Cung - Cầu

Kiểm soát dòng chảy vốn vào bất động sản

15/05/2021 07:33 Bản để in

(ĐTCK) Mặt bằng lãi suất thấp hiện nay sẽ khó tránh được dòng vốn chảy vào kênh đầu tư nhà, đất, nhưng việc kiểm soát chặt chẽ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là cần thiết, nhằm hướng vốn tín dụng vào sản xuất - kinh doanh cũng như người mua nhà ở.

Kiểm soát dòng chảy vốn vào bất động sản

Tập trung vốn cho người dân vay mua nhà là hướng đi hợp lý

Hướng vốn vào sản xuất, kích cầu nội địa

Tác động tiêu cực của dịch Covid-19 là chưa lường hết được khi diễn biến còn phức tạp trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia láng giềng của Việt Nam. Vì thế, cần kích cầu nội địa bằng nhiều giải pháp cụ thể, trong đó, việc giảm lãi suất là cần thiết.

Đồng thời, với đầu tư công, cần tăng giải ngân, tức cần tăng dư nợ đầu tư công, nhưng phải kiểm soát được. Điều hành chủ động, linh hoạt hơn nữa các công cụ chính sách tài khóa, tiền tệ để đạt được 2 mục tiêu: kích thích tổng cầu, thúc đẩy tăng trưởng, tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh... là bước đi cần thực hiện một cách nhất quán.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng trung ương với chi phí thấp, qua đó có điều kiện giảm lãi suất cho vay.

Có thể nhìn nhận xu hướng lãi suất sẽ khó giảm sâu thêm, song chưa sớm tăng trở lại, nhằm chia sẻ khó khăn, giúp các doanh nghiệp và cả nền kinh tế hồi phục sản xuất - kinh doanh.

Đối với diễn biến lạm phát trong năm nay, tổng cầu đang ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên chỉ số giá tiêu dùng được nhìn nhận không quá đáng lo, vẫn kiểm soát được ở mức 3 - 3,5%. Mục tiêu kiểm soát lạm phát năm nay tính chung khoảng 4% nên lãi suất tiền gửi vẫn thưc dương, vì thế, giảm lãi suất, đẩy mạnh tín dụng trong bối cảnh hiện nay là vấn đề cần xem xét.

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng ngành ngân hàng đưa ra đầu năm nay ở mức 10 - 12%, nhưng tốc độ tăng trưởng kinh tế dự báo sẽ quay lại mức trên 6%.

Do vậy, “van” tín dụng trong năm 2021 không thể dưới 10% mà phải trong khoảng từ 12 - 14%. Muốn đạt được điều này, phải phát triển đồng bộ giữa huy động vốn tín dụng qua ngân hàng, cùng với đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…

Tuy nhiên, cần kiểm soát được dòng chảy vốn cũng như việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp nói chung và nhóm doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

Thực tế, lượng trái phiếu này phần lớn được các ngân hàng thương mại mua, được cho là chủ yếu nhằm cơ cấu lại các khoản nợ bất động sản mà ngân hàng đã cho vay trước đó nên tiềm ẩn rủi ro nợ xấu.

Tuy các ngân hàng đã được Ngân hàng Nhà nước cho phép kéo dài thời gian tái cơ cấu nợ bị ảnh hưởng dịch đến cuối năm 2021 và được trích lập dự phòng đối với khoản nợ này 3 năm, song nợ xấu đang đứng trước nguy cơ tăng vì dịch bệnh, do đó, cần tiếp tục cảnh báo về vấn đề nợ xấu và tăng dự phòng.

Tất nhiên, đối với hoạt động xử lý nợ xấu hiện nay, Ngân hàng Nhà nước và từng ngân hàng đều khá chủ động, chứ không bị động như giai đoạn 2010-2012.

Cùng với đó là việc quyết liệt đẩy nhanh tiến trình áp dụng các tiêu chuẩn của Basel II theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước và tiếp tục quá trình tái cơ cấu theo chương trình đặt ra trước đây để nâng cao sức mạnh của hệ thống ngân hàng.

Cẩn trọng để tránh bài học cũ

Việc cấp vốn đối với thị trường bất động sản trên thực tế không xấu, song cần phải phân biệt được cho vay ở phân khúc nào để hạn chế tối đa rủi ro.

Trong đó, với tín dụng cho người dân mua nhà, trả nợ từ nguồn tiền lương sẽ không quá rủi ro, nhưng cần lưu tâm hơn với tín dụng kinh doanh bất động sản và rót vốn cho chủ đầu tư…

Thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng đã từng bước siết lại tín dụng ở lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản, do đó các chủ thể kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không quá bị động và vẫn có thể sắp xếp để đa dạng hóa dòng vốn và phát triển một cách lành mạnh.

Hiện nay, mặt bằng lãi suất thấp là động lực đẩy dòng tiền vào các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Đến hết quý I/2021, tín dụng nền kinh tế tăng 2,93% nhưng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản đạt 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% và chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế.

Ảnh tác giả

Diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay cũng chưa xuất hiện nguy cơ bong bóng trên diện rộng đối với những phân khúc trọng điểm của thị trường này, nhưng sự thận trọng là không thừa.

TS. Trần Du Lịch, Chuyên gia kinh tế cấp cao

Diễn biến này vẫn ở trong tầm kiểm soát của cơ quan điều hành thị trường tài chính - ngân hàng, bởi câu chuyện dịch chuyển dòng vốn từ thị trường tiền tệ sang thị trường bất động sản hay các kênh đầu tư có khẩu vị rủi ro cao khác đều là nội dung được quan tâm cao trong các chính sách quản lý, điều hành thị trường của Ngân hàng Nhà nước từ vài năm nay.

Diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay cũng chưa xuất hiện nguy cơ bong bóng trên diện rộng đối với những phân khúc trọng điểm của thị trường này. Có chăng chỉ là một số khu vực sốt cục bộ đối với mảng đất nền dân cư, trong khi mảng này rất khó huy động vốn tín dụng.

Tuy nhiên, sự cẩn trọng là không thừa vì vốn vay bất động sản có thể núp bóng bằng những mục đích vay khác, đặc biệt là tín dụng tiêu dùng.

Các ngân hàng cần kiên định mục tiêu hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản mà chủ yếu nên tập trung cho khách hàng cá nhân có nhu cầu vay thực sự mua nhà để ở. Điều này một mặt giúp kích cầu đầu ra cho thị trường địa ốc, một mặt khiến các chủ đầu tư dần tự chủ về tài chính, đa dạng hóa dòng vốn phát triển dự án.

Bài học nợ xấu tăng mạnh do đẩy vốn ồ ạt vào bất động sản trước đây đã để lại hậu quả nặng nề vẫn chưa xử lý rốt ráo dù đã có Nghị quyết 42, vẫn có tính thời sự cao trong giai đoạn hiện nay.

Hiện trên thị trường bất động sản có hai nguy cơ cần được các ngân hàng nhận diện rõ ràng, đó là sản phẩm condotel với cả chục ngàn căn hộ bị tắc thanh khoản khi vấn đề pháp lý còn chưa rõ ràng và câu chuyện nhiều doanh nghiệp bất động sản đẩy lãi suất lên cao để phát hành bằng được trái phiếu doanh nghiệp.

Hai vấn đề này ở một số doanh nghiệp và một số khu vực thị trường còn có liên quan đến nhau, chẳng hạn chủ đầu tư huy động trái phiếu để triển khai các dự án condotel…

Bộ Tài chính từng có cảnh báo về việc đua lãi suất khi phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản (cần lưu ý rằng, trong điều kiện CPI tăng dưới 4% thì khó có ngành nghề nào có thể kinh doanh có lãi với loại trái phiếu với lãi suất 12 - 14%/năm trở lên).

Do đó, sự thận trọng, kiểm soát chặt dòng vốn vào các kênh đầu tư có hàm lượng rủi ro cao chính là một phần trong chiến lược tăng trưởng thận trọng của nền kinh tế Việt Nam, gắn với chất lượng tăng trưởng, đồng thời đề phòng những diễn biến phức tạp của kinh tế và thương mại toàn cầu… trong kỷ nguyên Covid-19 và cạnh tranh thương mại gay gắt.

TS. Trần Du Lịch
Đặc san Toàn cảnh Ngân hàng Việt Nam 2021
Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê