Quy hoạch

TP.HCM, cơ hội từ chuyển đổi hàng ngàn héc-ta đất lúa

20/12/2021 13:00 Bản để in

(ĐTCK) Việc chuyển đổi mục đích sử dụng một lượng lớn đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp một mặt tạo kỳ vọng bổ sung quỹ đất sạch vốn đang rất khan hiếm cũng như sự bứt phá cho kinh tế TP.HCM, nhưng mặt khác cũng đặt ra không ít thách thức.

TP.HCM, cơ hội từ chuyển đổi hàng ngàn héc-ta đất lúa

Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sẽ cải thiện đáng kể khi đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất dự án. Ảnh: Trọng Tín

Hơn 900 ha đất lúa được đề xuất chuyển đổi

Vào cuối tuần qua, HĐND TP.HCM đã thông qua danh mục 27 dự án cần thu hồi đất trong kế hoạch sử dụng đất năm 2022. Trong số này, có 12 dự án cần thu hồi đất (trong đó có đất trồng lúa). Đối với diện tích đất trồng lúa trong các dự án cần thu hồi đất, sau khi UBND Thành phố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2022 cấp quận/huyện, Thành phố sẽ có báo cáo trình HĐND TP.HCM danh mục các dự án có chuyển mục đích đất trồng lúa theo đúng quy định.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho biết, trong số các dự án cần thu hồi đất và có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, có 3 dự án có chuyển mục đích sử dụng trên 10 ha đất trồng lúa, 6 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 10 ha, 1 dự án chuyển mục đích đất rừng phòng hộ dưới 20 ha và 32 dự án cần điều chỉnh diện tích thu hồi đất và điều chỉnh diện tích chuyển mục đích sử dụng đất lúa, đất rừng.

Mở rộng ra trên toàn địa bàn TP.HCM, hiện có khoảng 901,2 ha đất trồng lúa có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, TP. Thủ Đức có 142,19 ha, quận Bình Tân có 19,84 ha, còn các huyện Hóc Môn là 395,8 ha, Bình Chánh là 128,36 ha, Củ Chi là 78,13 ha, Cần Giờ là 60,82 ha và Nhà Bè là 60,77 ha.

Trong số những địa phương này, huyện Nhà Bè có lượng đất nông nghiệp lớn nhất với khoảng 4.600 ha, chiếm 40% tổng diện tích cả huyện. Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó chủ tịch UBND huyện Nhà Bè cho biết, theo tính toán, đến năm 2025, huyện này chỉ còn 109 hộ dân làm nông nghiệp, tương ứng tỷ lệ 0,1% tổng dân số của huyện.

Dự báo đến năm 2030, Nhà Bè sẽ không còn hộ nào làm nông nghiệp và như vậy, về cơ cấu đất, sẽ không còn là huyện. Hiện nay, Nhà Bè đang triển khai nhiều chương trình và đề án phục vụ cho việc chuyển từ huyện lên quận với trọng tâm là phát triển hạ tầng kỹ thuật để thúc đẩy phát triển kinh tế theo định hướng thương mại - dịch vụ - công nghiệp, từ đó tạo động lực thu hút đầu tư, phát triển các khu đô thị mới song song với giải quyết nhu cầu an sinh xã hội cho người dân nơi đây cũng như khu vực lân cận.

Theo các chuyên gia, khi lên quận hoặc thành phố, các địa phương này sẽ được hưởng các cơ chế, chính sách của một quận nội thành, trong đó có gia tăng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các chính sách an sinh xã hội.

Việc chuyển đổi từ huyện lên quận cũng kèm theo việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất. Theo đó, đất dành cho nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất dịch vụ, đất ở, đất thương mại dịch vụ… Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cũng thay đổi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư nhiều hơn, tổng mức đầu tư xã hội cho địa bàn sẽ tăng cao và bền vững hơn.

Hàng nghìn héc-ta đất lúa sẽ được chuyển đổi công năng trong những năm tới. Ảnh: Trọng Tín

Cơ hội nhiều, thách thức cũng không ít

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM, tính đến hết năm 2020, diện tích đất nông nghiệp tại TP.HCM còn khoảng 88.000 ha, tập trung tại các quận, huyện ngoại thành như Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè và quận 9 (nay là một phần TP. Thủ Đức), hầu hết đất nông nghiệp là đất lúa, đất trồng rau màu, đất phục vụ chăn nuôi gia súc, gia cầm và nuôi trồng thủy sản.

