối với khách hàng. Chỉ cần một doanh nghiệp sản xuất tốt thì nhiều ngân hàng cùng đổ xô cho vay, khiến doanh nghiệp được tạo điều kiện tối đa để có thể lạm dụng hạn mức tín dụng rút vốn vay sai mục đích. Chỉ cần thị trường diễn biến xấu, vốn sai mục đích không trả được là thành sự vi phạm của cả khách hàng và ngân hàng.

Vấn đề thứ hai là ý thức tuân thủ của cán bộ ngân hàng. Trong giới ngân hàng, những thời kỳ bùng nổ hoạt động tín dụng thường lại là những thời kỳ mà ý thức tuân thủ của các cán bộ tín dụng đi xuống. Lý do là ở các ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam, mỗi khi thị trường bùng nổ thì giới chủ thường tập trung vào việc làm thế nào để tăng trưởng nhiều hơn, có lợi nhuận nhiều hơn, giải ngân nhiều hơn và làm thế nào để đẩy cao dư nợ tín dụng hơn. Chính những yếu tố đó kết hợp với việc không đề cao các hoạt động rà soát tuân thủ, nâng cao tập huấn nghiệp vụ, chấn chỉnh đạo đức nghề nghiệp… đã dẫn đến môi trường lý tưởng cho các vi phạm phát sinh. Do vậy, khắc phục hai vấn đề này thì sai phạm trong giới ngân hàng sẽ giảm bớt.

Các chính sách được cơ quan quản lý đưa ra liên quan đến lĩnh vực cấp tín dụng cho bất động sản được cho là giật cục, không tạo điều kiện cho thị trường phát triển, quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Ngân hàng Nhà nước dù linh hoạt đến mấy trong quản lý cũng không thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển đúng nghĩa bởi hạn chế nằm ở cơ chế. Ví dụ, chúng ta hình dung nhiều kỳ họp Quốc hội đã đề ra mục tiêu thị trường nhà ở được phát triển lành mạnh trên cả nước, đặc biệt tại 2 đô thị tập trung đông dân cư là TP.HCM và Hà Nội. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, trong khi thị trường nhà ở chưa phát triển kịp, có thể khẳng định các sản phẩm nhà ở tại 2 đô thị lớn nhất cả nước này đang rất thiếu.

Muốn có thêm nhiều sản phẩm bất động sản nhà ở, đương nhiên vai trò tập trung vào nhà phát triển bất động sản và các nhà phát triển dự án muốn đầu tư, xây dựng được những công trình, sản phẩm đáp ứng nhu cầu của thị trường nhà ở thì lại phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Tôi cũng thông cảm cho Ngân hàng Nhà nước bởi khó mà đáp ứng được việc mở rộng nguồn cung vốn từ giới ngân hàng cho thị trường bất động sản vì lý do từ sự lệch lạc trong cơ chế quản lý đất đai.

Quá trình chuyển hóa quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang doanh nghiệp bất động sản là một quá trình rất tốn kém, từ chi phí chính thống về quyền sử dụng đất cho đến những chi phí không được hợp thức hóa… tạo gánh nặng lớn cho doanh nghiệp. Mặt khác, cơ chế chỉ cho doanh nghiệp bất động sản một thời hạn sử dụng đất hạn chế (50 năm), nên tương quan với khoản chi phí khổng lồ bỏ ra đó, đương nhiên doanh nghiệp phải cho ra những sản phẩm cao cấp với giá bán tương xứng chi phí đã bỏ ra. Từ đây, không thể có những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của phần đông dân cư có thu nhập thấp và trung bình - vốn là cộng đồng có nhu cầu bức thiết về chỗ ở.

Giả sử, nếu doanh nghiệp được sử dụng đất lâu dài hơn, lúc đó mới có thể có những sản phẩm bất động sản bán, cho thuê giá thấp, trung bình, phù hợp với túi tiền và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân. Đó là nguyên nhân nằm ngoài khả năng quản lý của lĩnh vực ngân hàng.

Nhuệ Mẫn thực hiện.
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê