Kiến trúc

Nhà ở xanh, tăng “cầu” là mấu chốt

05/10/2018 10:24 Bản để in

(ĐTCK) Bên cạnh cú huých ban đầu từ cơ chế ưu đãi, để công trình xanh phát triển bền vững cần có thị trường, tăng nhận thức rộng rãi về giá trị, lợi ích của công trình xanh để tăng sức cầu.

Nhà ở xanh, tăng “cầu” là mấu chốt

Lợi ích cho nhiều bên

Cho tới nay, các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp và một lượng lớn người dân, nhất là cư dân đô thị đều nhìn nhận được những giá trị của nhà ở xanh.

Tại Việt Nam, kể từ thời điểm nhà máy của Colgate Palmolive được chứng nhận công trình xanh theo tiểu chuẩn Leed vào năm 2007, đến nay đã có gần 100 công trình đã được chứng nhận xanh bởi các tổ chức uy tín trong và ngoài nước. Trong vài năm gần đây, xu hướng phát triển công trình xanh, nhà ở xanh trong thiết kế kiến trúc và xây dựng được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ.

Phát biểu tại Hội thảo “Giá trị nhà ở xanh, những vấn đề trong phát triển công trình xanh” được tổ chức cuối tuần qua tại Hà Nội, PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên, Giám đốc Viện Đô thị xanh Việt Nam dẫn chứng, Cơ quan Bảo vệ môi trường Hoa Kỳ ước tính, ô nhiễm không khí trong nhà đóng kín có thể tồi tệ hơn từ 2 - 5 lần, đôi khi đến 100 lần so với chất lượng không khí ngoài trời.

“Ở góc độ cư dân, nhà ở xanh với thiết kế đảm bảo ánh sáng tự nhiên, thông khí... rõ ràng đem lại lợi ích về sức khỏe, gia tăng chất lượng cuộc sống. Về mặt kinh tế, chi phí tiện ích sinh hoạt như nước, điện, khí đốt... sẽ thấp hơn đáng kể trong dài hạn”, ông Nguyên đánh giá.

Đối với bài toán cân đối chi phí và lợi ích ở góc độ chủ đầu tư, ông Nguyên cho rằng, chỉ sau 4 - 5 năm vận hành nhà ở xanh, số tiền tiết kiệm có thể bù đắp vốn đầu tư và sau đó lợi ích từ việc tiết kiệm chi phí sẽ ngày càng lớn hơn.

Ngoài lợi ích trực tiếp cho cư dân và chủ đầu tư, các công trình nhà ở xanh đem lại giá trị vô hình cho toàn cộng đồng trong việc bảo vệ môi trường sống. Quỹ nhà ở chiếm tỷ trọng rất lớn trong một đô thị, do đó nhà ở xanh có đóng góp quan trọng tạo nên đô thị bền vững.

Thống kê của Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) cho thấy, Việt Nam hiện có khoảng 8.000 căn hộ đã được chứng nhận xanh trong 2 giai đoạn: chứng nhận giai đoạn thiết kế và chứng nhận chính thức (sau khi hoàn công).

Có khoảng 2.500 căn hộ hiện đang trong quá trình chứng nhận. Mặc dù số lượng căn hộ được chứng nhận xanh tăng nhanh trong vài năm gần đây, nhưng rõ ràng, vẫn còn quá ít so với thị trường bất động sản có hàng chục ngàn căn hộ được đưa vào sử dụng mỗi năm.

Để thúc đẩy sự gia tăng nhà ở xanh, nhiều ưu đãi về tài chính, đất đai, hành chính đã được đề cập và thảo luận. GS Nguyễn Hữu Dũng, Chủ tịch Hội Môi trường xây dựng Việt Nam cho rằng, cần có sự hỗ trợ sát sao hơn về mặt chính sách của cơ quan quản lý không chỉ ở tầm ngành xây dựng, mà phải ở tầm Chính phủ.

“Các tổ chức tín dụng cần hỗ trợ vay vốn đầu tư lãi suất thấp khoảng 6%/năm cho chủ đầu tư khi đầu tư các dự án xây mới hoặc cải tạo chỉnh trang theo hướng nhà ở xanh”, ông Dũng nêu ý kiến.

ảnh 1
 Hội thảo về kiến trúc xanh do IFC tổ chức tuần qua.

Ngoài ra, một số hình thức hỗ trợ đối với chủ đầu tư ở các nước khác cũng được các chuyên gia giới thiệu. Chẳng hạn, Trung Quốc có chương trình trợ cấp quốc gia đối với công trình có chứng nhận tự nguyện 3 sao CTX. Chủ đầu tư được hỗ trợ 7 USD/m2 đối với công trình 2 sao và 13 USD/m2 đối với công trình 3 sao khi duy trì các tiêu chuẩn xanh sau 1 năm kể từ khi hoàn thành. Chủ tòa nhà còn được xem xét giảm thuế tài sản.

Theo các chuyên gia, nhìn chung, việc hỗ trợ cho các công trình xanh chủ yếu ở 3 khía cạnh: Thủ tục hành chính (rút gọn thời gian phê duyệt quy hoạch sử dụng đất tài chính, cấp phép xây dựng, thủ tục kiểm tra); đất đai (tăng hệ số sử dụng đất, cho phép phát triển các công trình hỗn hợp); tài chính (giảm thuế, tài trợ, phát triển các quỹ...). 

Quan trọng nhất là sức cầu

Liệu có phải các ưu đãi là yếu tố then chốt thúc đẩy sự phát triển nhà ở xanh?

Thách thức lớn nhất được các chuyên gia đưa ra lại là vấn đề nhận thức từ lợi ích của các bên tham gia. Chính điều này đã khiến cho các công trình nhà ở xanh tại Việt Nam vẫn còn ít.

ảnh 2
 Thiết kế căn nhà đảm bảo yếu tố sinh thái là điều kiện quan trọng để tái tạo sức khỏe thể chất và tinh thần cho chủ nhân.

Theo ông Nguyên, lý do thường được đưa ra là vấn đề chi phí đầu tư. Ông Nguyên cho rằng, có sự ngộ nhận về chi phí đầu tư, chủ đầu tư cho rằng chi phí phát sinh lên tới 20 - 30%, nhưng thực tế theo nghiên cứu từ các tổ chức quốc tế, thì chi phí gia tăng khi thực hiện nhà ở xanh chỉ dao động từ 0,4 - 12,5% tổng chi phí đầu tư. Riêng tại Việt Nam, chi phí gia tăng trung bình chỉ là 1,8 - 2% tổng giá trị đầu tư dự án.

Theo ước tính, tại Việt Nam, nếu sử dụng các biện pháp thiết kế kiến trúc truyền thống thì chi phí đầu tư cho nhà ở xanh chỉ bằng hoặc thấp hơn chi phí đầu tư cho công trình xây dựng bình thường.

Khi sử dụng các biện pháp thiết kế kiến trúc và kết hợp trang thiết bị nội thất, thì chi phí đầu tư nhà ở xanh cao hơn công trình bình thường cùng loại từ 5 - 15%, nhưng chi phí vận hành sử dụng nhà ở xanh sẽ tiết kiệm hơn công trình thông thường khác từ 20 - 30% do tiết kiệm năng lượng, nước sạch và các chi phí khác.

Chi phí đầu tư thêm ban đầu sẽ nhanh chóng được bù đắp trong vòng 4 - 5 năm và những năm sau đó, chủ đầu tư sẽ thu được lợi ích từ việc tiết kiệm chi phí vận hành.

Bà Đỗ Ngọc Diệp, chuyên gia công trình tiết kiệm năng lượng của IFC cho rằng, để thị trường có điều kiện chuyển đổi từ các công trình bình thường sang công trình xanh, cần có các hệ thống tiêu chí đánh giá bắt buộc và không bắt buộc.

Với QCVN 09:2017/BXD về các công trình sử dụng năng lượng hiệu quả, Việt Nam đã có hệ thống quy chuẩn bắt buộc về công trình xanh với 4 tiêu chí quan trọng: Lớp vỏ công trình, hệ thống chiếu sáng, hệ thống làm mát và thiết bị sử dụng điện khác. Tuy nhiên, đây mới chỉ là quy chuẩn đảm bảo các công trình đạt được yếu tố tiết kiệm năng lượng.

Một số hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xanh không bắt buộc do các tổ chức phát triển như Leed, Lotus, Edge giúp cho các chủ đầu tư có sự lựa chọn đa dạng hơn, phù hợp với đặc thù công trình từ các nhà máy, nhà xưởng, trụ sở làm việc cho đến nhà ở.