Tuy nhiên, do quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, các khu vực đất nông nghiệp bị chia cắt, xé lẻ, khiến hiệu quả kinh tế rất thấp. Hiện nay, đất nông nghiệp chiếm khoảng 42% tổng diện tích đất TP.HCM, nhưng đóng góp của ngành nông nghiệp vào tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) Thành phố chỉ đạt 0,8%. Trong khi đó, đất cho công nghiệp, dịch vụ mặc dù chỉ chiếm 8%, nhưng đóng góp tới hơn 99% GRDP.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tính toán, hiện nay, mỗi héc-ta đất nông nghiệp tại TP.HCM tạo ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/năm, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất công nghiệp - thương mại - dịch vụ - đô thị có thể tạo ra giá trị khoảng 55 tỷ đồng/năm.

Ngoài ra, đối với suất đầu tư trên 1 ha đất dự án tòa nhà chung cư phức hợp tại khu trung tâm thành phố có thể tạo ra giá trị tài sản khoảng 1.000 tỷ đồng, rất cao so với suất đầu tư trên 1 ha đất dự án nhà ở tại huyện ngoại thành.

“Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven sẽ tạo ra nguồn lợi lớn cho thu ngân sách ở các địa phương, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và nâng cấp các đô thị vệ tinh”, ông Châu nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành cho hay, khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM chỉ nhỏ giọt khiến giá bán liên tục leo thang ở mọi phân khúc và vượt xa thu nhập của đại bộ phận người dân, trong khi nhiều quận/huyện vùng ven, đặc biệt là Củ Chi, Nhà Bè và Bình Chánh, đất nông nghiệp còn nhiều nhưng chưa được sử dụng hiệu quả.

“Do đó, nếu được chuyển đổi thì đây sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản săn tìm quỹ đất mới phát triển dự án. Người dân có nhu cầu về nhà ở cũng hưởng lợi lớn khi nguồn cung tăng lên và giá bán sẽ ở mức phù hợp hơn”, ông Nghĩa nói.

Có thể thấy, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mang lại nhiều lợi ích cho người dân cũng như chính quyền TP.HCM, song các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, để chuyển đổi hết đất nông nghiệp trong thời gian tới thì thách thức trong việc kêu gọi nguồn vốn ngoài ngân sách là rất lớn, bởi hiện nay, pháp lý liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, giá bồi thường đất nông nghiệp ở nhiều nơi thấp hơn giá thị trường nên người dân khó chấp thuận.

Bên cạnh đó, việc sắp xếp quỹ đất tái định cư khá hạn hẹp, ngân sách dùng cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không lớn nên rất khó triển khai. Đồng thời, việc ồ ạt chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các vùng ven sẽ khiến giá đất tăng lên, tiềm ẩn nguy cơ gây sốt đất cục bộ, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Chưa kể, nếu các địa phương quá sốt sắng kêu gọi đầu tư vào các khu vực đất nông nghiệp được chuyển đổi công năng có thể dẫn tới tình trạng thâu tóm đất đai, lợi ích nhóm.

Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, Chủ tịch NgoViet Architects & Planners, cần cân nhắc trong việc thu hẹp diện tích đất nông nghiệp một cách quá nhanh chóng, bởi việc gấp rút chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp ở các huyện vùng ven TP.HCM hiện nay có mục đích phục vụ nâng tầm các đô thị, chuyển đổi từ huyện lên quận, nếu không kiểm soát chặt chẽ việc “đôn” đất nông nghiệp lên thành đất ở về lâu dài sẽ tạo ra những vùng đất trũng bị ngập thường xuyên. Khi đó, tiền ngân sách đổ vào giúp người dân tại các vùng bị ngập lụt thường xuyên do nước biển dâng, phải đầu tư làm đê bao, cầu cống… sẽ rất lớn và là gánh nặng cho địa phương.

“Do vậy, cần tính toán kỹ để có nhiều diện tích đất phát triển mảng xanh, làm nông nghiệp, công viên sinh thái, hoặc trồng rừng”, ông Sơn gợi ý.

Bình luận
  • Dự án
  • Cần bán
  • Cho thuê