“IFC đã nghiên cứu phát triển hệ thống đánh giá công trình xanh Edge có bộ tiêu chí riêng cho các tòa nhà chung cư với ưu thế là nhanh gọn và chi phí cho chứng chỉ thấp. Tính đến tháng 8/2018, có 20 dự án tham gia chứng chỉ Edge”, bà Đỗ Ngọc Diệp cho biết.

Mặc dù các chủ đầu tư thường quan tâm đến các ưu đãi, hỗ trợ từ phía Chính phủ trên nhiều phương diện như tài chính, đất đai, hành chính..., nhưng các ưu đãi luôn có thời hạn và chỉ là cú huých ban đầu để thúc đẩy thị trường.

Về lâu dài, để thị trường phát triển bài bản, vấn đề cung - cầu có vai trò quan trọng. Khi cư dân được nâng cao nhận thức về ô nhiễm môi trường, có nhu sống “xanh”, muốn tiết kiệm chi phí điện nước, đảm bảo hơn về sức khỏe thì chắc chắn các chủ đầu tư phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Đáng chú ý, IFC còn đề cập đến vấn đề chế tài nhằm đảm bảo các quy định, tiêu chuẩn về công trình xanh được thực thi một cách nghiêm túc nhất.

Theo IFC, mặc dù đã có quy chuẩn về tiết kiệm năng lượng nhưng Việt Nam chưa có quy định về chế tài trong trường hợp các công trình không đáp ứng. IFC dẫn ví dụ một công trình ở Indonesia đã bị Chính phủ từ chối cấp phép vì không đảm bảo tuân thủ các quy chuẩn xanh. Cơ quan chức năng của nước này còn gắn biển thông báo nhằm cảnh báo cư dân về hiện trạng công trình.

Cần tối ưu hóa tất cả các cơ hội của thiết kế thụ động

Để công trình nhà ở đảm bảo hiệu quả năng lượng, cần có thiết kế tích hợp bao gồm thiết kế thụ động, thiết kế chủ động và loại hình hỗn hợp cả hai. Đầu tiên, cần phải tối ưu hóa tất cả các cơ hội của thiết kế thụ động, tận dụng điều kiện tự nhiên để đảm bảo cuộc sống tiện nghi nhưng vẫn tiết giảm năng lượng tiêu thụ.

Thiết kế thụ động là thiết kế tận dụng các điều kiện thuận lợi của khí hậu để duy trì nhiệt độ phù hợp trong nhà, giảm bớt việc phải sử dụng các thiết bị điều hòa không khí vào mùa Hè và sưởi ấm vào mùa Đông, giảm bớt năng lượng tiêu thụ và giảm bớt phát thải khí nhà kính.

Với đặc điểm khí hậu Hà Nội, các công trình có thể áp dụng một số giải pháp kiến trúc thụ động để sử dụng hiệu quả năng lượng. Đó là giải pháp lựa chọn hướng nhà, hình dạng nhà, tổ chức kiến trúc mặt đứng tòa nhà, tổ chức không gian nhà, cách nhiệt lớp vỏ, tăng cường sử dụng cây xanh và tích hợp lớp vỏ bao che và hệ thống khai thác năng lượng mặt trời.

Số liệu tính toán bức xạ mặt trời cho thấy hướng nhà ở Hà Nội tốt nhất là chọn hướng Nam đến Đông Đông Nam. Để tòa nhà đạt được hiệu quả sử dụng tốt nhất, chủ đầu tư cần chú trọng sao cho ngôi nhà phối hợp tốt giữa các giải pháp thiết kế chủ động, thụ động.

Kiến trúc sư Phạm Thị Hải Hà, Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Đại học Xây dựng 

Cơ hội cho một cuộc sống xanh - lành mạnh tại Việt Nam

ảnh 3
Ông Yoan Guyon, Giám đốc Phát triển kinh doanh, chuyên gia tư vấn vận hành công trình, Công ty Boydens Việt Nam. 

Công trình bền vững được dự đoán sẽ là xu hướng phát triển chính tại thị trường Việt Nam. Nguyên nhân bởi đây là kỳ vọng của thế hệ mua nhà tiếp theo, nhóm khách hàng chiếm tới 35% dân số Việt Nam và người nước ngoài. Đây là nhóm dân số có thu nhập bình quân và học thức cao, do đó kéo theo sự gia tăng kỳ vọng về tiêu chuẩn sống với ý thức chú trọng vào sức khỏe.

Tôi muốn nói rằng, căn hộ xanh không chỉ tạo ra một môi trường trong nhà đảm bảo sức khỏe thể chất mà còn phải giúp tái tạo sức khỏe tinh thần, đồng thời mang lại cảm giác hạnh phúc và tự chủ cho người sử dụng.

Thiết kế, chất lượng nhà ở và môi trường xung quanh là nhân tố chính ảnh hưởng đến sức khỏe của người sử dụng. Khi các giải pháp thiết kế được áp dụng để đạt được những hiệu quả vượt trội như tối ưu hóa chiếu sáng tự nhiên, thông gió tự nhiên, hạn chế tối đa hấp thụ bức xạ mặt trời, chất lượng không khí, nước, tiết kiệm chi phí vận hành... Tất cả những vấn đề này đều có thể đo lường cụ thể trong từng dự án.

Khi có thể đưa thông tin trọn vẹn và đầy đủ tới người mua với các thông số về tài chính và sức khỏe thì chủ đầu tư và khách hàng dễ dàng đạt được sự nhất trí rằng giá bán, giá cho thuê sẽ cao hơn, tỷ lệ lấp đầy tốt hơn, chi phí vận hành giảm, giá trị tài sản gia tăng, tài sản bền vững, bán hàng dễ hơn...

Chi phí phụ trội trong xây dựng nhà ở xanh nên được xem như một khoản đầu tư dài hạn

ảnh 4
PGS.TS.KTS. Hoàng Mạnh Nguyên, Giám đốc Viện Đô thị Xanh Việt Nam. 

Phát triển một dự án nhà ở xanh cần bắt đầu từ sự cân đối giá trị từ nhiều góc độ của các bên tham gia. Không chỉ lợi ích của chủ đầu tư mà lợi ích của cư dân, cộng đồng đô thị cũng cần được quan tâm. Các dự án nhà ở cần được quan tâm thiết kế để không làm gia tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, không trở thành các nguyên nhân làm tắc đường, ô nhiễm... Nhà ở xanh không phải là công trình thông thường được thêm thắt các yếu tố xanh. Chi phí phụ trội trong xây dựng nhà ở xanh nên được xem như một khoản đầu tư dài hạn, giúp chủ đầu tư rút ngắn thời gian hoàn vốn thông qua tiết kiệm tài nguyên, giảm chi phí vận hành, cải thiện sử khỏe và tăng hiệu suất làm việc của người sử dụng, thụ hưởng.

Cần hỗ trợ để ngay cả các công trình hiện hữu được cải tạo theo tiêu chuẩn xanh

Cốt lõi của đô thị xanh, đô thị phát triển bền vững là các công trình xây dựng trong đô thị, đặc biệt là nhà ở phải theo xu hướng xanh, thân thiện với môi trường.

ảnh 5
GS.TS. Nguyễn Hữu Dũng, Chủ tịch Hội Môi trường xây dựng Việt Nam 

Kinh nghiệm từ một số nước cho thấy, công trình xanh sẽ giúp tiết kiệm từ 15 - 30% năng lượng sử dụng, giảm khoảng 30 - 35% lượng khí thải carbon, tiết kiệm từ 30 - 50% lượng nước sử dụng. Từ đó, góp phần bảo tồn tài nguyên, thân thiện với môi trường, chi phí sử dụng thấp, bảo đảm sức khỏe cư dân.

Vì vậy, cần vận động và tạo điều kiện hỗ trợ phát triển nhà ở xanh một cách rộng rãi tới phân khúc các nhà ở gia đình. Bên cạnh việc khuyến khích các công trình mới theo xu hướng xanh thì các khu dân cư hiện hữu, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cũng cần sự hỗ trợ để chuyển đổi, đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chí xanh. Với các công trình nhà ở gia đình thấp tầng, dự án nhà giá rẻ khi xây dựng mới hoặc cải tạo, thì tiêu chí xanh nên thiết thực và đơn giản.

Chẳng hạn, yêu cầu về tạo được không gian xanh đơn giản, tiện ích bên trong hoặc trên mặt đứng, vườn mái, vườn thẳng đứng trên mặt tường hướng Tây của công trình, tiết kiệm năng lượng và nước sinh hoạt qua áp dụng giải pháp thiết kế thụ động, sử dụng vật liệu xanh, vật liệu không nung, vật liệu tái chế...

Bùi Trang

Tin liên quan

Bình luận
TRA CỨU
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê
Đăng tin của bạn
Xem tin đã đăng

Cần bán - Cho thuê